【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 二 性質(zhì)：物業(yè)管理企業(yè)是獨(dú)立的法人，必須有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和經(jīng)行業(yè)主管部門認(rèn)可 的管理章程，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。 物業(yè)管理公司是實(shí)施物業(yè)管理的主體，是物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的組織者，提供者，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行。 指導(dǎo)思想是，以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的 物業(yè)管理企業(yè)的所有制性質(zhì)，可以是全民、集體，也可以是私營(yíng)或外商投資企業(yè) 三 鵬基物業(yè)南寧分公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置： 1 公司經(jīng)理，對(duì)公司負(fù)全面責(zé)任，對(duì)一切重大問題作重大決策。 2 財(cái)務(wù)部 ，參與公司經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算、各類收費(fèi) 3 拓 展部，負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)拓展、市場(chǎng)營(yíng)銷。 4 管理處，負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共衛(wèi)生、環(huán)境綠化、治安消防。 下設(shè)：工程部、保安部、清潔部、前臺(tái)。 四 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) （一）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利 1 根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法。 如可規(guī)定使用公共實(shí)施辦法，管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、辦法，防止違約及違約處理辦法等。 2 依照物業(yè)管理委托合同和辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理 3 依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi) 4 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 5 有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。 如：個(gè)別人無故拒絕繳納規(guī)定的 合法收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助收費(fèi)。 6 有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其它人或單位，不得將專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。 7 可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 1 履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)。 2 接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人監(jiān)督 3 重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn) 4 接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo) 5 至少每 6 個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目 6 提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化 7 發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告 物業(yè) 管理企業(yè)不是國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)，沒有執(zhí)法權(quán)，只能約束業(yè)主和使用人因居住活動(dòng)而引發(fā)的一些行為。物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)干涉業(yè)主和使用人的其它人身權(quán)利，如發(fā)現(xiàn)違法行為又無法追究時(shí)，有義務(wù)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，并協(xié)助采取相應(yīng)措施制止或追究。 8 物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。 五 物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求 高水平的物業(yè)管理要靠資金、健全的法制、硬件設(shè)施、靠良好的服務(wù)手段，要有健全的制度和嚴(yán)格的規(guī)章，但是首先還是要靠人，靠高素質(zhì) 的物業(yè)管理人才。建立一支素質(zhì)優(yōu)良，管理方法和手段先進(jìn)，具有良好服務(wù)意識(shí)和較高服務(wù)水準(zhǔn)的員工隊(duì)伍是搞好物業(yè)管理的重要條件。企業(yè)管理無非是人、財(cái)、物 3方面。人是最重要的，物業(yè)管理是涉及面很廣，專業(yè)性很強(qiáng)的服務(wù)工作，沒有優(yōu)秀的管理人員沒有具有良好責(zé)任感的人員，沒有具備專業(yè)知識(shí)和技能的人員，是不可能搞好這一工作的。 目前物業(yè)管理人員的現(xiàn)狀是專業(yè)知識(shí)欠缺，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)不能適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要， 物業(yè)管理人員所應(yīng)具備的基本素質(zhì)和要求： 1 要有“服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí)； 2 要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德； 3 要有 較寬的知識(shí)面，越是較高層次的管理人員，要求的知識(shí)面就越寬； 4 要有所從事的專業(yè)崗位的必備知識(shí)和相應(yīng)能力。 我們要樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想，把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神，深深扎根心底，提倡自尊尊人的精神，敬業(yè)奉獻(xiàn)的精神，勤儉節(jié)約的精神，尊老愛幼的精神，好學(xué)進(jìn)取的精神。 我們不要有高高在上，以主人自居的思想，要轉(zhuǎn)變觀念擺正位置，我們受雇于業(yè)主，為業(yè)主服務(wù)，受業(yè)主監(jiān)督，我們的最高準(zhǔn)則就是為業(yè)主和使用人提供盡善盡美的服務(wù)。 我們每個(gè)員工都應(yīng)清楚的認(rèn)識(shí)到，我們的產(chǎn)品就是服務(wù)，我們的生命力就在于提供最優(yōu) 質(zhì)的服務(wù)。要樹立“以人為本”的思想，把業(yè)主的需要當(dāng)作自己的需要 提高員工的職業(yè)道德，熱愛本職工作 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)道德：愛崗敬業(yè)、尊規(guī)守紀(jì)、熱情服務(wù)、誠(chéng)實(shí)守信、不怕困難、虛心好學(xué)、熱心公益、愛護(hù)公物、堅(jiān)持原則、秉公辦事、廉潔奉公、勤儉節(jié)約。 以良好的精神面貌，積極的奉獻(xiàn)精神，過硬的業(yè)務(wù)技能很好地完成自己的本職工作，樹立物業(yè)管理從業(yè)人員的新形象。 六 簡(jiǎn)介服務(wù)行業(yè)的八大需要： 物美與價(jià)廉、及時(shí)與周到、安全與衛(wèi)生、舒適與方便、熱情與誠(chéng)懇、禮貌與尊重、親切與友好、諒解與安慰。 物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)及案例分析 一 法與法制 1 法的基本概念 法是由國(guó)家制定或認(rèn)可的，由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的，具有普遍約束力的行為規(guī)范的總和。 2 法制與人制相對(duì)，是指人們的行為包括政治的、經(jīng)濟(jì)的、生活的各種行為都必須符合法律規(guī)范，按法律規(guī)定辦事，其基本內(nèi)容是：有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、 違法必究。中心環(huán)節(jié)是依法辦事。 二物業(yè)管理法律規(guī)范的層次 分 4 個(gè)層次 1 憲法 是根本大法，具最高的法律效力。任何法律一旦與憲法相抵觸即為違憲，無效 。憲法中關(guān)于住宅，城市管理，公民權(quán)的規(guī)定和原則是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想。 2 法律 是由全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的規(guī)范性檔。其效力低于憲法高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)。 物業(yè)管理目前適用的有《民法通則》，《合同法》，《公司法》《土地管理法》，〈城市房地產(chǎn)管理法〉 3 行政法規(guī) 是國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性檔。國(guó)務(wù)院各部委在權(quán)限范圍內(nèi)發(fā)布的命令，指示和規(guī)章 4 地方性法規(guī) ， 是由省，自治區(qū)，直轄市或全國(guó)人大常委會(huì)特別授權(quán)的市（如深圳市），人大及其常委會(huì)制定的，適用于本地區(qū)的規(guī)范性檔。廣西人 大頒布〈廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉 目前缺乏系統(tǒng)的物業(yè)管理法律體系。 存在的問題； （一） 物業(yè)管理的法律制度還有待健全； （二） 物業(yè)管理市場(chǎng)還有待規(guī)范； （三） 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立及其運(yùn)作還有待規(guī)范； （四） 業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)的作用還有待進(jìn)一步明確和加強(qiáng)； （五） 有關(guān)物業(yè)管理的公共契約還有待統(tǒng)一； （六） 物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來源，收繳及使用還有待明確； 三 物業(yè)管理的法律關(guān)系 （一）物業(yè)管理法律關(guān)系的三要素 1 主體 是指法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參加者。包括：物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主或使用人，各級(jí)政府行業(yè)主管部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 2 客體 是指物業(yè)管理 法律關(guān)系主體的權(quán)利共同指向的對(duì)象，包括： （ 1） 物，也稱標(biāo)的物，指物業(yè)管理對(duì)象，如居民住宅小區(qū)及設(shè)備等 （ 2） 行為，指物業(yè)管理法律關(guān)系主體行使權(quán)利和履行義務(wù)。包括作為和不作為。 3 內(nèi)容 指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和承