【文章內(nèi)容簡介】 理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強的溝通協(xié)調(diào)處理能力。 保安隊長 有部隊服務三年以上或三年以上公 安系統(tǒng)工作經(jīng)驗，具有實施崗位培訓及指導屬下員工的工作能力，熟悉物業(yè)管理行業(yè)，并有兩年以上大型物業(yè)保安主管經(jīng)驗 能隨時獨立處理各類突發(fā)事件。 工程師 具有三年以上寫字樓 或小區(qū) 設備管理經(jīng)驗，有對設備維修保養(yǎng)，更新改造的能力，工程師職稱，具有較強的組織、協(xié)調(diào)、培訓下屬能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī) 會計 大專以上學歷，具有會計證，熟悉電算化管理，工作認真負責。 具有三年以上財務工作經(jīng)驗 出納兼 收費員 高中以上學歷， 有會計上崗證，工作認真負責，有兩年以上工作經(jīng)驗 管理員 外表形象氣質(zhì)佳，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處 理能力，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系，持物業(yè)上崗證。 人力資源管理和檔案管理 工作經(jīng)驗； 持人事管理員和檔案管理員上崗證；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī) 清潔主管 具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，有豐富的清潔及 ISO14001 環(huán)境管理知識 綠化主管 具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，有豐富 的 園林綠化及 ISO14001 環(huán)境管理知識 崗位操作人員素質(zhì)描述 職務 (崗位 ) 性別 要求 年齡 要求 文化程 度要求 工作技能及工作經(jīng)驗要求 保安員 男性 20— 25歲 高 中 A 一年內(nèi)退伍軍人，黨員優(yōu)先； ，五 官端正； 米，體重 65 公斤以上； ，沒有明顯口音； 。 維修工 男性 35 歲以下 中 級 技術(shù)等級證 書 A 身高 以上 。 本公司的專業(yè)考核 保潔員 不限 女性： 初 中 A 五官端正，動作麻利 35 歲以下 B 有清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。 具有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，有一定的清潔及 ISO14001環(huán)境管理知識 綠化工 男性 35 歲以下 高 中 專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上， 具有 一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，有一定的園林綠化及 ISO14001 環(huán)境管理知識 備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件： A 身體健康，無傳染病，無不良嗜好，廚師須持有健康合格證或體檢合格表； B 有相關(guān)的學歷證明或技術(shù)資格證明等各類證件齊全； C. 條件優(yōu)異或某一方面具有持長者，可適當放寬其他條件。 三、人員培訓 我司的培訓工作始終秉持“以人為本”的宗旨，建立了一個能夠充分激發(fā)員工活力的人才培訓機制，以提高人員素質(zhì)，確保公司員工均能勝任其崗位工作。同時，通過培訓最大限度地激發(fā)每位員工的活力，充分開發(fā)利用人力資源，為 促進公司的可持續(xù)發(fā)展提供合格的人力資源儲備。 （一） 培訓計劃 鐵嶺淺水灣項目部根據(jù)公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃，制定年度培訓計劃，經(jīng)總公司總經(jīng)理批準后實施。 項目部各部門每月應依據(jù)項目部年度培訓計劃并結(jié)合本部門的實際運作情況制訂具體的月度培訓計劃。 本項目管理人員培訓計劃分為兩個階段進行，第一個階段是前期管理階段的培訓計劃；第二階段是本項目正式入住后的培訓計劃。 四、人員管理 （一）錄用與考核 確定標準、嚴格招聘 我司在多年的物業(yè)管理工作實踐中形成了自己的用人原則，即：學歷與能力并重；實干與巧干并舉；品德修養(yǎng)與知 識水平并進；傳統(tǒng)經(jīng)驗與先進理念并存。 （ 1）知識層次：為了符合本項目高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的大?；蛞陨衔幕潭韧?，部分專業(yè)技術(shù)崗位要求具備中級或以上職稱。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人，對中控室和車場等崗位要求全部持證上崗，以保證隊伍素質(zhì)及服務水平；設備運行及維修崗位要求一專多能，并須全部持證上崗。 （ 2） 錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過筆試、面試、心理測試等錄用考核外， 必須通過電腦使用、智能化基本知識的考核，成績合格者方可錄用；操作層人員要除需通過面 試等考核外，必須通過實操考核。 （ 3） 人員配置比率：根據(jù)本項目的布局和管理側(cè)重點，配置合理的保安、環(huán)境管理人員，營造安全、舒適的辦公環(huán)境。 （ 4）年齡結(jié)構(gòu)：主任級決策人員為 30 歲 40 歲、管理層員工為 2540 歲、保安員為 2025歲、其他操作層員工可放寬到 2540 歲。 （ 5）工作經(jīng)驗：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)驗。 層級管理，分級考核 由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中，我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法，對管理層員工實施授權(quán)管理，即在 一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識；對操作層員工如清潔與綠化崗位，強電與弱電崗位，空調(diào)與給排水等崗位實行工作輪換制，既有助于培養(yǎng)一專多能的人才，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，又能避免因長時間在一處工作造成工作惰性。 第三章、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 一、房屋本體及公用設施的維修、養(yǎng)護和管理 （一）、房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護目標 我們對 鐵嶺淺水灣 住宅小區(qū)房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。 確保房屋及配套設施完好率 98％以上，房屋零修、急修及時率為 100％，維修工程質(zhì)量合格率為 99％以上，重大維修工程回訪率為 100％。 （二）、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護計劃 對房屋本體及公用設施的維修養(yǎng)護管理，我們堅持以預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急性的修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則，編制可操作性強的修繕養(yǎng)護計劃。根據(jù)建設部第80 號《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》有關(guān)規(guī)定，在正常情況下，新建房屋工程的保修期限為： 1）地基基礎和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi) 生間、房間、外墻面的防滲漏年限為 5 年； 3）水電為 2 年暖通為 2 個采暖期； 4）房屋裝修裝飾工程為 2 年； 在保修期內(nèi)，房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)、防水工程和裝飾工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題由施工單位負責整改，物業(yè)管理處配合業(yè)主單位主管部門進行檢查和監(jiān)督落實，處理結(jié)果以書面形式報業(yè)主單位主管部門。 非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，管理處負責維修養(yǎng)護，大、中修或更新改造由管理處制訂修繕計劃，業(yè)主委員會批準后實施。 （三）加強裝修管理 保持小區(qū)安全靜謐的居住環(huán)境，達到合理、安全使用物業(yè)的目的，物業(yè)管理處將嚴格執(zhí) 行建設部第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定，按程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制。 二 智能化系統(tǒng)的管理與維護 （一）智能化系統(tǒng)的日常運行管理及維護方案 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是我們面向客戶最直接的窗口，我們一貫重視物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的建設，在進駐后，公司將逐步建立“物業(yè)管理公司管理軟件系統(tǒng)”平臺，為客戶提供物業(yè)管理個性、特色的服務。 通過對智能化系統(tǒng)的運行記錄（運行狀況、運行時間等）、數(shù)據(jù)、設備資料的實時動態(tài)分析，制定完備的維護計劃及技術(shù)升級策略，對于所有可能出現(xiàn)的會影響到智能化系統(tǒng) 正常運行的內(nèi)部因素和外界因素制定出切合實際的應急預案，確保設備的高效率，盡量減少設備的故障，減少運行中斷時間。 （二 ）、定期維修、保養(yǎng)管理 定期維修保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設備壽命極為重要，我們將制定一套定期維修保養(yǎng)計劃并且嚴格遵照執(zhí)行，并建立設備維修檔案備查資料庫。由于智能化系統(tǒng)比較復雜，系統(tǒng)及軟件皆為系統(tǒng)集成商專有技術(shù)系統(tǒng)，發(fā)生故障必須由系統(tǒng)集成商維修，因而在選型時就要考慮系統(tǒng)集成商在本地區(qū)的維修能力，例如在本區(qū)是否設有維修點，維修點是否有足夠的零件與配件，系統(tǒng)的設計能否支持在故障時把整 個感應器或子站調(diào)換以維持正常運行等等。 三、機電設備設施管理與保養(yǎng) 總目標：確保安全、可靠、經(jīng)濟運行，設備管理做到“三好”、“四會”、“五定”，提高運行效率，節(jié)能降耗，節(jié)約運行成本，維修保養(yǎng)早準備、早落實、專人值班、加強巡視，運行方式、量身訂做：高效、安全，制定各系統(tǒng)的應急處理方案，有備無患。 （一）鐵嶺淺水灣機電設備設施特點 常規(guī)性機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在：種類多、設備先進、較為復雜、要求高。 （二）機電設備管理的原則 預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重，使設備時刻處于良好狀態(tài)。 對設備做到“三好”、“四會”和“五定”?！叭谩奔从煤?、修好和管理好設備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。 實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主，同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。 完善設備管理和定期維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，提高經(jīng)濟效益。 規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設備設施正常運行。 每天 24 小時專人值班監(jiān)控。 值班人員嚴格執(zhí)行交接班記錄。 準確、真實、清晰地填寫值班記錄。 非值班人員嚴禁操作。 （三）機電設備管理目標 通過經(jīng)常性的養(yǎng)護與及時的維修，使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài)，延長設備設施使用壽命，提高物業(yè)的運作效益，確保主要機電設備完好率達 100％，設備設施零修、急修及時率 100％。 （四）機電設備管理維修保養(yǎng)方式 日常維護保養(yǎng)。 操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗，用聽、聞、看、摸等方式，利用檢測儀表對設備的關(guān)鍵部位進行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。 一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體，進行清潔調(diào)整，每季進行一次。 二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件，每半年進行一次。 中修。對設備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機構(gòu)，每年進行一次。 大修。對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進行一次 。 第四章 社區(qū)文化活動 圍繞三項主題：工作和生活全新觀念；熱愛地球，保護環(huán)境；做新世紀的文明使者。 體現(xiàn)三項特征：“人性化”的理念；超前的文化視角；寧靜、祥和的文化氛圍。 日?；顒优c主題活動相結(jié)合；高雅藝術(shù)與大眾文化相結(jié)合；常規(guī)活動與節(jié)日活動相結(jié)合。 社區(qū)文化是社區(qū)成員（管理員工和住戶）在居住和管理服務的互動過程中逐步創(chuàng)造和形成的具有個性特色的精神財富及其物質(zhì)形態(tài)。它的基本內(nèi)容包括社區(qū)文化活動和環(huán)境社區(qū)文化。 社區(qū)文化建設是通過社區(qū)文化活動的開展和持續(xù)不斷的改進完善來實現(xiàn)的，我們公司一貫崇尚社區(qū)文化 建設，這不僅是社會安定團結(jié)的需要，也是物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展的需要，更是住戶日益增長的文化生活的需要，尤其像淺水灣這樣高尚人士聚居之地，更需要豐富多彩的文化活動充實社區(qū)成員的精神世界，在享受著怡人的生活家園的同時，也享受著快樂的精神家園。我們始終提倡以社區(qū)成員為核心，依靠、信任、尊重業(yè)戶，通過各種活動形式和物質(zhì)形態(tài)的表現(xiàn)以增強業(yè)戶的小區(qū)歸屬感，培育社區(qū)精神，提高業(yè)戶公共意識和整合共享價值觀念，使淺水灣名副其實地散發(fā)出學人雅士特有的風韻，成為花園小區(qū)家居人文環(huán)境的典范。我司以其深厚的文化底蘊和執(zhí)著的服務理念將在 以下幾個方面為業(yè)戶做好社區(qū)文化建設活動。 一、制度建設 為了規(guī)范社區(qū)文化建設朝著健康有序的方向發(fā)展，我司針對淺水灣制定了一系列社 區(qū)文化的規(guī)章制度，并將不斷的完善和豐富，制定《社區(qū)精神文明建設公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護公約》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動設施管理規(guī)定》以及活動中心等專項管理制度。 為了有足夠的資金作保障，我們將在《社區(qū)文化工作制度》及《經(jīng)費收支預算》中明文規(guī)定了社區(qū)文化活動專用資金。這些制度的建立將為社區(qū)文化建設提供有力的保障。 二、社區(qū)文化建設目標 社區(qū)文化建設是一項長久艱辛的系統(tǒng)工程 ，然而它是良好社區(qū)建設不可或缺的一部分，我們將通過細致、全面的文化創(chuàng)新和實踐，達成以下目標： （一） 制定社區(qū)文化各項規(guī)章制度，力求完美； （二） 全面充分利用淺水灣已建成之室內(nèi)外活動場所，并根據(jù)住戶需要擬增建及改建部分場所； （三） 通過豐富多彩、健康有益的文化活動，倡導小區(qū)健康的生活理念； （四） 使社區(qū)精神及良好的社區(qū)價值觀深入人心； （五） 使社區(qū)文化成為凝聚住宅區(qū)居民的一塊“基石”，培養(yǎng)他們的自豪感、榮譽感、大家庭意識，增強小區(qū)的向心力、凝聚力； （六） 綠化環(huán)保意識深入人心，人與自然和諧相處； （七） 樹立小區(qū)業(yè)戶和睦共處、互幫互助、團結(jié)友愛的良好風范； （八） 讓社區(qū)文化建設成為摘取“各級優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”桂冠的一個強大動力。 三、社區(qū)文化定位 定位：圍繞三項主題，體現(xiàn)三個特征，使本項目成為遼定省物業(yè)專業(yè)化管理的新亮點。 （一）三項主題 創(chuàng)造工作和生活全新觀念 ―― 體現(xiàn)鐵嶺淺水灣與時俱進的“園區(qū)精神”。 ―