【文章內容簡介】 平方米月 商業(yè)物業(yè)： 元 /平方米月 別墅物業(yè)： 元 /平方米月 公用設施專用基金 按照《條例》及其實施細則以及市住宅相關規(guī)定，發(fā)展商在淺水灣物業(yè)移交時，應一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金。 基金標準為：開發(fā)物業(yè)除地價以外的建設總投資的 2%。 此基金由區(qū)住宅局設立專帳管理，專款專用于住宅區(qū)內重大設施改造。需使用時，由物業(yè)公司申請，經(jīng)業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。 （具體執(zhí)行及相關細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)） 房屋本體維修基 金 按照《條例》及其實施細則規(guī)定，此項收費在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。 標準為： 元 /㎡月 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 11 頁 共 60 頁 車輛保管費、車輛場地使用費 按《條例》規(guī)定，停車場按照產(chǎn)權分離的原則，即由物業(yè)管理公司對轄區(qū)停車場進行管理，同時按照相關規(guī)定收取車輛停放費用，所得收入計入管理經(jīng)費，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費用收取最新規(guī)定，收取標準為： 地下車庫： 100 元 /年 .車 ； 向業(yè)主 (住戶 )提供多種有償便民服務費及其它政策規(guī)定應收取的費用。 三、管理虧損的解決方法 在保持本方 案優(yōu)質物業(yè)管理服務水準的情況下，根據(jù)目前測算，淺水灣每月管理費用總收入為 萬元，總支出為 萬元，每月實際虧損約 萬元。 為解決管理虧損，保持淺水灣高水準物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法： 管理單位強化內部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。 按《條例》規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 12 頁 共 60 頁 四、淺水灣管理費用測算表 淺水灣管理費用測算匯總表 序號 項 目 月費用 (萬元 ) 數(shù)據(jù)來源 (附后 ) 1 總收入 《收入測算表》 2 總支出 =(1)+? +(10) (1) 人員工資 《人員工資測算表》 (2) 辦公費用 《辦公費用測算表》 (3) 公共設備設施維修養(yǎng)護費 《公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表》 (4) 清潔衛(wèi)生費 《清潔衛(wèi)生費測算表》 (5) 綠化養(yǎng)護費 《綠化養(yǎng)護費測算表》 (6) 公共秩序管理費 《公共秩序管理費 測算表》 (7) 公用電費 《公用電費及其它 費用測算表》 (8) 其它費用 《公用電費及其它 費 用測算表》 (9) 物業(yè)管理傭金 《公用電費及其它 費用測算表》 (10) 稅收 《公用電費及其它 費用測算表》 3 結余 負 =總收入 總支出 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 13 頁 共 60 頁 收入測算表 類別：收入（ 萬元 /月 )） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 住宅管理費 面積 2,每平米 元 ,入住率 96% 元9 6% 2 住宅空置管理費 面積 2, 每平米60%元 ,空置率 4% 元4% 元 60% 3 商業(yè)用房管理費 面積 3600M2,每平米 元 3600 元 元上浮150% 4 管理處商鋪租賃費 總建筑面積 2‰ =,每平米租金 65 元 65 元 5 停車位費 總車位 306 個 ,每個車位 200 元 ,收費率 80% 1180250 元 85% 6 臨時停車位 30 位 /天 305 元 30 天 7 戲水池經(jīng)營 綜合測算 9000元 /月 9000元 8 有償服務 綜合測算 700 元 /月 700元 總收入 1+??+8 注：空置房管理服務費是根據(jù)深住 [1997]16 號《關于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關事項的通知》第六條第 (二 )項制定。 商業(yè)用房管理服務費是根椐深物價 [1997]141 號《關于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知》第七項。 根據(jù)《鐵嶺市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例 提供部分商業(yè)用房 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 14 頁 共 60 頁 人員工資測算表 類別：支出（ 萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 主任、副主任 主任 1 人 ,副主任 1 人 ,每人月總工資 5000元 5000 元 2 2 物業(yè)助理 1 名助理 ,每人月總工資1800 元 1800 元 1 3 房管員 名事務員 ,1 名出納 ,每人月總工資 1800 元 1800 元 1 4 機電運行技術員 2 名 ,每人月工資 1500元 1500 元 2 5 維修工 2 名 ,每人月工資 1500元 1500 元 2 6 炊事員 2 名 ,每人月總工資 1300 元 1300 元 2 7 清潔綠化人員 9 名 ,每人月總工資 900 元 900 元 9 8 保安人員 正副隊長 2 名 ,每人月工資2500元 ,保安 24名 ,每人月工資 1100 元 2500元 2+1100元 24 9 工資附加費 人員工資總額的 40%=社保%+福利基金 14%+工會2%+教育 %+加班 2% 萬元 38% 一、 人員工資 小計 （其中網(wǎng)絡人員，設備維護技術員工資已算在相關的維護費中，此處不計） 注：工資標準按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 15 頁 共 60 頁 辦公費用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 交通通訊 交通車 1 部 2500 元 /月 ,電話 6部 ,每部 400 元 /月 ,傳真機 500元 /月 ,差旅費、通信費人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 2 低值易耗 ,辦公 ,水電 ,業(yè)務費 ,培 訓費 綜合測算名管理人員人均月消耗 220 元 220 元 30 僅統(tǒng)計管 理層 3 服裝費 名管理人員冬、夏裝綜合測算 2020 元 /人年 2020 元 30247。12 4 廣告 ,宣傳 ,書報 ,標識標牌 ,社區(qū)文化 綜合測算 5500元 /月 5500元 5 辦公自動化維護費 管理處的辦公局域網(wǎng)絡、計算機硬件和軟件維護費綜合測算 1000 元 /月 1000 元 6 開辦費及辦公固定資產(chǎn)折舊 交通車 10 萬 ,辦公設施及物品 萬 ,裝修 20 萬 ,入住資料印刷 4 萬 ,標識牌 5 萬 ,籌備期人員工資 10 萬 ,宿舍及食堂裝修 10 萬 ,入住現(xiàn)場 5 萬 ,不可預見費 萬共分5 年折舊 共計 萬 萬 247。(512) 二、 辦公費用 小計 1+??+6 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 16 頁 共 60 頁 公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表 類別：支出（萬 /月） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 電梯維修保養(yǎng)、年檢費 每臺維護費每月 500 元 , 年檢費每臺 800 元 ,共 20 臺 (500+800247。12)20 2 供配電系統(tǒng) 低壓配電柜檢修費 元 /K VA月 ,共 1250KVA 1250 3 柴油發(fā)電機 維護費每臺 1200 元，共 1 臺 1200 4 公共照明系統(tǒng) 日光燈管 9 元 /支 ,日光燈 800 根 ,半年換一次 ,整流器 15 元 /只 ,共 800 只 ,2 年換一次 ,日光燈架 25元 /個 ,共 500 只 ,4 年換一次 ,節(jié)能燈泡 3 元 /個 ,約2020 個，半年換一次 ,燈頭 2 元 /個 ,約 2020 個，2 年換一次 ,應急標志燈， 250 元 /盞 ,共盞 ,每年更換 15%. 6 消防系 統(tǒng) 消火栓 1 元 /臺 月 400 臺 ,防排煙風機 5 元 /臺 月 ,13 臺，風閥 1 元 /個月 ,158 個 ,噴淋頭 元 /個 月 ,1800 個 ,防火卷簾門 10 元 /臺 月 ,2 臺 ,煙溫感每年更換 5%,每個 800 元 ,共 1500 個 ,模塊每年更換 15%,每個 250 元 ,共 200 個 11501+385+4001+5000+7610+40005% 800247。12+6005%250247。12 7 供水系統(tǒng) 生活、消防泵檢修費 40 元 /臺月 ,共 4 臺 ,管道油漆 元 /米 ,每年一次 ,6000 米 ,閥門 每年更換14個 ,平均每個 300 元 ,水池清洗 ,1856 方， 12 元/方年 ,水池檢驗費 1200 元 /個 年 ,共 4 個。 4010+(150001.5+30030)247。12+159812247。12+120015247。12 8 排水系統(tǒng) 排水泵檢修費 10 元 /臺月 ,共 30臺 ,排水管、下水道每年更換 10%,每米 6 元 ,共 3500 米 . 3010+(350010%6)247。12 9 公共道路、雨 污水井蓋 詳細數(shù)據(jù)不明，綜合測算暫定為 600 元 /月 600 10 戲水 池 綜合測算每年租金、維護保養(yǎng) ,水電費、藥費和人員 (季節(jié)工 ),60000 元 /年 6247。12 11 社區(qū)雕塑小品 綜合測算每月 350 350 三、 公共設施設備維修養(yǎng)護費小計 1+??+11 注：設施設備明細詳見附表三《淺水灣公共設備設施明細表》 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 17 頁 共 60 頁 清潔衛(wèi)生費測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 服裝費 冬裝 100 元 /套 442，夏裝 90 元 /套 44 2 (100442+90442)247。12 2 工具費 垃圾塑料桶 50 元 158 個 ,2 年折舊 ,垃圾袋每天每層 1 個 元 (158 層 ),垃圾車， 3部 ,1000 元 /部 ,5 年折舊 ,每部維護費月 50元 ,機動噴務器， 1 臺 ,每臺2020元 ,3 年折舊 ,月維護費用 50元 15850247。2247。12+1589130+(31000247。5247。12+350)+(2020247。3247。12+50) 3 消殺費 綜合測算每戶每月 元 631 4 化糞池清理 每年清理一次 ,共 1 個 ,每個 4000 元 4000247。12 5 清潔用料、用水 綜合測算每平米 元 / 月61000M2 61000 6 垃圾清運費 商業(yè)部份 ,每天二車 ,每車 75 元 30 75230 暫定價 四、 清潔衛(wèi)生費 小計 1+??+7 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 18 頁 共 60 頁 綠化養(yǎng)護費測算表 類別： (萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 ) 占總 % 備注 1 服裝費 1個人 ,冬裝 100 元 /套 ,每人 2套 ,夏裝90 元 /套 ,每人 2 套 （ 10021+9021 ）247。12 2 工具費 剪草機 3400 元 ,綠籬機 1800 元 ,3 年每月維護費 100,元 ,清運車 1 臺 ,700元 /臺 247。24,每月維護費每部 20 元 ,其它簡單工具每月 200 元 (3400+1800)247。36+(1100)+(1700247。24+120)+200 3 農(nóng)藥化肥 綜合測算每平米 元 /年 ,綠地面積9800 平米 9800247。12 4 綠化水費 綜合 測算每平米月 噸 ,每噸 9800 5 補苗費 綜合測算 五、 綠化養(yǎng)護費 小計 1+??+5 公共秩序管理費測算表 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房