【文章內(nèi)容簡介】 理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。 保安隊(duì)長 有部隊(duì)服務(wù)三年以上或三年以上公 安系統(tǒng)工作經(jīng)驗(yàn)，具有實(shí)施崗位培訓(xùn)及指導(dǎo)屬下員工的工作能力，熟悉物業(yè)管理行業(yè)，并有兩年以上大型物業(yè)保安主管經(jīng)驗(yàn) 能隨時(shí)獨(dú)立處理各類突發(fā)事件。 工程師 具有三年以上寫字樓 或小區(qū) 設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，有對(duì)設(shè)備維修保養(yǎng)，更新改造的能力，工程師職稱，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)、培訓(xùn)下屬能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī) 會(huì)計(jì) 大專以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，熟悉電算化管理，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 具有三年以上財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn) 出納兼 收費(fèi)員 高中以上學(xué)歷， 有會(huì)計(jì)上崗證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) 管理員 外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處 理能力，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系，持物業(yè)上崗證。 人力資源管理和檔案管理 工作經(jīng)驗(yàn)； 持人事管理員和檔案管理員上崗證；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī) 清潔主管 具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有豐富的清潔及 ISO14001 環(huán)境管理知識(shí) 綠化主管 具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有豐富 的 園林綠化及 ISO14001 環(huán)境管理知識(shí) 崗位操作人員素質(zhì)描述 職務(wù) (崗位 ) 性別 要求 年齡 要求 文化程 度要求 工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求 保安員 男性 20— 25歲 高 中 A 一年內(nèi)退伍軍人，黨員優(yōu)先； ，五 官端正； 米，體重 65 公斤以上； ，沒有明顯口音； 。 維修工 男性 35 歲以下 中 級(jí) 技術(shù)等級(jí)證 書 A 身高 以上 。 本公司的專業(yè)考核 保潔員 不限 女性： 初 中 A 五官端正，動(dòng)作麻利 35 歲以下 B 有清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。 具有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的清潔及 ISO14001環(huán)境管理知識(shí) 綠化工 男性 35 歲以下 高 中 專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上， 具有 一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的園林綠化及 ISO14001 環(huán)境管理知識(shí) 備注：作業(yè)人員必須同時(shí)具備以下條件： A 身體健康，無傳染病，無不良嗜好，廚師須持有健康合格證或體檢合格表； B 有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明等各類證件齊全； C. 條件優(yōu)異或某一方面具有持長者，可適當(dāng)放寬其他條件。 三、人員培訓(xùn) 我司的培訓(xùn)工作始終秉持“以人為本”的宗旨，建立了一個(gè)能夠充分激發(fā)員工活力的人才培訓(xùn)機(jī)制，以提高人員素質(zhì)，確保公司員工均能勝任其崗位工作。同時(shí)，通過培訓(xùn)最大限度地激發(fā)每位員工的活力，充分開發(fā)利用人力資源，為 促進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供合格的人力資源儲(chǔ)備。 （一） 培訓(xùn)計(jì)劃 鐵嶺淺水灣項(xiàng)目部根據(jù)公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃，制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)總公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 項(xiàng)目部各部門每月應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目部年度培訓(xùn)計(jì)劃并結(jié)合本部門的實(shí)際運(yùn)作情況制訂具體的月度培訓(xùn)計(jì)劃。 本項(xiàng)目管理人員培訓(xùn)計(jì)劃分為兩個(gè)階段進(jìn)行，第一個(gè)階段是前期管理階段的培訓(xùn)計(jì)劃；第二階段是本項(xiàng)目正式入住后的培訓(xùn)計(jì)劃。 四、人員管理 （一）錄用與考核 確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘 我司在多年的物業(yè)管理工作實(shí)踐中形成了自己的用人原則，即：學(xué)歷與能力并重；實(shí)干與巧干并舉；品德修養(yǎng)與知 識(shí)水平并進(jìn)；傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)與先進(jìn)理念并存。 （ 1）知識(shí)層次：為了符合本項(xiàng)目高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的大專或以上文化程度外，部分專業(yè)技術(shù)崗位要求具備中級(jí)或以上職稱。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人，對(duì)中控室和車場等崗位要求全部持證上崗，以保證隊(duì)伍素質(zhì)及服務(wù)水平；設(shè)備運(yùn)行及維修崗位要求一專多能，并須全部持證上崗。 （ 2） 錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過筆試、面試、心理測試等錄用考核外， 必須通過電腦使用、智能化基本知識(shí)的考核，成績合格者方可錄用；操作層人員要除需通過面 試等考核外，必須通過實(shí)操考核。 （ 3） 人員配置比率：根據(jù)本項(xiàng)目的布局和管理側(cè)重點(diǎn)，配置合理的保安、環(huán)境管理人員，營造安全、舒適的辦公環(huán)境。 （ 4）年齡結(jié)構(gòu)：主任級(jí)決策人員為 30 歲 40 歲、管理層員工為 2540 歲、保安員為 2025歲、其他操作層員工可放寬到 2540 歲。 （ 5）工作經(jīng)驗(yàn)：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)驗(yàn)。 層級(jí)管理，分級(jí)考核 由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中，我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法，對(duì)管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在 一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)；對(duì)操作層員工如清潔與綠化崗位，強(qiáng)電與弱電崗位，空調(diào)與給排水等崗位實(shí)行工作輪換制，既有助于培養(yǎng)一專多能的人才，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，又能避免因長時(shí)間在一處工作造成工作惰性。 第三章、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 一、房屋本體及公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 （一）、房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo) 我們對(duì) 鐵嶺淺水灣 住宅小區(qū)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。 確保房屋及配套設(shè)施完好率 98％以上，房屋零修、急修及時(shí)率為 100％，維修工程質(zhì)量合格率為 99％以上，重大維修工程回訪率為 100％。 （二）、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 對(duì)房屋本體及公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理，我們堅(jiān)持以預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，編制可操作性強(qiáng)的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。根據(jù)建設(shè)部第80 號(hào)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》有關(guān)規(guī)定，在正常情況下，新建房屋工程的保修期限為： 1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi) 生間、房間、外墻面的防滲漏年限為 5 年； 3）水電為 2 年暖通為 2 個(gè)采暖期； 4）房屋裝修裝飾工程為 2 年； 在保修期內(nèi)，房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)、防水工程和裝飾工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題由施工單位負(fù)責(zé)整改，物業(yè)管理處配合業(yè)主單位主管部門進(jìn)行檢查和監(jiān)督落實(shí)，處理結(jié)果以書面形式報(bào)業(yè)主單位主管部門。 非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，管理處負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，大、中修或更新改造由管理處制訂修繕計(jì)劃，業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。 （三）加強(qiáng)裝修管理 保持小區(qū)安全靜謐的居住環(huán)境，達(dá)到合理、安全使用物業(yè)的目的，物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí) 行建設(shè)部第 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定，按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。 二 智能化系統(tǒng)的管理與維護(hù) （一）智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行管理及維護(hù)方案 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是我們面向客戶最直接的窗口，我們一貫重視物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的建設(shè)，在進(jìn)駐后，公司將逐步建立“物業(yè)管理公司管理軟件系統(tǒng)”平臺(tái)，為客戶提供物業(yè)管理個(gè)性、特色的服務(wù)。 通過對(duì)智能化系統(tǒng)的運(yùn)行記錄（運(yùn)行狀況、運(yùn)行時(shí)間等）、數(shù)據(jù)、設(shè)備資料的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)分析，制定完備的維護(hù)計(jì)劃及技術(shù)升級(jí)策略，對(duì)于所有可能出現(xiàn)的會(huì)影響到智能化系統(tǒng) 正常運(yùn)行的內(nèi)部因素和外界因素制定出切合實(shí)際的應(yīng)急預(yù)案，確保設(shè)備的高效率，盡量減少設(shè)備的故障，減少運(yùn)行中斷時(shí)間。 （二 ）、定期維修、保養(yǎng)管理 定期維修保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要，我們將制定一套定期維修保養(yǎng)計(jì)劃并且嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，并建立設(shè)備維修檔案備查資料庫。由于智能化系統(tǒng)比較復(fù)雜，系統(tǒng)及軟件皆為系統(tǒng)集成商專有技術(shù)系統(tǒng)，發(fā)生故障必須由系統(tǒng)集成商維修，因而在選型時(shí)就要考慮系統(tǒng)集成商在本地區(qū)的維修能力，例如在本區(qū)是否設(shè)有維修點(diǎn)，維修點(diǎn)是否有足夠的零件與配件，系統(tǒng)的設(shè)計(jì)能否支持在故障時(shí)把整 個(gè)感應(yīng)器或子站調(diào)換以維持正常運(yùn)行等等。 三、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理與保養(yǎng) 總目標(biāo)：確保安全、可靠、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，設(shè)備管理做到“三好”、“四會(huì)”、“五定”，提高運(yùn)行效率，節(jié)能降耗，節(jié)約運(yùn)行成本，維修保養(yǎng)早準(zhǔn)備、早落實(shí)、專人值班、加強(qiáng)巡視，運(yùn)行方式、量身訂做：高效、安全，制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案，有備無患。 （一）鐵嶺淺水灣機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn) 常規(guī)性機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：種類多、設(shè)備先進(jìn)、較為復(fù)雜、要求高。 （二）機(jī)電設(shè)備管理的原則 預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。 對(duì)設(shè)備做到“三好”、“四會(huì)”和“五定”?！叭谩奔从煤?、修好和管理好設(shè)備；“四會(huì)”即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；“五定”即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。 實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理。 完善設(shè)備管理和定期維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。 修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。 每天 24 小時(shí)專人值班監(jiān)控。 值班人員嚴(yán)格執(zhí)行交接班記錄。 準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫值班記錄。 非值班人員嚴(yán)禁操作。 （三）機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo) 通過經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時(shí)的維修，使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，提高物業(yè)的運(yùn)作效益，確保主要機(jī)電設(shè)備完好率達(dá) 100％，設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率 100％。 （四）機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式 日常維護(hù)保養(yǎng)。 操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn)，用聽、聞、看、摸等方式，利用檢測儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。 一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整，每季進(jìn)行一次。 二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，每半年進(jìn)行一次。 中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行一次。 大修。對(duì)設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進(jìn)行一次 。 第四章 社區(qū)文化活動(dòng) 圍繞三項(xiàng)主題：工作和生活全新觀念；熱愛地球，保護(hù)環(huán)境；做新世紀(jì)的文明使者。 體現(xiàn)三項(xiàng)特征：“人性化”的理念；超前的文化視角；寧靜、祥和的文化氛圍。 日常活動(dòng)與主題活動(dòng)相結(jié)合；高雅藝術(shù)與大眾文化相結(jié)合；常規(guī)活動(dòng)與節(jié)日活動(dòng)相結(jié)合。 社區(qū)文化是社區(qū)成員（管理員工和住戶）在居住和管理服務(wù)的互動(dòng)過程中逐步創(chuàng)造和形成的具有個(gè)性特色的精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài)。它的基本內(nèi)容包括社區(qū)文化活動(dòng)和環(huán)境社區(qū)文化。 社區(qū)文化建設(shè)是通過社區(qū)文化活動(dòng)的開展和持續(xù)不斷的改進(jìn)完善來實(shí)現(xiàn)的，我們公司一貫崇尚社區(qū)文化 建設(shè)，這不僅是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，也是物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展的需要，更是住戶日益增長的文化生活的需要，尤其像淺水灣這樣高尚人士聚居之地，更需要豐富多彩的文化活動(dòng)充實(shí)社區(qū)成員的精神世界，在享受著怡人的生活家園的同時(shí)，也享受著快樂的精神家園。我們始終提倡以社區(qū)成員為核心，依靠、信任、尊重業(yè)戶，通過各種活動(dòng)形式和物質(zhì)形態(tài)的表現(xiàn)以增強(qiáng)業(yè)戶的小區(qū)歸屬感，培育社區(qū)精神，提高業(yè)戶公共意識(shí)和整合共享價(jià)值觀念，使淺水灣名副其實(shí)地散發(fā)出學(xué)人雅士特有的風(fēng)韻，成為花園小區(qū)家居人文環(huán)境的典范。我司以其深厚的文化底蘊(yùn)和執(zhí)著的服務(wù)理念將在 以下幾個(gè)方面為業(yè)戶做好社區(qū)文化建設(shè)活動(dòng)。 一、制度建設(shè) 為了規(guī)范社區(qū)文化建設(shè)朝著健康有序的方向發(fā)展，我司針對(duì)淺水灣制定了一系列社 區(qū)文化的規(guī)章制度，并將不斷的完善和豐富，制定《社區(qū)精神文明建設(shè)公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護(hù)公約》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施管理規(guī)定》以及活動(dòng)中心等專項(xiàng)管理制度。 為了有足夠的資金作保障，我們將在《社區(qū)文化工作制度》及《經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算》中明文規(guī)定了社區(qū)文化活動(dòng)專用資金。這些制度的建立將為社區(qū)文化建設(shè)提供有力的保障。 二、社區(qū)文化建設(shè)目標(biāo) 社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)長久艱辛的系統(tǒng)工程 ，然而它是良好社區(qū)建設(shè)不可或缺的一部分，我們將通過細(xì)致、全面的文化創(chuàng)新和實(shí)踐，達(dá)成以下目標(biāo)： （一） 制定社區(qū)文化各項(xiàng)規(guī)章制度，力求完美； （二） 全面充分利用淺水灣已建成之室內(nèi)外活動(dòng)場所，并根據(jù)住戶需要擬增建及改建部分場所； （三） 通過豐富多彩、健康有益的文化活動(dòng)，倡導(dǎo)小區(qū)健康的生活理念； （四） 使社區(qū)精神及良好的社區(qū)價(jià)值觀深入人心； （五） 使社區(qū)文化成為凝聚住宅區(qū)居民的一塊“基石”，培養(yǎng)他們的自豪感、榮譽(yù)感、大家庭意識(shí)，增強(qiáng)小區(qū)的向心力、凝聚力； （六） 綠化環(huán)保意識(shí)深入人心，人與自然和諧相處； （七） 樹立小區(qū)業(yè)戶和睦共處、互幫互助、團(tuán)結(jié)友愛的良好風(fēng)范； （八） 讓社區(qū)文化建設(shè)成為摘取“各級(jí)優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”桂冠的一個(gè)強(qiáng)大動(dòng)力。 三、社區(qū)文化定位 定位：圍繞三項(xiàng)主題，體現(xiàn)三個(gè)特征，使本項(xiàng)目成為遼定省物業(yè)專業(yè)化管理的新亮點(diǎn)。 （一）三項(xiàng)主題 創(chuàng)造工作和生活全新觀念 ―― 體現(xiàn)鐵嶺淺水灣與時(shí)俱進(jìn)的“園區(qū)精神”。 ―