【正文】 荔城街 256 居住用地 規(guī)劃調(diào)整 9 東匯商業(yè)城 荔城街 荔城街夏街、金星村豬婆冚、鵝遼山、寺山冚 商住用地 未來消費者分析 結(jié)合珠三角地區(qū)中相類中產(chǎn)聚集區(qū)的消費特征，未來聚集金竹新城及周邊區(qū)域的社會階層將帶來強(qiáng)大、穩(wěn)定的市場消費需求。 碧桂園社區(qū)，位于荔城街荔星大道和府佑路交匯處，占地面積 1200畝，轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住戶 3800戶，常住人口 13300 人，是一個大型成熟高尚社區(qū)，社區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，外攬連綿青山，內(nèi)湖碧水環(huán)繞，設(shè)施配套齊全，治安穩(wěn)定，居民安居樂業(yè)。 粗略估計，約有 80 萬人現(xiàn)成的消費力分布于項目周圍，他們將成為項目將來穩(wěn)定的、重要的消費者來源。 衛(wèi)星城客戶群 輕軌的通達(dá)無疑將為增城帶來更多的廣州及其周邊地區(qū)的常駐置業(yè)人口。用公園化的理念和文明特征來統(tǒng)籌城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)管理，實施城鄉(xiāng)環(huán)境清潔美工程，繼續(xù)推進(jìn)增江一河兩岸綜合改造。外來人口急劇增加是人口增長的重要因素， 2020 年外來人口已達(dá)到 萬人。 產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)形成互動 增城前幾年也出現(xiàn)過房地產(chǎn)開發(fā)項目一擁而上的發(fā)展態(tài)勢，好在增城市委市政府及時把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化行業(yè)組合，從而形成了產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)互動發(fā)展的格局。 2020 年全市商品房銷售面積 萬平方米，下降 ％。第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，第三產(chǎn)業(yè)拉動作用進(jìn)一步增強(qiáng)。創(chuàng)商業(yè)品牌、培育荔城、新塘老字號店、名店、專業(yè)店。以廣惠高速、廣汕公路、新新公路、廣河高速和增江為五個發(fā)展軸線，帶動整個市域發(fā)展。 主動與東莞、蘿崗等產(chǎn)業(yè)高地對接，充分發(fā)揮自身生態(tài)資源優(yōu)勢為其服務(wù)，并在具體的行業(yè)上與從化、黃埔等地區(qū)錯位發(fā)展。 中部打造都市生活圈，為優(yōu)化開發(fā)的文化產(chǎn)業(yè)區(qū)（即優(yōu)化開發(fā)區(qū)域），制訂高于全國平均標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)門檻，在資源消耗和環(huán)境影響等方面 實行更加嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)效能標(biāo)準(zhǔn)，以“都市服務(wù)，文化興城”為宗旨，重點把中心城區(qū)建設(shè)成為文化產(chǎn)業(yè)城、國際化會議休閑中心和廣州市城市副中心。加強(qiáng)與周邊聯(lián)系，完善居住、生活服務(wù)功能，形成功能互補(bǔ)生產(chǎn)協(xié)同基礎(chǔ)設(shè)施共享的一體化區(qū)域。 花都分區(qū)：依托新白云機(jī)場的國家級航空交通樞紐、物流中心，承接中心城區(qū)人口疏解的市級綜合性服務(wù)中心。另有華僑港澳同胞共 30 萬人，是中國著名的僑鄉(xiāng)之一。 預(yù)期這一容特色體驗式購物中心、公寓、酒店于一體的綜合式大型商業(yè)，以主題豪布斯卡為主題進(jìn)行整體推廣與招商。 敏捷地產(chǎn)金竹新城項目 商業(yè)策劃書 結(jié)論概要 本項目有興建大體量商業(yè)（ 10 平方現(xiàn)代商業(yè)，以大型中心商業(yè)、公寓等類型為開發(fā)主體）有條件。 項目的靜態(tài)投資回收期為 131/a.16 年，回收期較長。全市總面積 1615 平方公里， 2020年戶籍人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 城鄉(xiāng)空間體系中，增城是 7 大分區(qū)之一 主中心分區(qū) ：廣東省行政管理中心，珠三角城鎮(zhèn)群生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，華南地區(qū)文化中心。 “東進(jìn)”戰(zhàn)略（延伸拓展，建構(gòu)核心）中，增城將發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)配合廣州東進(jìn) 東部分區(qū)應(yīng)發(fā)揮自身體制和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，延伸東進(jìn)軸至荔城、石灘一帶，進(jìn)一步促進(jìn)東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級，并吸引人口的集聚。 南部打造先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)圈，為重點開發(fā)的新型工業(yè)化區(qū)（即重點開發(fā)區(qū)域），政策上加大基礎(chǔ)設(shè)施的投資和建設(shè)用地的供給，支持產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、規(guī)模發(fā)展，以“產(chǎn)業(yè)升級、工商并舉”為宗旨，重點把新塘建設(shè)成為廣州東部生態(tài)工業(yè)衛(wèi)星城。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 實施主動對接，錯位聯(lián)動，強(qiáng)南活中優(yōu)北，強(qiáng)二優(yōu)三促一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和環(huán)境資源稟賦，規(guī)劃三個不同主題的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈，形成三個功能分區(qū)。 培育提升荔城（掛綠路、西城路、掛綠廣場、蓮園路）、新塘（新塘大道、群星）商業(yè)街，夏街大道、增江兩岸可規(guī)劃為酒吧休閑娛樂區(qū)，規(guī)劃建設(shè)增城廣場周邊商業(yè)走廊，荔鄉(xiāng)路名店商業(yè)街，荔園路、荔興路風(fēng)情美食街，具有地方特色的荔枝（水果）等專業(yè)街。 三、增城區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合分析 歷年生產(chǎn)總值（ GDP） 指標(biāo)名稱 單位 2020 年 實際 2020 年實際執(zhí)行情況 2020 年計劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 574 第一產(chǎn)業(yè) 億元 38 第二產(chǎn)業(yè) 億元 362 13 第三產(chǎn)業(yè) 億元 174 13 歷年財政金融 指標(biāo)名稱 單位 2020 年 實際 2020 年實際執(zhí)行情況 2020 年計劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 全市財政總收入 億元 （一）地方財政一般預(yù)算收入 億元 15 （二）金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額 億元 556 14 （三）金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 億 元 10 （四）城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元 371 17 歷年人均可支配收入 指標(biāo)名稱 單位 2020 年 實際 2020 年實際執(zhí)行情況 2020 年計劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入 元 16893 19530 2637 —— 21483 1953 10 農(nóng)民人均純收入 元 6624 7920 1296 8950 1030 13 歷年工業(yè)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)名稱 單位 2020 年 實際 2020 年實際執(zhí)行情況 2020 年計劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 1248 13 其中： 規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 億元 1017 15 歷年消費品零售總額 指標(biāo)名稱 單位 2020 年 實際 2020 年實際執(zhí)行情況 2020 年計劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 社會消費品零售總額 億元 133 16 歷年固定資產(chǎn)投資 指標(biāo)名稱 單位 2020 年 實際 2020 年實際執(zhí)行情況 2020 年計劃 絕對數(shù) 凈增額 比上年 增長 % 完成年度 計劃 % 絕對數(shù) 凈增額 比上年增長 % 固定資產(chǎn)投資 億元 10 歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)比重 2020 年 2020 年 第一產(chǎn)業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè) : : : : 2020 年第一、三產(chǎn)業(yè)分別比 2020 年下降 和 個百分點，第二產(chǎn)業(yè)上升 個百分點。 歷年銷售面積 2020 年全市商品房銷售面積 萬平方米，增長 % 。而花都前些年產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅速帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但近幾年房地產(chǎn)發(fā)展得又太快，光靠本地市場的需求一時難以消化，有些陷入當(dāng)年番禺房地產(chǎn)過度開發(fā)時的那種困境；目前增城房地產(chǎn)的本地與外來客戶都在同步增加，市場結(jié)構(gòu)逐步向正常、健康可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展。 二、依靠地緣優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)與人口聚集效應(yīng)進(jìn)一步放大 增城市 1990 年第四次人口普查的總?cè)丝? 萬人， 2020 年第五次人口普查總?cè)丝?萬人，十年間總?cè)丝谠鲩L了近 40%，年均遞增 %。要按照建設(shè)生態(tài)文明 的要求深入實施全區(qū)域公園化戰(zhàn)略。 金竹新城規(guī)劃人口 目前的金竹新城的政府規(guī)劃目標(biāo)是人口達(dá)到 萬常住人口，按目前增城產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，及廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，只能環(huán)境適宜，達(dá)到這一人口基數(shù)只是一個時間問題。同時包含六個鎮(zhèn)區(qū)：派潭鎮(zhèn)總?cè)丝? 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人；石灘鎮(zhèn)戶籍人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人；新塘鎮(zhèn)總?cè)丝?4 萬人，其中常駐戶籍人口 202 萬人；正果鎮(zhèn)總?cè)丝?萬人，其中農(nóng)業(yè) 人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人；中新鎮(zhèn)總?cè)丝? 萬人，其中常住人口 萬人，外來流動人口 萬人；小樓鎮(zhèn)總?cè)丝? 萬。 目前距離項目最近的樓盤為荔城碧桂園，鑒于此以荔城碧桂園為分析樣本來推導(dǎo)項目將來的區(qū)域消費力分析。伴隨這些項目的建成，大批中產(chǎn)階層入住，為項目帶來了巨大的消費需求。 四、 小結(jié) 依靠自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口聚集的自然趨勢，增城的商業(yè)消費力穩(wěn)步上升，為發(fā)展持續(xù)的商業(yè)經(jīng)營留下了巨大的空間； 增城的自然條件與地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件，保證了其未來聚集人口的中產(chǎn)特征，使項目周邊的消費有很鮮明的中產(chǎn)消費特征。其輻射范圍包括整個增城市以及周邊城鎮(zhèn)。 ，西城路和中山路擴(kuò)展延伸的特點。 特別是在天馬市場附近租金達(dá)到最高。 掛綠廣場資料 物業(yè)名稱 掛綠廣場 物業(yè)類別 零售百貨 物業(yè)地址 增城市荔城鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心地段 經(jīng)營范圍 高檔男、女服飾為主，鞋帽、精品飾物、運動系列、食品 經(jīng)營面積 50000 ㎡ 經(jīng)營檔次 中高檔 品類分布 B1：地下停車場 1F：麥當(dāng)勞、屈臣氏、女人世界、首飾、品牌服裝、鞋類 2F：優(yōu)之良品、潮流服飾、皮具、精品、化妝品、鞋類 3F：合星電器城、安之秀美發(fā)中心、精品店、美甲、時尚基地 4F：協(xié)亨手機(jī)城、文一書店、電腦城 5F：穗港龍海鮮酒家、增城市最豪華的大地數(shù)字電影院、大堂吧 6F: 奈瑞兒美容院、健身中心 7F: 華業(yè)賓館 8F: 掛綠廣場物業(yè)管理公司 配套設(shè)施 手扶電梯、車位 項目點評 以享譽中外的增城掛綠荔枝母樹為軸心，建有一個直徑 40 米的圓形掛綠荔枝園，周邊有 5 米寬護(hù)園河，河邊外延 50 米寬的觀賞廊。2020 年建立至今，已成功在增城、鄭州、武漢等地開發(fā)約 200 多萬平方米的商住項目。商場營業(yè)面積過萬平方米，設(shè)有充足的地下停車場及前門港灣式地面廣場。地王商業(yè)城是由賓館改造而來，因此在建筑結(jié)構(gòu)上設(shè)計缺乏一定的合 理性，特別是自動扶梯和垂直電梯的設(shè)計缺陷，無法將客流往上引導(dǎo)。 規(guī)劃發(fā)展明確指出：中心城區(qū)發(fā)展方向以向南、西南發(fā)展為主，適當(dāng)向東南向發(fā)展。在 GDP 高速增長的背景下，人口和人均收入均每年穩(wěn)定上升在房地產(chǎn)大勢利好促動作用下，荔城常住人口、 GDP 和人均收入有望以更快速度增長。商用物業(yè)在空間分布上更加集中，將有可能產(chǎn)生一批較高質(zhì)量專業(yè)服裝街、食街。市區(qū)內(nèi)其余酒店均為經(jīng)濟(jì)型酒店。賓館的幾座樓合圍成了一個庭院，庭院的綠化環(huán)境相當(dāng)好，漫步其間，相當(dāng)愜意。 康體娛樂：設(shè)有游泳池、美容美發(fā)中心、健身房、網(wǎng)球場以及可容納 300人的大富豪夜總會大廳，設(shè)有 33 間全新裝修的卡拉 OK貴賓房。距市區(qū) 3 公里。 康體娛樂：設(shè)有游泳、快艇、滑水、網(wǎng)球、籃球、羽毛球、高尓夫球、乒乓球、桌球、保齡球、桑拿、卡拉 OK、麻將、釣魚