【文章內(nèi)容簡介】 公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資本狀況、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配原則、債權(quán)債務(wù)處理方式、內(nèi)部管理制度等規(guī)范性的書面文件。 （ 6）公司人員 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)有中級以上職稱的專業(yè)技術(shù)管理人員，其中一級資質(zhì)企業(yè)為 20人；二級資質(zhì)企業(yè)為 10人；三級資質(zhì)企業(yè)為 5人。 物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)由 50人以下股東共同出資設(shè)立。股份有限公司（除國有企業(yè)改建為股份有限公司外） 應(yīng)有 200人以下的發(fā)起人，并且其中半數(shù)以上發(fā)起人在中國境內(nèi)有固定住所。 國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)和部門，可以單獨(dú)設(shè)立國有獨(dú)資的有限責(zé)任公司。 海外投資者，可以在我國獨(dú)資設(shè)立外資性質(zhì)的物業(yè)管理有限責(zé)任公司。 2．物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立程序 （ 1）向上級主管部門提出設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司的申請 這主要適用于自主經(jīng)營型的。通常具有房屋產(chǎn)權(quán)的事業(yè)或企業(yè)單位，在設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司時(shí)，需要向主管部門提出設(shè)立公司的申請。應(yīng)注意的是，報(bào)經(jīng)有關(guān)部門審批不是設(shè)立所有物業(yè)服務(wù)公司都要經(jīng)過的法定程序。 （ 2）全體股東共同訂立公司章程 公司的出資 人在公司設(shè)立后即為公司的股東，全體股東應(yīng)當(dāng)共同制訂公司章程。 （ 3）申請驗(yàn)資 根據(jù)公司股東實(shí)際繳納的全部出資額，包括貨幣、實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等，由法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)即會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行驗(yàn)資，并出具證明。 （ 4）公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請 公司的名稱不僅是公司章程絕對必須記載的事項(xiàng)，也是公司登記的絕對必要事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)公司在向公司的登記機(jī)關(guān)申請?jiān)O(shè)立公司登記之前，應(yīng)向工商行政登記主管機(jī)關(guān)提出預(yù)先核準(zhǔn)公司名稱申請。 （ 5） 物業(yè)服務(wù)公司的申報(bào)資料 一般應(yīng)提供下列資料： 1） 主管單位對申請物業(yè)服務(wù)公司的 經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審批的報(bào)告。 2） 設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司的可行性報(bào)告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件。 3）公司 章程。 4） 公司法人代表任命書或聘任書。 5） 驗(yàn)資證明。 6） 注冊及經(jīng)營地點(diǎn)證明。 7） 擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。 8） 具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。 9） 其他有關(guān)資料。 外商投資企業(yè) (含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資 )，除需提供 前述 申報(bào)審批所需資料外，還需提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件；外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托 所在 市具有對外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請報(bào)批事項(xiàng)。 私營企業(yè)除補(bǔ)充個人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資料大體相同。 （ 6）確立物業(yè)服務(wù)公司的組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)服務(wù)公司的組織機(jī)構(gòu)是對內(nèi)管理事務(wù)、對外代表公司的法定機(jī)構(gòu)。按照公司法的有關(guān)規(guī)定，公司在登記成立以前，必須對公司的權(quán)力機(jī)關(guān)、經(jīng)營決策和業(yè)務(wù)執(zhí)行、監(jiān)督機(jī)關(guān)，依法做出是否設(shè)立的確定。設(shè)立時(shí)的董事、監(jiān)事，應(yīng)當(dāng)在公司成立以前，在股東首次會議上選出或由已經(jīng)確定的員工選出。 1）物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)。有限責(zé)任公司應(yīng)設(shè)立股東會、董事會和監(jiān)事會。股東會是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，選舉和撤換董事，選舉和撤換由股東代表 擔(dān)任的監(jiān)事，決定公司的經(jīng)營方針和投資決策等重大事項(xiàng)；監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和由公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)：董事會是公司的經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)，董事長為公司的法定代表人；有限責(zé)任公司的經(jīng)理，由董事會聘任或解聘。 2）物業(yè)管理股份有限公司的組織機(jī)構(gòu)。股份有限公司應(yīng)設(shè)立股東代表大會、監(jiān)事會和董事會。創(chuàng)立公司時(shí)，由發(fā)起人、認(rèn)股人（或代表）舉行創(chuàng)立大會，制定和通過公司章程，選舉董事會和監(jiān)事會成員，組成董事會和監(jiān)事會，然后由董事會聘任總經(jīng)理。 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)應(yīng) 根據(jù)業(yè)務(wù)范圍和服務(wù)內(nèi)容，從實(shí)際出發(fā)進(jìn)行設(shè)置。根據(jù)物業(yè)管理過程中各職能的不同，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置主要分為以下部門：總經(jīng)理室、行政部、人力資源部、財(cái)務(wù)管理部、綜合服務(wù)部、市場開發(fā)部、各物業(yè)管理處。 大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般在物業(yè)管理項(xiàng)目（物業(yè)管理區(qū)域）設(shè)物業(yè)管理處，物業(yè)管理處一般設(shè)有客戶服務(wù)部（或管理部）、環(huán)境管理部（或保潔部）、安全管理部（或保安部）和工程保障部（或工程部）。 （ 7）物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立登記 在具備組建條件以后，申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位，寫出設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營資質(zhì)申請報(bào)告，連同相關(guān)申請資料送交 當(dāng)?shù)乜h級以上政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。房地產(chǎn)行政主管部門對符合經(jīng)營資質(zhì)條件的申請單位核發(fā)批準(zhǔn)文件。申請單位收到房地產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審核批準(zhǔn)文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。 股東的全部出資經(jīng)法定的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資后，由全體股東指定的代表或共同委托的代理人向公司登記機(jī)關(guān)申請?jiān)O(shè)立公司登記，同時(shí)提交公司登記申請書、公司章程、驗(yàn)資證明書、公司的董事與監(jiān)事名單等有關(guān)文件和證明。公司登記機(jī)關(guān)對于符合規(guī)定條件的予以登記；對不符合規(guī)定條件的不予登記。公司登記機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照， 公司即告成立。 在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)按規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級。根據(jù)《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》相關(guān)規(guī)定， 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。 3．相關(guān)規(guī)定 （ 1）《中華人民共和國公司法》 第三條 規(guī)定：“ 公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任 。 有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任；股份有限公司的股東以其認(rèn)購的股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任 ”“ 有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳 的出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任；股份有限公司的股東以其認(rèn)購的股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任。 ” 第六條 規(guī)定：“ 設(shè)立公司，應(yīng)當(dāng)依法向公司登記機(jī)關(guān)申請?jiān)O(shè)立登記。符合本法規(guī)定的設(shè)立條件的，由公司登記機(jī)關(guān)分別登記為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；不符合本法規(guī)定的設(shè)立條件的，不得登記為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。 ”“ 法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)立公司必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在公司登記前依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。 ”“ 公眾可以向公司登記機(jī)關(guān)申請查詢公司登記事項(xiàng)，公司登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提供查詢服務(wù)。 ” 第七條 規(guī)定：“ 依法設(shè)立的公司，由公司登記機(jī)關(guān)發(fā)給公司營業(yè)執(zhí) 照。公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期。 ”“ 公司營業(yè)執(zhí)照應(yīng)當(dāng)載明公司的名稱、住所、注冊資本、實(shí)收資本、經(jīng)營范圍、法定代表人姓名等事項(xiàng)。 ”“ 公司營業(yè)執(zhí)照記載的事項(xiàng)發(fā)生變更的，公司應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記，由公司登記機(jī)關(guān)換發(fā)營業(yè)執(zhí)照。 ” 第八條 規(guī)定：“ 依照本法設(shè)立的有限責(zé)任公司，必須在公司名稱中標(biāo)明有限責(zé)任公司或者有限公司字樣。 ”“ 依照本法設(shè)立的股份有限公司，必須在公司名稱中標(biāo)明股份有限公司或者股份公司字樣。 ” 第十條 規(guī)定：“ 公司以其主要辦事機(jī)構(gòu)所在地為住所。 ” 第十一條 規(guī)定：“ 設(shè)立公司必須依法制定公司章程。公司章 程對公司、股東、董事、監(jiān)事、高級管理人員具有約束力。 ” 第十三條 規(guī)定：“ 公司法定代表人依照公司章程的規(guī)定，由董事長、執(zhí)行董事或者經(jīng)理擔(dān)任，并依法登記。公司法定代表人變更，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。 ” 第二十三條 規(guī)定：“ 設(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）股東符合法定人數(shù)；（二）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；（三）股東共同制定公司章程；（四）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；（五）有公司住所。 ” 第二十四條 規(guī)定：“ 有限責(zé)任公司由五十個以下股東出資設(shè)立。 ” 第二十五條 規(guī)定：“ 有限責(zé)任公司章程應(yīng)當(dāng)載明 下列事項(xiàng)：（一）公司名稱和住所；（二）公司經(jīng)營范圍；（三）公司注冊資本；（四）股東的姓名或者名稱；（五）股東的出資方式、出資額和出資時(shí)間；（六）公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；（七）公司法定代表人；（八）股東會會議認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。 ”“ 股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。 ” 第二十六條 第二款規(guī)定：“ 有限責(zé)任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬 元 。法律、行政法規(guī)對有限責(zé)任公司注冊資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。 ” 第三十七條 規(guī)定：“ 有限責(zé)任公司股東會由全體股東組成。股東會是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，依照 本法行使職權(quán)。 ” 第五十一條 規(guī)定：“ 股東人數(shù)較少或者規(guī)模較小的有限責(zé)任公司，可以設(shè)一名執(zhí)行董事，不設(shè)董事會。執(zhí)行董事可以兼任公司經(jīng)理 ” 。 “ 執(zhí)行董事的職權(quán)由公司章程規(guī)定。 ” 第五十二條 第一款規(guī)定：“ 有限責(zé)任公司設(shè)監(jiān)事會，其成員不得少于三人。股東人數(shù)較少或者規(guī)模較小的有限責(zé)任公司，可以設(shè)一至二名監(jiān)事，不設(shè)監(jiān)事會。 ” 第七十七條 規(guī)定：“ 設(shè)立股份有限公司，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）發(fā)起人符合法定人數(shù)；（二）發(fā)起人認(rèn)購和募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；（三）股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定；（四）發(fā)起人制訂公司章程，采用 募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會通過；（五）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)；（六）有公司住所。 ” 第七十九條 規(guī)定：“ 設(shè)立股份有限公司，應(yīng)當(dāng)有二人以上二百人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國境內(nèi)有住所。 ” 第八十一條 第三款規(guī)定：“ 股份有限公司注冊資本的最低限額為人民幣五百萬元。法律、行政法規(guī)對股份有限公司注冊資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。 ” 第八十二條 規(guī)定：“ 股份有限公司章程應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（一）公司名稱和住所；（二）公司經(jīng)營范圍；（三）公司設(shè)立方式；（四）公司股份總數(shù)、每股金額和 注冊資本；（五）發(fā)起人的姓名或者名稱、認(rèn)購的股份數(shù)、出資方式和出資時(shí)間；（六）董事會的組成、職權(quán)和議事規(guī)則；（七）公司法定代表人；（八）監(jiān)事會的組成、職權(quán)和議事規(guī)則；（九）公司利潤分配辦法；（十）公司的解散事由與清算辦法；（十一）公司的通知和公告辦法；（十二）股東大會會議認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。 ” 第九十九條 規(guī)定： 股份有限公司股東大會由全體股東組成。股東大會是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，依照本法行使職權(quán)。 ” 第一百零九條 規(guī)定：“ 股份有限公司設(shè)董事會，其成員為五人至十九人。 ”“ 董事會成員中可以有公司職工代表。董事會中的職 工代表由公司職工通過職工代表大會、職工大會或者其他形式民主選舉產(chǎn)生。 ”“ 本法第四十六條關(guān)于有限責(zé)任公司董事任期的規(guī)定，適用于股份有限公司董事。 ”“ 本法第四十七條關(guān)于有限責(zé)任公司董事會職權(quán)的規(guī)定，適用于股份有限公司董事會。 ” 第一百一十四條 規(guī)定：“ 股份有限公司設(shè)經(jīng)理，由董事會決定聘任或者解聘。 ”“ 本法第五十條關(guān)于有限責(zé)任公司經(jīng)理職權(quán)的規(guī)定，適用于股份有限公司經(jīng)理。 ” 第一百一十八條 第一款、第五款規(guī)定：“ 股份有限公司設(shè)監(jiān)事會，其成員不得少于三人。 ”“ 本法第五十三條關(guān)于有限責(zé)任公司監(jiān)事任期的規(guī)定，適用于股份有限公 司監(jiān)事。 ” （ 2）《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第三十二條 第一款規(guī)定“ 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。 ” 第三十三條 規(guī)定：“ 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 ” 第六十一條 規(guī)定：“ 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 ” 3． 2． 4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 相 關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)主要有： 1．權(quán)利 （ l）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，結(jié)合實(shí)際情況，制定管理辦法； （ 2）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實(shí)施管理； （ 3）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （ 4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報(bào)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為； （ 5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同； （ 6） 有權(quán)選聘 物業(yè) 專 營服務(wù) 公司承擔(dān) 專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)； （ 7）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目； （ 8）可以接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費(fèi)用； （ 9）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)； （ 10）經(jīng)業(yè)主大會的允許，可以實(shí)行多種經(jīng)營。 2．義務(wù) （ l）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)； （ 2）接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督； （ 3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議決定； （ 4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督 指導(dǎo)。 （ 6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)編制房屋、附屬設(shè)施、設(shè)備、場地等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、大中修計(jì)劃和更新改造計(jì)劃，并組織實(shí)施 （ 7）向業(yè)主和使用人告知物業(yè)使用、改建和擴(kuò)建情況。 （ 8）負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃和決算報(bào)告，并 公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況 ； （ 9）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料； （ 10）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 3．相關(guān)規(guī)定 （ 1）《中華人民共和國物權(quán)法》 第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù) 企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)