【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理市場(chǎng)、普通物 業(yè)管理市場(chǎng) 。保沽服務(wù)市場(chǎng)、保 安服務(wù)市場(chǎng)、機(jī)電維修市場(chǎng)、房屋維 修市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)等等。 .有利于國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的成熟與發(fā)展 “入世”有利于推動(dòng)國(guó)貿(mào)物管公司等國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)在參與物 業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展和成熟壯大起來(lái)。加入世界貿(mào)易組織 ,要向 國(guó)外開(kāi)放中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)。大批外國(guó)物業(yè)管理企業(yè)將很快涌入國(guó)內(nèi)。 它們帶來(lái)的是先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和高級(jí)物業(yè)管理人才 ,國(guó)貿(mào)物管公 司在與之競(jìng)爭(zhēng)、交流和合作中可以汲取它們的經(jīng)驗(yàn) ,取長(zhǎng)補(bǔ)短 ,豐富 自己的經(jīng)驗(yàn)技術(shù) ,并在競(jìng)爭(zhēng)和合作中 ,增強(qiáng)適應(yīng)能力 ,提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力 ,不斷發(fā)展和成熟壯大起來(lái)。 .有利于物業(yè)管理市場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的提高 加入世界貿(mào)易組織后會(huì)有許多國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入我國(guó)物業(yè)管 理市場(chǎng) ,他們帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)將贏得客戶(hù)的青睞。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè) 在與國(guó)外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中 ,會(huì)一步步提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量與水平。 .“入世 :還有利于推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)法律體系的健全和完善 加入世界貿(mào)易組織 ,就意味著國(guó)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理法律規(guī)則的制定 和實(shí)施 ,都必須與世界貿(mào)易組織相應(yīng)的規(guī)范和準(zhǔn)則相銜接 ,必須與國(guó) 際物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)相接軌 ,這就促使國(guó)內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)誶系的盡早建立和完善 ,以保證入世以后物業(yè)管理市場(chǎng)的正常運(yùn)行。 、入世 :物業(yè)管理市場(chǎng)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn) 國(guó)民待遇的原則 ,既給“入世”之后的物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展 帶來(lái)諸多機(jī)遇 ,也給物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了種種嚴(yán)峻的挑 戰(zhàn) : .先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)帶來(lái)的挑戰(zhàn)發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)作了一個(gè)多世紀(jì) ,積累了很多成功的 經(jīng)驗(yàn)。外國(guó)物業(yè)管理企業(yè)擁有先進(jìn)的作業(yè)技術(shù)、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和大 量的專(zhuān)業(yè)管理人才。這對(duì)國(guó)貿(mào)物管公司等國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)將是 一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 .低價(jià)格、高質(zhì)量的管理服務(wù)帶來(lái)的挑戰(zhàn) 比較而言 ,國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)上百年的磨煉與調(diào)整 ,其 低成本、低價(jià)格、高質(zhì)量的管理服 務(wù)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯。加入和開(kāi)放 物業(yè)管理市場(chǎng)后 ,國(guó)貿(mào)物管公司等國(guó)內(nèi)物管企業(yè)必然會(huì)面臨國(guó)外物管 公司低成本、低價(jià)格、高質(zhì)量的管理服務(wù)的挑戰(zhàn)。 .較高的市場(chǎng)決策水平向非市場(chǎng)化決策手段的挑戰(zhàn) 國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行已達(dá)百年 ,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 , 國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)已積累了很多的決策經(jīng)驗(yàn) ,有著較高的市場(chǎng)決策能 力和水平。相比之下 ,國(guó)內(nèi)物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革 產(chǎn)生的 ,但它仍然沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾 ,仍然在進(jìn)行著 一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。一些物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)方面不很在行 , 加入后 ,在自由競(jìng)爭(zhēng)原 則的約束下 ,必然形成較高的市場(chǎng) 決策水平向非市場(chǎng)化決策手段的挑戰(zhàn)。 物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度之后的必然產(chǎn)物 ,是房地產(chǎn) 業(yè)在消費(fèi)環(huán)節(jié)的組成部分 ,因此物業(yè)管理必然要根據(jù)城市房地產(chǎn)業(yè)在 消費(fèi)環(huán)節(jié)的需求而發(fā)展。物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展需要適應(yīng)城市房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的一些新特點(diǎn) : ●房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的快速發(fā)展給物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了巨大的成長(zhǎng) 空間 。 住房制度改革及住宅商業(yè)化帶來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化 。 現(xiàn)代化樓宇功能的多樣化帶來(lái)物業(yè)管理內(nèi)容的專(zhuān)業(yè)化及社會(huì) ?化 ,但是目前各專(zhuān)業(yè)分包公司水平低 ,社會(huì)化程度 不高 。 房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的權(quán)威性 ,但是這種權(quán)威 性目前還無(wú)法得到保證 ,很大程度上增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 。 物業(yè)消費(fèi)者生活質(zhì)量及消費(fèi)意識(shí)的提高要求物業(yè)管理及服務(wù)的 綜合性 ,即提供一站式服務(wù) 。 ■物業(yè)管理深入滲透到社會(huì)生活的基本層面 ,關(guān)系到物業(yè)消費(fèi)者 的基本利益 ,因此物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展將處于政府有關(guān)部門(mén)的 嚴(yán)格管制下 ,但是目前物業(yè)管理的立法水平很低。 .產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 的觀(guān)點(diǎn) ,在一個(gè)行業(yè) 根據(jù)美國(guó)著名的戰(zhàn)略管理學(xué)者 中 ,存在著五種基本的競(jìng)爭(zhēng)力量 ,即潛在的進(jìn)入者、替代品、購(gòu)買(mǎi)者、 供應(yīng)者以及 行業(yè)中現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者間的抗衡。如下圖所示 : ?????????、赤避八中強(qiáng)巒場(chǎng)的禹訃管璉公問(wèn) 潛在進(jìn)入者 崔存新潑蚴省掣岔 , 威脅 ????厲聲葶碧岔司之卜 ??? 買(mǎi)方 堡墮查 剖鬈隹 腳觥爭(zhēng) ?? 保安 .請(qǐng)涪 .維修 痔地產(chǎn)發(fā)最確 業(yè)業(yè)主委員會(huì) 裝修等專(zhuān)業(yè)化公司 韭主自營(yíng)物業(yè)、社區(qū)碾務(wù)中心等 替代品 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征 ,決定了產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度 ,進(jìn)而決定了產(chǎn) 業(yè)的利潤(rùn)率。一個(gè)物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)自于圖中所示的五種競(jìng)爭(zhēng)力 綜合作用的結(jié)果 ,但是各種力量的作用是不同的 ,有必要識(shí)別其中的 關(guān)鍵因素 ,依據(jù)對(duì)公司發(fā)展的重要 性次序分別為 : 墨籩型逸 定宓在物業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中 ,買(mǎi)方由房地產(chǎn)發(fā)展商、單一 業(yè)主 /多業(yè)主業(yè)主委員會(huì)等構(gòu)成 ,物業(yè)管理公司與買(mǎi)方的關(guān)系是物 業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中的決定性因素。以下因素使買(mǎi)方因具有強(qiáng)大的談判能力 而處于絕對(duì)的支配地位 : ?目前物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中尚處于從屬地位 ,其重要性還沒(méi) 有得到買(mǎi)方及房地產(chǎn)業(yè)最終消費(fèi)者的深刻理解 。 買(mǎi)方的后向整和 :許多房地產(chǎn)發(fā)展商都有自己的物業(yè)管理公司 , 許多單一業(yè)主也更傾向于形成自己的管理隊(duì)伍以免受制于人 。 ■明顯的買(mǎi)方市場(chǎng) : ■行政立法對(duì)買(mǎi)方不規(guī)范行為約束不力 物絲筮壟公星覷砬蘊(yùn)壘 :典型的競(jìng)爭(zhēng)形式是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) ,這種競(jìng)爭(zhēng) 使利潤(rùn)率降低并直接影響到管理公司的成長(zhǎng)、壯大及管理質(zhì)量的提高。 以下因素決定了物業(yè)管理市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手間必須展開(kāi)激烈的爭(zhēng)奪 : ?市場(chǎng)上存在眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ,產(chǎn)業(yè)高度分散化 ,但在高檔物業(yè)領(lǐng)域 ,情況要稍微好一些 ,但是仍然缺少一種以一家或幾家物業(yè)管 理公司為主導(dǎo)而建立的穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)秩序 。 ?服務(wù)的同質(zhì)性 ,物業(yè)管理業(yè)屬于日常消費(fèi)類(lèi)的服務(wù)業(yè) ,客戶(hù)選擇 物業(yè)管理的要點(diǎn)是價(jià)格和服務(wù) ,服務(wù)的同質(zhì)性本身將帶來(lái)激烈的 競(jìng)爭(zhēng) ,而目前還沒(méi)有物業(yè)管理公司能夠建立明顯的顧客偏好及品 牌忠誠(chéng)度 。 一追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)的壓力 ,物業(yè)管理業(yè)具有比較明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效 應(yīng) ,現(xiàn)有物業(yè)管理公司艦?zāi)６歼€比較小 ,為了早月形成規(guī)模 ,目 前物業(yè)管理市場(chǎng)上比較活躍的管理公司為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額而情愿不 惜代價(jià)。 擅蕉型叢盔塹盛壁 :中國(guó)潛在的龐大物業(yè)管理市場(chǎng)對(duì)國(guó)外物業(yè)管 理公司將產(chǎn)生持續(xù)的吸引力 ,由于國(guó)內(nèi)物業(yè)管理業(yè)尚處于幼稚階段 , 幾乎不存在進(jìn)入壁壘 ,國(guó)外有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)將陸續(xù)加入競(jìng)爭(zhēng)行 列 。另外 ,物業(yè)管理企業(yè)具有資本需求低的特點(diǎn) ,隨著物業(yè)管理行業(yè) 的發(fā)展 ,國(guó)內(nèi)也必將產(chǎn)生更多的物業(yè)管理企業(yè)。 籃迥弦塑躞芝塞左 :在國(guó)外比較 成熟的物業(yè)管理行業(yè)中 ,保安、清 潔、工程維修等專(zhuān)業(yè)公司發(fā)揮著重要的作用。物業(yè)管理社會(huì)化也將是 我國(guó)的發(fā)展方向 ,但是在目前 ,這些專(zhuān)業(yè)公司水平低、規(guī)模小 ,對(duì)處 于其下游的物業(yè)管理企業(yè)存在一定的制約作用 ,但是不能構(gòu)成有形的 威脅。 登盆握碰 :盛毖 :從目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀看 ,在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái) , 不可能出現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)構(gòu)成威脅的替代性服務(wù)產(chǎn)品。 .產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 二十乙世紀(jì)是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階 段 ,在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的 時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō) ,質(zhì)量理念和 品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境 的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀(guān)念的更新 ,要求 .。物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀(guān)念猻服務(wù)方式 ,從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位 ,都耍 ~ 作出相應(yīng)的變革 ,才能適應(yīng)發(fā)展的需要。 奉行“以人為本”的服務(wù)理念 ,不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量平臺(tái) 新世紀(jì)里 ,市場(chǎng)意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ,對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō) ,既是 機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。面對(duì)即將到來(lái)的挑戰(zhàn) ,物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展 , 就必須走進(jìn)市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)。因此 ,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理 規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下 ,堅(jiān)持“以 人為本”服務(wù)理念 ,不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái) ,才能獲得市場(chǎng)。 第 .,建設(shè)“天人合一”的居住區(qū)。市場(chǎng)的開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 , 必然使人們的生活水平出現(xiàn)一個(gè)從量到質(zhì)的飛躍。人們對(duì)居住環(huán)境的 需求將不滿(mǎn)足于現(xiàn)有的條件 ,向往的是“天人合一”的環(huán)境 ,關(guān)注的 是居住質(zhì)量 ,追求的是高品位的生活。因此 ,新世紀(jì)的居住區(qū)建設(shè) , 應(yīng)當(dāng)把“以人為本”的服務(wù)理念 ,貫穿到房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)的全過(guò)程 中 ,人才能營(yíng)造出中國(guó)“天人合一”的居住環(huán)境 ,滿(mǎn)足人們的需求。 首先要充分應(yīng)用社會(huì)學(xué)和心理學(xué)理論 ,既考慮居住者相互聯(lián)系、增進(jìn) 鄰里間活動(dòng)與交往的機(jī)會(huì) ,又考慮每戶(hù)甚至每人都有 自身隱私、不愿 公開(kāi)的心理需要 。其次是應(yīng)用生態(tài)環(huán)境學(xué)理論 ,從社區(qū)選址到建設(shè)都 要注意保持區(qū)內(nèi)自然景觀(guān)和生態(tài)環(huán)境 ,以保持原有地形的起伏與湖泊 的走勢(shì) ,依自然環(huán)境來(lái)鋪設(shè)道理等 。再次是應(yīng)用美學(xué)理論 ,即通過(guò)整 體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)表列社區(qū)美觀(guān)的建筑風(fēng)格、生態(tài)環(huán)境的保持、小品的形 式與布置 ,使人造景觀(guān)與自然環(huán)境最佳地融為一體。與此同時(shí) ,應(yīng)用 智能化技術(shù) ,以微電腦實(shí)現(xiàn)客訪(fǎng)、防盜、防火、防警等系統(tǒng)的自動(dòng)化 控制 。自動(dòng)檢測(cè)空調(diào)系統(tǒng)的溫度、濕度、風(fēng)速、風(fēng)壓等參數(shù) 。水、電、 煤氣表出戶(hù)計(jì)費(fèi) 。保健、家庭辦公等功能。從而使居室、教育機(jī)構(gòu)、 文化娛樂(lè)、商業(yè)配套、休閑等場(chǎng)所 ,都讓人感受到一種高雅文化環(huán)境 的氛圍