土地估價師土地管理基礎知識考試試題(編輯修改稿)
2024-10-19 10:06 本頁面
【文章內容簡介】 )土地資產評估報告 第一部分 一、委托評估方： 二、受托評估方： 三、評估目的 廠作為獨家發(fā)起人，將其部分資產及人員改制重組為 股份有限公司。該報告將對進入 股份有限公司的國有土地使用權價格進行評估。 四、評估依據(jù) 、國家經濟體制改革委員會聯(lián)合頒布的《股份制試點企業(yè)土地資產管理暫行規(guī)定》 。 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 (試行 )。 3.廠的《國有土地使用證》： 五、評估對象 ： 平方米 。 ： 平方米 。建筑覆蓋率： %。 15 ： 平方米，平均容積率： %。 ：工業(yè)生產性用地 。 ：五通一平熟地 。 ： xx。 六、評估價格類型 工業(yè)生產用地及相關經營、管理用地土地使用權股份價格。 七、評估價格年期 五十年國有土地使用權價格。 八、評估價格貨幣種類 人民幣 。 九、評估基準日期 一九九三年十二月三十一日。 十、評估結果有效期 自評估基準日期起半年。 十一、評估結果 108319721 元人民幣 。 大寫：壹億零捌佰叁拾壹萬玖仟柒佰貳拾壹元整 。 ：每平方米 230 元人民幣。 16 十二、評估單位及估價師： 。 第二部分 一、 廠簡況 廠始建于 1958 年，是生產大型綜合性發(fā)電設備的制造工廠，該廠總占地面積約 73 萬平方米，廠房建設面積 23 萬平方米，職工 10175 人，下轄 14個分廠及 1 個研究所 。 二、整體區(qū)位條件 (一 )自然地理位置 廠位于 省 市，其廠區(qū)已發(fā)展成 市市中區(qū)的一部分。 市是 1983 年 8 月經國務院批準成立的省轄市，轄四區(qū)一縣，面積為 平方公里，市中區(qū)面積為 平方公里。 市距 省會約 59公里。 (二 )整體經濟環(huán)境 建市十年來，國民經濟一直保持持穩(wěn)定高速發(fā)展。初步統(tǒng)計， 1992 年全市國民生產總值 76 億元，完成工農業(yè)總產值 億元，財政收入 71883萬元。尤其是工業(yè)生產得到了迅速發(fā)展， 市始終把發(fā)展工業(yè)作為 振興經濟的戰(zhàn)略任務來抓，制定和實施了一系列促進工業(yè)生產發(fā)展的政策措施。 1992 年全市完成工業(yè)總產值 億元，比上年增長 %。 (三 )交通條件 17 市的交通條件比較優(yōu)越，連接西北、西南地區(qū)的鐵路、公路干線貫穿該市境內，井有若干鐵路支線與主線相連 。由市到縣，由縣到鄉(xiāng)的公路網絡已經形成，公路密度已達每平方公里 115 公里。并有已建成的大件公路，進而與長江水運相連，交通更加便利。 廠西靠 鐵路，廠內有鐵路專用線連接主要生產廠房和 鐵路，該廠生產所需的原材料及其產品都將通過專用鐵路 經鐵路運輸編組站后連接 鐵路。廠區(qū)北側的 西路為通往 火車北站的必經之路，東面的 公路可通往全國各地，南面的 西路，西面的 路都是 市的主要城市干道。 (四 )基礎設施狀況 市近幾年投入了大量資金，加速了能源、交通、通訊等基礎設施的建設。全市主變電容量已達 萬千伏安，電力供應充足 。程控電話裝機容量已達 萬門 .2020 門 9000hz 移動電話通訊暢通。目前，移動通信網絡已覆蓋 市全境。報刊投遞的機械化等在不斷完善壯大，可辦理國際通訊信函，包裹和報話業(yè)務 。市水源豐富，全 市擁有水資源 83 億立方米。 廠所處區(qū)域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎設施在已基本配套完善，投資環(huán)境良好。 (五 )工業(yè)集聚狀況 市一個以重型機械、礦山機械、發(fā)電設備等制造為骨干的重要的機械工業(yè)基地，機械工業(yè)的產值已占全市工業(yè)總產值的四分之一以上。許多重型企業(yè)可以形成互為原料的生產體系。以 廠為龍頭 14 家企業(yè)事業(yè)單位組成的 聯(lián)合公司，可以生產大、中、小交直流電機及水輪發(fā)電機組。 三、評估原則 。 廠是大型的國有企業(yè)，建廠歷史較長。以前國家確定企業(yè)的生產品種， 規(guī)定任務并且限定銷售價格，而財務核算中不含土地資產的價值，這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開始實行企業(yè)自主經營總承包，銷售定價放開，并且將部分資產轉換經營機制，組建股份制企業(yè)，而生產經 18 營仍然是建立在原 廠的基礎之上。所以，在進行土地資產評估過程中，土地資產價值額占資產額的比重不宜過高。因此，用成本逼近法進行評沽較適宜。 。企業(yè)所使用的土地是國有資產，土地資產折價入股組建股汾制企業(yè)，由 廠作為國有法人股的持有者行使股權。因此，土地資產的評估也要使用國有資產的價值得 以充分體現(xiàn)，防止國有資產的流失。用成本逼近法評估的結果需要以市場資料加以驗證和調整，以使國有土地資產價值更接近于現(xiàn)時的市場價值。 四、運用成
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