【文章內容簡介】 展目標是：保持住房消費健康發(fā)展。要充分認識房地產業(yè)在當前增城市經濟結構中的重大支撐作用，發(fā)揮增城市房地產的區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，圍繞盤活存量資源，促進土地高效利用，加強土地監(jiān)管和審批服務，出臺促進房地產業(yè)加快發(fā)展的政策意見，積極開發(fā)適合不同人群的普通商品住房和優(yōu)質居住社區(qū)，穩(wěn)定房地產開發(fā)投資規(guī)模，吸引周邊發(fā)達地區(qū)人 群到增城居住，促進住房消費和房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 與此同時，相關的市政投資相續(xù)投入，新城建設初顯端倪，展現了政府與民間投資合力發(fā)展的良好格局。 六、小結 ，因廣州城市發(fā)展東進戰(zhàn)略的實施得以強化，房地產發(fā)展有牢固的基礎； 2. 政府的支持力度：目前金竹新城的開發(fā)處于初期，基礎設施完成中，面向中產階層的中檔社區(qū)開發(fā)進行中，受到了廣州城區(qū)東進人群的追捧； 3. 眾多發(fā)展商相續(xù)進入，在加快增城都市化進程的同時，加速了人口素質的快速改善，中產階層聚集，及珠三角休閑消費形態(tài)的演變，保證了 該區(qū)域商業(yè)有穩(wěn)定擴大的基礎。 第二章 項目所在區(qū)域未來商業(yè)消費力分析 依靠自身產業(yè)發(fā)展及人口聚集的自然趨勢，增城的商業(yè)消費力穩(wěn)步上升，為現代商業(yè)的持續(xù)經營留下了巨大的空間； 增城的自然條件與地緣優(yōu)勢、產業(yè)發(fā)展條件，將保證其未來聚集人口的中產特征，項目周邊的消費將可能形成很鮮明的中產消費特征； 現有市場調查證明了當地消費者對都市化現代商業(yè)有很強的需求。 一、消費者來源分析 本地客源 如增城市區(qū)金竹新城周圍的荔城街道、朱村街道、增江街道的人口，以及幅射的新塘鎮(zhèn)、中新鎮(zhèn)、石灘鎮(zhèn)、派潭鎮(zhèn)、小樓 鎮(zhèn)、正果鎮(zhèn)等地，六鎮(zhèn)區(qū)總人口約為 50 萬人，他們是重要的目標客戶之一。 金竹新城規(guī)劃人口 目前的金竹新城的政府規(guī)劃目標是人口達到 萬常住人口，按目前增城產業(yè)發(fā)展狀態(tài)，及廣州房地產市場發(fā)展趨勢，只能環(huán)境適宜，達到這一人口基數只是一個時間問題。 衛(wèi)星城客戶群 輕軌的通達無疑將為增城帶來更多的廣州及其周邊地區(qū)的常駐置業(yè)人口。隨著荔城城市建設的整體改觀，荔城的都市化程度同步改善，必然吸引越來越多廣州、深圳區(qū)域的城市中產階層在增城落戶，其中一部分將落腳項目周邊，他們將是項目都市消費的最有力構成。 偶得性客戶群 包括來自惠州、東莞地區(qū)的人群。這個客群的數量非常巨大，但其是對項目本身意義是個大變量。受制經濟環(huán)境、居住環(huán)境的變化因素。 項目的目標客戶群、重要客戶群的分析如圖所示。包含荔城街道總人口 18 萬人，增江街道：戶籍人口 萬人，其中非農業(yè)人口 萬人，朱村街道，人口 萬人。同時包含六個鎮(zhèn)區(qū)：派潭鎮(zhèn)總人口 萬人，其中農業(yè)人口 萬人；石灘鎮(zhèn)戶籍人口 萬人，其中非農業(yè)人口 萬人；新塘鎮(zhèn)總人口 4 萬人，其中常駐戶籍人口 202 萬人；正果鎮(zhèn)總人口 萬人，其中農業(yè) 人口 萬人，非農業(yè)人口 萬人；中新鎮(zhèn)總人口 萬人，其中常住人口 萬人，外來流動人口 萬人；小樓鎮(zhèn)總人口 萬。 粗略估計，約有 80 萬人現成的消費力分布于項目周圍，他們將成為項目將來穩(wěn)定的、重要的消費者來源。 二、商業(yè)圈幅射范圍判斷 根據借鑒香港購物中心在選址過程中將交通的易達性以及人流的聚集效應是最為重要的基本商圈原則即二八原則： 20 分鐘商圈之內的客源要做 80%的生意， 30 分鐘次要商圈及一個小時的邊緣商圈的期望值受商圈的主題吸引力變化。 項目的商圈幅射人口范圍如圖所示。 核心商圈：車程 520 分鐘 ,包含金竹新城、碧桂園、增城現市中心西部； 次核心商圈：車程 2030 分鐘 ,外延至增城舊市中心以及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 增城的城區(qū)人口規(guī)劃：在 2020 年中心城區(qū)規(guī)劃總人口規(guī)模為 54 萬人，城鎮(zhèn)建設用地約60km2；新塘、中新、石灘三鎮(zhèn)規(guī)劃總人口規(guī)模為 105萬人，城鎮(zhèn)建設用地約 85 平方公里；派潭、小樓、正果三鎮(zhèn)規(guī)劃總人口規(guī)模為 20 萬人，城鎮(zhèn)建設用地約 17km2。 視項目周邊區(qū)域商業(yè)環(huán)境的整體開發(fā)情況，項目商業(yè)的幅射人口將達到 50100 萬人及至更多。 三、荔城區(qū)域未來消費力分析 未來消費力結構分析 從目前鳳凰城及荔城周邊樓盤的銷售情況看，增城樓盤對廣州新客家人士的吸引力在加強，而這部分日益壯大的新客家，有鮮明的中產階層特征。 目前距離項目最近的樓盤為荔城碧桂園，鑒于此以荔城碧桂園為分析樣本來推導項目將來的區(qū)域消費力分析。 碧桂園社區(qū)，位于荔城街荔星大道和府佑路交匯處，占地面積 1200畝，轄區(qū)內現有住戶 3800戶，常住人口 13300 人，是一個大型成熟高尚社區(qū)，社區(qū)內環(huán)境優(yōu)美，外攬連綿青山，內湖碧水環(huán)繞，設施配套齊全，治安穩(wěn)定，居民安居樂業(yè)。碧桂園的人口年齡特征是于中青年為主， 而收入水平相較而言是位于區(qū)域內中上水平。 以荔城碧桂園、錦繡御景國際等樓盤為代表的金竹新城居住區(qū)將是項目的目標客戶群，將集聚區(qū)域大多數中高端常住人口，包括私營企業(yè)主、企業(yè)管理人員、技術與行政白領人士、政府機構工作人員等。他們更追求生活質量，消費品質要求高、品牌消費成熟穩(wěn)定、個性化消費更廣泛，為都市化商業(yè)帶來了持續(xù)、穩(wěn)定經營的基礎。同時，因為私家車擁有量較多，他們能接受購物地點更遠。 項目所在區(qū)域將來的消費力特征也會與此類似：中青年為主力消費人群，收入水平位于區(qū)域中上水平的消費人群。 下表為增城將來一段 時間內增城規(guī)劃的小區(qū)住宅。伴隨這些項目的建成，大批中產階層入住，為項目帶來了巨大的消費需求。 增城市促進重點房地產項目（含酒店）開工任務表 序號 項目名稱 項目屬地 項目位置 總用地面積 (畝 ) 規(guī)劃用地性質 修規(guī)總建筑面積 (平方米 ) 1 荔城碧桂園六期（嶺秀） 荔城街 荔城街三聯村社公社、菜園鐘屋山、長山龍、長龍山 居住用地 49223 2 金竹新城 荔城街 荔城街金星村金竹崗 商業(yè)金融業(yè)、居住、廣場用地 正在設計 規(guī)劃方案 3 半山御景花園 荔城街 荔城街光明村石屋山 居住用地 312432 4 保利增城項目 荔城街 荔城街羅崗村巫屋社 金青公山 居住 136445 5 金竹家園 荔城街 荔城街金星村金竹崗 霞嶺高嶺 商住 6 荔城商住小區(qū) 荔城街 荔城街慶豐村 洋溪上高城 商業(yè)、住宅 未申請辦理 7 百花山莊御景苑二期 荔城街 荔城街 居住用地 8 歐亞山莊 荔城街 荔城街 256 居住用地 規(guī)劃調整 9 東匯商業(yè)城 荔城街 荔城街夏街、金星村豬婆冚、鵝遼山、寺山冚 商住用地 未來消費者分析 結合珠三角地區(qū)中相類中產聚集區(qū)的消費特征，未來聚集金竹新城及周邊區(qū)域的社會階層將帶來強大、穩(wěn)定的市場消費需求。 這部分強勁的消費需求首先體現以下六個方面的基本消費。 第一是日常的購物消費，遵循就近原則，周邊社區(qū)人口本身就有巨大的日 常購物消費需要，圍繞“衣食住行”派生出眾多的業(yè)態(tài)，結合中產階層對品牌的喜好，品牌化發(fā)展的社區(qū)商業(yè)有很大的生存與發(fā)展空間，該區(qū)域引進世界優(yōu)秀零售企業(yè)、改善購物環(huán)境與提升服務水平有很大的余地。 第二是家庭逛街購物，滿足以家庭為單位，提供集購物、餐飲、休閑娛樂功能于一體的體驗式購物中心型場所有發(fā)展空間。 第三是發(fā)展型消費，如培訓、咨詢等消費。 第四是商務與社交，在這方面，中產社區(qū)有更多的需求，派生出強勁的中高端餐飲和娛樂需求。 第五是休閑度假，康體運動活動中心，新一代的休閑度假模式是未來客戶的消費趨勢。 四、 小結 依靠自身產業(yè)發(fā)展及人口聚集的自然趨勢，增城的商業(yè)消費力穩(wěn)步上升，為發(fā)展持續(xù)的商業(yè)經營留下了巨大的空間； 增城的自然條件與地緣優(yōu)勢、產業(yè)發(fā)展條件，保證了其未來聚集人口的中產特征，使項目周邊的消費有很鮮明的中產消費特征。 圍繞中產消費發(fā)展的商業(yè)，都市化、時尚化及日常消費的品牌化，是該區(qū)域商業(yè)開發(fā)的方向。 現有市場調查證明了當地消費者對都市化現代商業(yè)有很強的需求。 第三章 商業(yè)分析 增城現有商業(yè)處于傳統階段，由于空間限制，舊城區(qū)發(fā)展大型集中式現代商業(yè)的難度很大，為新城區(qū)集中式現代都市化商業(yè)留下了 空間；由于現有商業(yè)開發(fā)的滯后，符合市場需求的中高端商業(yè)、酒店式公寓稀缺。 一、區(qū)域商業(yè)分析 圖 掛綠路 西城路商圈 荔城商業(yè)網點布局呈現“一個中心，扇形輻射”特征。 一個中心，指的是以“西城路－掛綠路”商業(yè)街為中心。西城路－掛綠路，以西城路品牌服裝街和掛綠廣場及富業(yè)地王商業(yè)城為主體，總長度約 1900 米，是增城市荔城鎮(zhèn)最為重要的綜合商業(yè)街，也是廣州市現有的 36 條重要商業(yè)街組成成員。 從增城市的商業(yè)布局來看，增城的商業(yè)主要集中在以掛綠廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)， 同時中山路、掛綠路、西城路、荔鄉(xiāng)路等商業(yè)街與其形成了商業(yè)網點密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網絡。其輻射范圍包括整個增城市以及周邊城鎮(zhèn)。 經過多年的發(fā)展建設，中心片區(qū)已形成了以掛綠廣場為核心的商圈，商業(yè)主要分布在以廣場為中心，分別向掛綠路、西城路、中山路延伸的復合型商業(yè)圈內。掛綠廣場核心商圈構筑增城最繁榮的商業(yè)氣象。掛綠廣場作增城市最重要核心中心區(qū)，是增城最具現代都市氣派之地。在重新改造后，以其為中心的 1 公里商圈內，新建的時代廣場、泰富廣場將進一步促進該商圈的發(fā)展。 商圈主要特點： 老城區(qū)。 ，商業(yè)與廣州市城市商業(yè)發(fā)達的狀況還存在一定差距。在商業(yè)布局上的差距主要表現在主要商業(yè)中心還集中在老城區(qū)的主要街道上，商業(yè)氛圍不夠強烈。 ，西城路和中山路擴展延伸的特點。 ，而且集中在主要馬路 —— 掛綠路、中山路上，形成以其為軸心，網點向周邊擴散發(fā)展之態(tài)勢。 、時代廣場、地王廣場和西城路的泰富廣場一帶。包括華潤萬家、國美電器 、西城路中段和光明西路前段， 集中了各類高檔服飾、鞋類品牌專賣店，成為品牌展示的大舞臺。 商圈業(yè)態(tài)特征分析（定位及消費檔次） 1）掛綠路 掛綠路，因掛綠荔枝和掛綠廣場而大名顯赫，高起點、高定位使之毫無疑義地成為荔城的商業(yè)大動脈，成為荔城目前最大最繁華的“掛綠廣場區(qū)域商業(yè)中心”，也是荔城乃至增城商業(yè)門戶形象。 商圈租金水平分析 圖 掛綠路品牌分布圖 表 掛綠路品牌表 類別 品牌 服飾類 KAPPA、狼族服裝、天朗服裝、柒牌、嘉美麗服裝，金利來，以純，喬丹專賣等 商場 掛綠廣場、時代廣場、地王廣場等 餐飲 肯得基、聚港龍海鮮酒家、悠閑小站連鎖、蘭州拉面，順利酒行 珠寶婚紗 正福珠寶、玉麒麟翡翠行、東方之星婚紗攝影 鞋類 康威體育用品、豐盛皮鞋、雅迪皮鞋等 其他 建設銀行、工商銀行，中國銀行、農業(yè)銀行 圖 掛綠路業(yè)態(tài)比例圖 在掛綠路的統計中，由于掛綠廣場綜合性商圈，商用物業(yè)經營種類較多。 按市場調研數據統計，業(yè)種所占比重以此是：服裝 34%，照相和復印 14%，文具店 10%，皮具、金銀首飾、餐飲、雜貨和其他業(yè)種等各占 7%，眼鏡 5%，婚紗攝影 2%。 在綜合性商圈之中，荔城商用物業(yè)經營種類又以“服裝”為主。 掛綠路集中了中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行社等，是荔城商業(yè)銀行最為集中的金融街。該街店鋪面門面積較大，在與西城路交匯處的西段店鋪面積較小，租金在 60100 元/平米之間，在與西城路交匯的東段店鋪面積較大，租金在 100180 元 /平米之間 表 掛綠路調查統計 名稱 掛綠路 地址 掛綠路與園圃路交匯處 人流量 2040 人每分 鋪位開間 26 米 鋪位進深 625 米 鋪位層高 4 米 5 米 租金情況 300 元 /平米 ,東面處靠近掛綠廣場 ,人流量較大 ,租金相對較高 經營業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、皮具、金銀首飾、雜貨、照相復印、花店、婚紗、眼鏡、文具等 配套 中行、建行、工行、農行、金麗誠旅店 數據來源：實