【文章內(nèi)容簡介】 指按合法程序成立并具備相應資質的經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)性經(jīng)濟實體。 二 性質：物業(yè)管理企業(yè)是獨立的法人，必須有明確的經(jīng)營宗旨和經(jīng)行業(yè)主管部門認可 的管理章程，能夠獨立承擔民事和經(jīng)濟法律責任。 物業(yè)管理公司是實施物業(yè)管理的主體，是物業(yè)管理專業(yè)服務的組織者，提供者，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制運行。 指導思想是，以服務為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的 物業(yè)管理企業(yè)的所有制性質，可以是全民、集體，也可以是私營或外商投資企業(yè) 三 鵬基物業(yè)南寧分公司的機構設置： 1 公司經(jīng)理，對公司負全面責任，對一切重大問題作重大決策。 2 財務部 ，參與公司經(jīng)營管理，負責財務、計劃、經(jīng)濟核算、各類收費 3 拓 展部，負責公司業(yè)務拓展、市場營銷。 4 管理處，負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共衛(wèi)生、環(huán)境綠化、治安消防。 下設：工程部、保安部、清潔部、前臺。 四 物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務 （一）物業(yè)管理企業(yè)的權利 1 根據(jù)有關法規(guī)，并結合實際情況制定管理辦法。 如可規(guī)定使用公共實施辦法，管理收費標準、時間、辦法，防止違約及違約處理辦法等。 2 依照物業(yè)管理委托合同和辦法對物業(yè)實施管理 3 依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費 4 有權制止違反規(guī)章制度的行為。 5 有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。 如：個別人無故拒絕繳納規(guī)定的 合法收費，物業(yè)管理企業(yè)有權要求業(yè)主委員會協(xié)助收費。 6 有權選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務。但不得將整體管理責任及利益轉讓給其它人或單位，不得將專項業(yè)務承包給個人。 7 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的義務 1 履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。 2 接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督 3 重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準 4 接受行政主管部門監(jiān)督指導 5 至少每 6 個月應向全體業(yè)主公布一次管理費用收支帳目 6 提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化 7 發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關行政管理機關報告 物業(yè) 管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機關，沒有執(zhí)法權，只能約束業(yè)主和使用人因居住活動而引發(fā)的一些行為。物業(yè)管理企業(yè)無權干涉業(yè)主和使用人的其它人身權利，如發(fā)現(xiàn)違法行為又無法追究時，有義務向有關行政管理機關報告，并協(xié)助采取相應措施制止或追究。 8 物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務數(shù)據(jù)和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。 五 物業(yè)管理人員的素質要求 高水平的物業(yè)管理要靠資金、健全的法制、硬件設施、靠良好的服務手段，要有健全的制度和嚴格的規(guī)章，但是首先還是要靠人，靠高素質 的物業(yè)管理人才。建立一支素質優(yōu)良，管理方法和手段先進，具有良好服務意識和較高服務水準的員工隊伍是搞好物業(yè)管理的重要條件。企業(yè)管理無非是人、財、物 3方面。人是最重要的，物業(yè)管理是涉及面很廣，專業(yè)性很強的服務工作，沒有優(yōu)秀的管理人員沒有具有良好責任感的人員，沒有具備專業(yè)知識和技能的人員，是不可能搞好這一工作的。 目前物業(yè)管理人員的現(xiàn)狀是專業(yè)知識欠缺，服務意識不強不能適應現(xiàn)代物業(yè)管理的需要， 物業(yè)管理人員所應具備的基本素質和要求： 1 要有“服務至上”的服務意識； 2 要有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德； 3 要有 較寬的知識面，越是較高層次的管理人員，要求的知識面就越寬； 4 要有所從事的專業(yè)崗位的必備知識和相應能力。 我們要樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務的思想，把“服務”作為一種敬業(yè)精神，深深扎根心底，提倡自尊尊人的精神，敬業(yè)奉獻的精神，勤儉節(jié)約的精神，尊老愛幼的精神，好學進取的精神。 我們不要有高高在上，以主人自居的思想，要轉變觀念擺正位置，我們受雇于業(yè)主，為業(yè)主服務，受業(yè)主監(jiān)督，我們的最高準則就是為業(yè)主和使用人提供盡善盡美的服務。 我們每個員工都應清楚的認識到，我們的產(chǎn)品就是服務，我們的生命力就在于提供最優(yōu) 質的服務。要樹立“以人為本”的思想，把業(yè)主的需要當作自己的需要 提高員工的職業(yè)道德，熱愛本職工作 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)道德：愛崗敬業(yè)、尊規(guī)守紀、熱情服務、誠實守信、不怕困難、虛心好學、熱心公益、愛護公物、堅持原則、秉公辦事、廉潔奉公、勤儉節(jié)約。 以良好的精神面貌，積極的奉獻精神，過硬的業(yè)務技能很好地完成自己的本職工作，樹立物業(yè)管理從業(yè)人員的新形象。 六 簡介服務行業(yè)的八大需要： 物美與價廉、及時與周到、安全與衛(wèi)生、舒適與方便、熱情與誠懇、禮貌與尊重、親切與友好、諒解與安慰。 物業(yè)管理有關法律法規(guī)及案例分析 一 法與法制 1 法的基本概念 法是由國家制定或認可的，由國家強制力保證實施的，具有普遍約束力的行為規(guī)范的總和。 2 法制與人制相對，是指人們的行為包括政治的、經(jīng)濟的、生活的各種行為都必須符合法律規(guī)范，按法律規(guī)定辦事，其基本內(nèi)容是：有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、 違法必究。中心環(huán)節(jié)是依法辦事。 二物業(yè)管理法律規(guī)范的層次 分 4 個層次 1 憲法 是根本大法，具最高的法律效力。任何法律一旦與憲法相抵觸即為違憲，無效 。憲法中關于住宅，城市管理，公民權的規(guī)定和原則是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導思想。 2 法律 是由全國人大及其常委會制定的規(guī)范性檔。其效力低于憲法高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)。 物業(yè)管理目前適用的有《民法通則》，《合同法》，《公司法》《土地管理法》，〈城市房地產(chǎn)管理法〉 3 行政法規(guī) 是國務院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性檔。國務院各部委在權限范圍內(nèi)發(fā)布的命令，指示和規(guī)章 4 地方性法規(guī) ， 是由省，自治區(qū)，直轄市或全國人大常委會特別授權的市（如深圳市），人大及其常委會制定的，適用于本地區(qū)的規(guī)范性檔。廣西人 大頒布〈廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例〉 目前缺乏系統(tǒng)的物業(yè)管理法律體系。 存在的問題； （一） 物業(yè)管理的法律制度還有待健全； （二） 物業(yè)管理市場還有待規(guī)范； （三） 物業(yè)管理企業(yè)的設立及其運作還有待規(guī)范； （四） 業(yè)主，業(yè)主委員會的作用還有待進一步明確和加強； （五） 有關物業(yè)管理的公共契約還有待統(tǒng)一； （六） 物業(yè)管理的經(jīng)費來源，收繳及使用還有待明確； 三 物業(yè)管理的法律關系 （一）物業(yè)管理法律關系的三要素 1 主體 是指法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關系的參加者。包括：物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主或使用人，各級政府行業(yè)主管部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 2 客體 是指物業(yè)管理 法律關系主體的權利共同指向的對象，包括： （ 1） 物，也稱標的物，指物業(yè)管理對象，如居民住宅小區(qū)及設備等 （ 2） 行為，指物業(yè)管理法律關系主體行使權利和履行義務。包括作為和不作為。 3 內(nèi)容 指物業(yè)管理法律關系的主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權利和承