【文章內容簡介】 面積： 成交總額： 成交均價： /㎡ 2023年新鄭市商品房 戶數(shù)： 3268戶 面積： 334727 ㎡ 成交總額： 成交均價： /㎡ 2023年度淺水灣項目從 4月份開始正式銷售 全年戶數(shù)份額：約占 % 412月戶數(shù)份額：約占 94/2972=% 全年面積份額：約占 % 412月市場份額：約占 全年成交額份額：約占 % 412月成交額份額：約占 / =% 鄭州智本行 09年淺水灣全年銷售結果分析 2023年度淺水灣項目市場概述 淺水灣項目已經(jīng)過了 9個月的銷售運作，前期走勢基本與新鄭市場的走勢吻合。 67月主要集中放量，但 6月增勢明顯高于市場 最后一個季度，銷量成交額的沒有跟上市場 成交單價新鄭市場整體穩(wěn)步上升，除 11月份增幅較大，整體增幅約 10% 但我項目的成交單價呈穩(wěn)定趨勢，明顯大于市場均價增幅，但稍顯增長過快，增幅約 18% 從銷售量與成交均價的對比中，成交均價的上升對成交額也產生了一定的影響 2023年價格走勢及建議： 根據(jù) 09年數(shù)據(jù)顯示，在最后一季度放量之后。 10年初很可能會出現(xiàn)成交疲軟現(xiàn)象，此時應根據(jù)市場反饋情況，適時的調整價格，以成交為主擴大客戶基盤。 鑒于自身項目及競盤項目特點，應該以保守營銷為主，主攻內部轉介客戶，抓住節(jié)前時機，為節(jié)后成交打下基礎。 新鄭市重點項目區(qū)域劃分 1 三、競盤現(xiàn)狀 中華路以東區(qū)域 中華路以西區(qū)域 黃水路軒轅路以北區(qū)域 新增龍湖區(qū)域 新鄭市重點項目區(qū)域劃分 2 從新鄭主要項目分布圖上可以看出，目前主要競爭對手主要分布在鄭南居住區(qū)，中華路以東區(qū)域，并以東電名筑、百美經(jīng)典、金城逸品為主要代表。 從品牌形象、整體銷量上，主要以領秀城為代表，可以作為標桿項目進行分析。 受相關市場因素影響，目前新鄭市場土地供不應求，同城項目同質化比較嚴重，高檔樓盤價位比較明顯，如：領袖城，小區(qū)規(guī)模大，位置較好，內部配置相對齊全。慶都首府，書香園，祥和盛世處于城市中心，周邊生活氛圍較濃，交通便捷，價格相對較高。在我項目附近的倉城路上，其他樓盤的價位高低不等，差異較大，主要決定因素是位置的優(yōu)劣以及樓盤本身存在的不足，例如，金城逸品，靠近熱電廠。再如倉城路華城鉑宮，東電明筑相對而言要有很強的競爭力。 新鄭市重點區(qū)域競爭對手分析 21主要競爭對手概述之 領秀城 位于雙擁路與鐵北一路交匯處，占地 300畝，建筑面積 27萬平方米，整個小區(qū)分三期開發(fā)，一期由 15棟多層組成，其中八號樓帶電梯，共 500套左右住房，面積從 72㎡ 到 144㎡ ，有兩居、三居及復式，主力戶型為 120㎡ 三居，均價為 2300元 /平方米，其中一樓最貴為 2600元 /平方米。該項目 07年十月份開工， 12月底開盤，目前一期已封頂， 10月份交房，現(xiàn)在五證齊全，可直接訂房。小區(qū)綠化率為 38%，有水系貫穿，物業(yè)費為 /平方米，物業(yè)顧問為河南鑫苑物業(yè)顧問公司。 銷售推廣： 該項目以“旗臶生活，領秀全城”為宣傳主題，強調其規(guī)模大、品質高，宣傳媒介有大型戶外廣告、公交車體廣告、宣傳單頁，戶外廣告較多，主題更換較頻繁，主要分布在炎黃廣場北部、新建路路西、中華路與黃水路交叉口、新華路與與前路交叉口等地，客戶認知度較高；售樓部有兩個，分別位于炎黃廣場西南角及雙擁路與鐵北一路交叉口項目地，裝修豪華、有品味，銷售人員態(tài)度好，現(xiàn)場氣氛較好。 優(yōu)勢： 1)小區(qū)規(guī)模大，標榜為新鄭第一大盤； 2)小區(qū)綠化好，且北靠古城墻，外部環(huán)境好； 3)小區(qū)內部有會所及雙語幼兒園； 4）部分戶型送飄窗及露臺 5）在新鄭知名度較高。 劣勢： 1）地段不好，較偏僻，交通不便； 2）外部大配套不好，生活不便利 3）緊鄰鐵路，不安全，噪音大。 4）雙氣配套難以落實 5）前期開盤價格與對客戶承諾價格不符，信譽差 6）價格高 對標策略：在進行對標過程中主要以避實就虛戰(zhàn)術，并在市場分析中，重點作為市場參考 新鄭市重點區(qū)域競爭對手分析 22主要競爭對手概述之百美經(jīng)典 小區(qū)位于溱水路與倉城路交叉口向西 50米路北，占地面積 ，建筑面積 14萬㎡，一期為 ㎡，由14棟多層，兩棟商業(yè)配套樓和臨街商鋪組成，共 500套左右住房。面積從 71㎡ 到 135㎡ ，有兩居、三居，三室兩廳兩衛(wèi)為主力戶型，價格在每平方米 2023元以下。 07年 11月開盤，綠化率為 40%，有水景，物業(yè)費用約為 。 銷售推廣： 該公司廣告由河南尊地房地產策劃公司代理，宣傳主題為“源自北京，經(jīng)典生活”，宣傳媒介有戶外廣告、公交車體、路牌廣告、宣傳單頁、報紙廣告、樓書等，路牌廣告分布在新華路、中華路等路段，數(shù)量較大，主題鮮明，客戶認知度增強。宣傳手段多樣且宣傳周期較長，有一定知名度，售樓部共有四個，分布在洧水路萬佳量販門口、炎黃廣場文化路上、西亞斯對面及皇帝故里軒轅路上。 劣勢： 1）地段不好，較偏遠，交通不便利 2）周邊大配套不好，生活不方便 3）離電廠近，污染嚴重 4）銷售周期長，銷售情況不好 優(yōu)勢： 1）社區(qū)規(guī)模大，價格較低。 2）自身配套到位，有商業(yè)設施 3）周邊環(huán)境較安靜； 4）離外國語小學較近。 近期推出的營銷主題“百美經(jīng)典 驚爆價 1600元 /㎡ 起，每日一套特價房！ 對標策略：此舉屬于商家慣用促銷策略，吸引力不強，并沒有引起太大反響。但前期的”買房送汽車“活動 比較深入民心，在一定程度上拉高了客戶對促銷認知的心理標準，在營銷應對中，應主動攻擊劣勢中的 4項，并及時推出持續(xù)性的營銷主題。 23主要競爭對手概述之金城逸品 小區(qū)位于金城路與溱水路交叉口，占地 20多畝，共 7棟樓， 15號樓為多層帶電梯， 67號樓為 3層（一層是車庫， 23層是小戶型）， 1號樓有臨街商鋪。總建筑面積為 2萬平方米，規(guī)劃為 200多套，有 5785㎡ 兩房，114140㎡ 三房，主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，占 50%。 08年 5月份開工。小區(qū)綠化率 38%，有樓頂花園，小區(qū)內部有觀景長廊，小區(qū)物業(yè)以后由開發(fā)商自己做。 銷售推廣： 該項目由上海智恒代理，推廣主題為“用品質代言全城新生活”，宣傳媒介有戶外廣告、圍墻廣告、宣傳單頁，戶外廣告位于其售樓部上方，該區(qū)人流量較大，客戶關注度較高；宣傳單頁以紅色為基調，與售樓部整體基調相符，內容較全面，主題鮮明；售樓部位于炎黃廣場西南角，客流量大，但目前現(xiàn)場銷售人員很少，銷售點冷清。 優(yōu)勢： 1）價格較低，周邊配套較齊全； 2）雙氣直接入戶； 3）樓頂可能送花園； 4）密度較低，樓間距較寬。 劣勢： 1）位臵較偏； 2）小區(qū)規(guī)模小，規(guī)劃不完善； 3）環(huán)境較差，南邊為電廠，北邊為煙廠，污染較嚴重； 4）開發(fā)商實力小，為第一次開發(fā)小區(qū)； 5）小區(qū)處于民宅之間，整體布局難看。 目前該項目并未推出明顯營銷活動。 24主要競爭對手概述之 東電名筑 小區(qū)位于新煙路與金城路交叉口向南 200米路西，占地 30畝，二期由一棟小高層（ 11層）、一棟高層（ 17層）組成，二期總建筑面積為 3萬多平方米，規(guī)劃住宅 260多套，共四種戶型，包括 77㎡ 兩居、 91㎡ 兩居、 106㎡ 三居、 120㎡ 三居，主力戶型為 120㎡ 三居。該項目由宣一（河南）地產機構代理，宣傳媒介有戶外廣告、路牌廣告、候車亭廣告、戶外指示牌等，客戶認知度較高；整體廣告認知度較高。售樓部位于新煙路與金城路交叉口向南 200米路西，客流量較少；現(xiàn)場銷售氣氛冷清。 優(yōu)勢： 1）小區(qū)一期已入住，客戶認知度較高，形成居住規(guī)模； 2）樓間距較寬，通風采光有保證； 3）周邊環(huán)境較安靜，適合居住。 劣勢： 1）位臵偏遠，配套不完善，交通不便利； 2）小區(qū)規(guī)模較??； 3）戶型設計較差，三居戶型兩臥朝北； 4）小高層、高層得房率較低，通風采光相對較差。 四、 2023年淺水灣銷售節(jié)奏 總銷售： 金額： 48774812元 套數(shù)： 151 套 面積： ㎡ ；平均每套住宅售價： 323012元 年份 2023 總 計 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 銷售套數(shù) 12 8 12 13 14 13 14 14 13 15 13 10 151 銷售金額（元） 3876144 2584096 3876144 4199156 4522168 4199156 4522168 4522168 4199156 4845