【文章內容簡介】 。 11 縣城建設資金匱乏，市政公共設施投入不足，因此縣城工業(yè)、商住、貿易、市政等設施建設比較落后，基礎脆弱。 現行規(guī)劃與社會發(fā)展不相適應。根據新修編的《彝良縣城市總體規(guī)劃》要求必須抓好重點區(qū)域、重點項目的控制性詳規(guī)，做好綠地景觀帶的規(guī)劃和道路、水、電等市政專項規(guī)劃，重 點抓好開發(fā)小區(qū)修建性詳細規(guī)劃，強化規(guī)劃的權威、嚴肅性，加快縣城規(guī)劃發(fā)展。 城市空間無序、景觀缺乏，舊城區(qū)改造緩慢，新區(qū)開發(fā)滯后。彝良城市濱水依山而建，但城市 “臨水不見水 ”現象突出。城市用地布局過于集中在舊城區(qū)，建筑密度高，為城市居民生活配套的公園、廣場、停車場、社區(qū)服務設施等不足。城市缺乏 涉 水空間、步行商業(yè)街、市民廣場等提高生活品質的公共開敞空間。城市用地選擇難度較大，可建設用地分散?？傮w上看各類市政設施不齊全，人居環(huán)境亟待改善。 第四節(jié) 項目建設的必要性 一、項目必要性分析 根據社會經 濟的不斷發(fā)展和結合 彝良縣城 的實際 情況 ，建設生態(tài)宜居城市應充分考慮一是方便群眾的生產、生活、工作、學習和出行等；二是要有宜人居住的良好生態(tài)環(huán)境基礎；三是居民 需要 擁有相對寬松的住房，而且住得安全、安靜，有適宜創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的環(huán)境。 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 位于 彝良堰壩塘區(qū)域，三面臨江，依山而建，背靠規(guī)劃中的縣政府新行政中心。地理環(huán)境面南背北依山傍水，發(fā)達河環(huán)繞而過，鄰近規(guī)劃有運動公園、體育館、圖書館等設施。 具有絕 12 佳的 優(yōu)勢區(qū)位。 1． 在日新月異的城市建設中，對新城區(qū)的開發(fā)成為重中之重。作為彝良縣 的新城區(qū)，人口不多，隨著 城市經濟發(fā)展，為適應已批準的城市詳細規(guī)劃的需求而實施的新區(qū)拓展，企業(yè)、商貿、房宅的新建，綠地與公共文教娛樂場所的擴增建設等，是新一輪城市發(fā)展 詳細規(guī)劃的重要內容，又是集約利用城市土地，不斷提高土地利用效益的重要途徑，也是使城市結構布局不斷合理，并完善城市不同功能所必須采取的態(tài)度。 2． 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 項目的開發(fā)思路，是 通過 打造集公務、會務、商務、健身、居住五位一體的商住小區(qū)， 以及 參照浙江義烏精品市場的運作模式 興建“江韻豪庭步行街” ，由此 構建 彝 良縣 環(huán)境優(yōu)美、配套設施完善、風格鮮明的高檔次住宅小區(qū) 以及 新的商 貿核心，強化區(qū)域商業(yè)、市場、辦公及居住功能，形成一個具有較強商業(yè)輻射力的商 貿及休閑中心。 同時， 通過 居住及商業(yè) 的規(guī)?；贾煤土己玫纳虡I(yè)環(huán)境的營造，形成一個完備的 居住、 商貿中心， 以此 提升城市形象和景觀品質，促進 彝良縣 城市品位提升。 3．隨著 彝良縣 城市經濟的快速發(fā)展，原有的城市功能結構布局已不能滿足社會需求。 4．老城由于受土地的制約，項目規(guī)模大多較小，市場供應量較小，市場需求從一定程度上還未得到滿足，新區(qū)項目市場潛力較大。 二、結論 從以上分析可以看出， 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 項目的建設無論從政策上、時機上都符合 和具備了良好的條件和基礎，項目的建設 是 十分 13 必要 的 。 第五節(jié) 項目建設的意義 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū)項目建設的實施，不僅符合彝良縣委、縣政府提出的 建設 生態(tài)宜居城市的戰(zhàn)略目標 ，同時也達到了 集約利用城市土地，提高土地利用效益，促進城市結構布局逐漸合理，完善城市不同功能的目的， 為 彝良縣 的城市形象提升、居住環(huán)境的改善、 生活品質的提高， 就業(yè)環(huán)境的擴大、地方財政收入的增加 取到了推動的作用 ，意義是非常 重大 的。 14 第 三 章 市場分析和建設規(guī)模 第一節(jié) 房地產市場 概況 一、 彝良縣經濟住宅狀況 彝良縣隸屬古 夜郎國滇東北的昭通市，全縣人口 60 萬，縣城所在地角奎鎮(zhèn)常住人口 6 萬 。 彝岔公路通車后，即將進入大昭通的一小時經濟圈。但因山地占據 97％，居住資源稀缺。目前，縣委縣政府加大了招商引資力度，彝良呈現了經濟大發(fā)展的態(tài)勢，今后三至五年內中心城區(qū)經濟將會有較大的發(fā)展，這為 彝良 縣房地產市場的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇。 彝良縣商品房住宅建設始于 1990 年。因山多地少，交通不便，20 年來，盡管商品房市場一直呈上升趨勢，但進度不大。目前彝良房地產市場處于一種供不應求的非飽和狀態(tài)。 彝良縣 有相當數量的中高收入者有二次置業(yè)的愿望 ，他們需求高檔次、高品位的商品房。因此，市場需要環(huán)境優(yōu)美、配套設施完善、風格鮮明的高檔次住宅小區(qū)。 二、彝良縣房地產市場現狀 目前，彝良縣房地產市場屬于逐步升溫時期。隨著市場經濟持續(xù)發(fā)展，居民收人不斷增長，人們已不滿足居住于經濟適用型房子中，而追求向往擁有較高品位、生態(tài)型的第五代住宅 。 然而，彝良作為國家第二輪重點扶持的貧困縣，城市規(guī)劃、建設、管理的歷史欠帳和制約因素較多，特別是建設可用地受制約。這一切，決定了 彝良縣中心城區(qū)房地產發(fā)展水平總體滯后，開發(fā)商資金實力差，開發(fā)面積小，起點低， 建筑 功 15 能不全 。 隨著彝良 縣委、縣政府建設 生態(tài)宜居城市戰(zhàn)略目標的 提出，政府加大了 對城市基礎設施 的投入 ， 同時 建立以財政投入為主建設為輔的多元化投融資機制的市政公用設施建設投資保障體系。 自 2021 年 以來 ， 彝良縣房地產市場出現了較好的發(fā)展勢頭： 土地開發(fā)量逐年增長。 政府 招商引資 成效卓著 ， 房地產 開發(fā)質量 、 規(guī)模 逐步上升 。 房地產價格出現了上升趨勢。 政策與經濟環(huán)境給房地產 業(yè)的 發(fā)展營造了良好的空間。 第 二 節(jié) 市場分析 隨著國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，城市化進程加快，城市人口的快速增長，近幾年城鎮(zhèn)住房的供求總量仍將保持不斷增長的趨勢 。 一、城鎮(zhèn)化進程加快帶動住房需求增長 云南省委、省政府把城鎮(zhèn)化和工業(yè)化作為今后一段時期云南經濟社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。按照全面實現小康社會的標準，到 2020 年，云南省將形成 100 萬人口規(guī)模以上的特大城市 1 個（昆明市）； 50 至 100 萬人口規(guī)模的大城市 4 個（曲靖市、個舊市、大理市、玉溪市）； 20 萬至50 萬人口規(guī)模的中等城市 12 個； 20 萬人口規(guī)模以下的小城市 37 個 ； 5萬人口規(guī)模的縣城、鎮(zhèn) 73 個；我省的城鎮(zhèn)化水平達 47％左右，并 使 云南由封閉內陸省轉變?yōu)殚_發(fā)前沿省。要實現這個目標，云南省要在 2021年 ％城鎮(zhèn)化率 的基礎上，每年保持約 個百分點城鎮(zhèn)化率的增 16 速。這意味著每年將增加 44～ 66 萬城鎮(zhèn)人口，由此將帶來較大的住房需求。 二、居民收入增加，居民消費結構升級，帶來了加快解決和改善住房條件的現實需求 截止至 2021 年 10 月份， 據國家統(tǒng)計局云南調查總隊開展的城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調查資料顯示， 1—9 月云南省城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為 10576元，同比增長 %，人均消費性支出 ，同比增長 %。 隨著國民經濟的快速增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入仍將保持穩(wěn)定增長，消費結構升級速度將加快，解決和改善住房條件的要求日益 迫切。住房消費改善性需求將進一步放大。同時，受住房自然折舊和功能折舊的影響，通過房改購房的城市居民將因此進入換購期而產生新的需求。 三、城鎮(zhèn)居民住房不平衡問題 的 緩解 ，將 帶動住房需求增長 由于城鎮(zhèn)居民住房不平衡問題較為突出，還有相當部分中低收入家庭住房條件低于平均水平， 這部分人的住房需求，也將會隨收入狀況的改變逐漸釋放出來， 因此， 在相當長的一段時間里，住宅建設仍將處于總量增長型發(fā)展時期 。 第三節(jié) 市 場 定位 依據 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 所處 地理位置 ， 該地塊 具有如下優(yōu)勢： 地塊地勢平整，形狀規(guī)則，便于項目規(guī)劃、基礎施工。 地塊三面臨街，充滿商機。地塊兩條通達道路可安排商業(yè)，尤 17 其是小區(qū)中央商業(yè)精品街，商業(yè)氛圍較好。 地塊位于彝良縣的發(fā)展方向上，縣政府等機關的遷地會促進地塊周邊的成熟。 地塊相對較為安靜，自然環(huán)境較好，空氣清新，適合開發(fā)高檔社區(qū)。 地塊基礎配套較為齊全，周邊生活配套和社會配套也較好。 在具有以上所述的優(yōu)勢條件下， 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū)從以下兩個方面進行了市場定位： 住宅部 分： 將充分利用 項目地塊 所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件， 力求在總體空間布局、室內外環(huán)境、住宅類型、小區(qū)配套上有一定的超前性與創(chuàng)新性，以人為本，與自然充分融合，提供居住與休閑兩種不同的生活模式， 將 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 建設成為環(huán)境優(yōu)美、具有極大吸引力與品牌效應的現代化居住小區(qū) 。 商業(yè)部分： 參照浙江義烏精品市場的運作模式 ，通過 江韻豪庭步行街 的 建設 ，將 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 打造成彝良商貿與服務的龍頭， 以此 吸引眾多經營者入駐市場從事商品的批發(fā)和經營，使江韻豪庭成為 彝良縣 商貿與流通服務業(yè)的中心。 第四節(jié) 建設 規(guī)模 本項目 規(guī)劃 總建筑面積為 121538 平方米， 其中：住宅總面積為98334 平方米 ，計 650 套， 建蓋房屋 16 幢， 12 幢房屋為六層半，余 4幢為小高層 13 層；臨街商鋪（ 12 層）總建筑面積為 20374 平方米 ， 18 會所及幼兒園建筑面積 2830 平方米。 同時配建停車位 860 個。 第五節(jié) 主要經濟技術指標 主要 技術 經濟指標 表 指標名稱 單位 數值 總用地 ㎡ 84658 總建筑面積 ㎡ 121538 建筑占地面積 ㎡ 46478 容積率 建筑密度 32% 綠化率 35％ 總停車位 個 860 19 第 四 章 環(huán)境保護 第一節(jié) 環(huán)境標準 本項目執(zhí)行環(huán)境保護有關法律、法規(guī)、標準： （ 1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》； （ 2）《環(huán)境空氣質量標準》 （ GB3095— 1996） ； （ 3）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 （ GB3096— 93） ； （ 4）《污水綜合排放標準》 （ GB8987— 1996） ； （ 5）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》； （ 6） 國務院 [1998]253 號文《建設項目環(huán)境保護管理條例》； （ 7）《建筑施工界噪聲值》 （ 125231990） ； （ 8）國 環(huán) [1993]015 號文《關于進一步做好建設項目環(huán)境保護管理的幾點意見》。 第二節(jié) 項目主要污染源 一、廢 氣 項目廢氣 主要有施工期揚塵及運行期 食堂、廚房炒菜油煙及停車場汽車尾氣。 二、 廢 水 廢水為項目的主要污染物，主要是由辦公、清潔和生活用水產生，屬生活廢水，廢水中主要污染物為 CODCR、 BOD SS、動植物油、氨氮和磷酸鹽。 20 三、固體廢物 項目固體廢物主要為生活垃圾和化糞池產生的污泥。 四、噪 聲 噪聲為水泵、抽排風設施、汽車噪聲、人員活動噪聲及項目內其他使用電氣設備的噪聲等。 第三節(jié) 項目 建設與營運對環(huán)境的影響 一、 建設期對環(huán)境的影響 1． 建設期污染物的排放 項目 建設期是整個 項目 的高污染期，各建筑物、構筑物的建設過程中所進行的場地平整、掘土、基礎設施建設、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設備裝配等施工行為，將會產生粉塵、廢氣及噪聲等污染物，在一定時段內會對周圍環(huán)境造成不良影響。但這種影響一般是屬于可逆的，待施工期結束后將一并消失。 施工期間存在的主要環(huán)境問題有：施工行為產生的揚塵；施工機械及車輛排放的廢氣；施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水；施工產生的廢土及生活垃圾等固體