【文章內容簡介】 服務 我司對山西國際貿易中心進行實際的現場考察后 、 經過我司之專業(yè)人士分析研究 、 我們將就山西國際貿易中心獨立設計一套全面的物業(yè)前期之管理計劃 、 主要范圍及重點詳列如下： 物業(yè)管理公約 制定山西國際貿易中心物業(yè)管理公約的目的是要清楚和明確各項規(guī)劃。物業(yè)管理公約是對全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權利與義務 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨 桐 24 的行為準則。管理公約一般由發(fā)展商和物業(yè)管理公司一起制訂 、 但須經房地產管理部門登記備案后 (如山西當地政府有此規(guī)定 )、 方可生效。我司會按照國家有關規(guī)定 、 屆時根椐山西國際貿易中心物業(yè)的特點 、 草擬一份物業(yè)管理公約提供發(fā)展商參考。 用戶守則 用戶守則是由物業(yè)管理公司發(fā)給各業(yè) /租戶 、 并由其保存的文件。其目的是為了 使業(yè) /租戶更明了自己應有的權利與義務及注意事項。同時也使各業(yè) /租戶了解物業(yè)管理公司各種管理、服務、設備、守則及安全措施等。通過用戶守則可以加強物業(yè)管理公司與業(yè) /租戶的聯(lián)系 、 創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。 我司將按照各業(yè) /租戶的需要 、 協(xié)助發(fā)展商制定用戶守則。及按不同類型物業(yè)功能提供不同的用戶守則 、 供有關業(yè)主 /租客遵守。 管理預算 物業(yè)管理公司在對物業(yè)進行管理過程中 、 所發(fā)生的各項支出 、 一般稱之為物業(yè)管理費。對物業(yè)管理費的核算是物業(yè)管理公司財務管理工作中的一項非常重要的內容。山西國際貿易中心在投入運行之前 、 必須制定管理費的核算。我司將按現有資料制訂一份管理預算 、提交貴司參考。制訂物業(yè)管理費的原則是量入為出 、 以平衡所有收入及支出。制訂物業(yè)管理費的標準是以客戶的承受及市場同等物業(yè)水平為依椐。 規(guī)章制度之制定 物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度是加強公司內部管理 、 提高管理服務質量和工作效率 、 擔負起物業(yè)管理的各項職責而制定的規(guī)章和制度。在貴司交付使用前 、 我司將各項規(guī)章制度編制完善 、 提供貴司以備物業(yè)運做之用。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨 桐 25 員工招聘計劃 我司會在驗收調試與物業(yè)交付使用前 、 制訂有關物業(yè)人員的聘用條件及薪金標準 、 供貴司參考。同時建議于物業(yè)落成前 23 個月 、先行招聘骨干班底 、 然后按實際需要招聘其他部門員工 、 以便安排合適員工盡早入職 、 熟悉管理運做及設備操作 、 并由我司立即進行上崗培訓 、 令管理公司能開始即時提供高質量的管理服務。 專業(yè)培訓 為使今后的物業(yè)運作和管理達到較高水平 、 首先要有一支技術精良 、 作風過硬的管理隊 伍 、 而這支隊伍的建立有賴于長期系統(tǒng)的培訓和日常的監(jiān)督控制。我們會委派富經驗的高層管理人員定期為在山西國際貿易中心的所有當地聘請之物業(yè)管理人員進行培訓 、 使他們在更深入了解物業(yè)管理之概念和運作方式同時 、 有針對性的分析、解決在管理中出現的問題。使所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務。主要培訓內容包括： ? 物業(yè)管理有關法規(guī)、權利與義務培訓 ? 超前的預防性保養(yǎng)計劃培訓 ? 服務技巧的培訓 ? 節(jié)約能源培訓 ? 內部稽核制度培訓 ? 系統(tǒng)的財務管理培訓 ? 對第一太平戴維斯管理的同類型物業(yè)進行個案分析 為配合上述服務 、 我們建議簽訂委任 合同后 、 即時開展工程前期 駐場顧問 工作 、 在發(fā)展商配合下從管理角度對物業(yè)的規(guī)劃設計、施工標準等方面提供意見 、 直至完成樓宇接管驗收工作 、 并轉入后期管理階段。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨 桐 26 2. 停車場管理策劃 物業(yè)的道路交通、停車管制是管理運作的動脈及聯(lián)絡各功能區(qū)的基本因素。故此物業(yè)管理所要考慮的首先是規(guī)格的設計與設施配套的合理性 、 其次是日常管理監(jiān)控力度。 規(guī)格設計上 、 要減少動態(tài)車流對物業(yè)的滋擾 、 解決好靜態(tài)交通車 、 縮減車流進入車庫的最短路徑 、 使車庫內的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的暢駛問題。 配套方面 、 設計要加設必備的減 速墩、反光物鏡 、 各交叉口處設立各類交通標志 (路標、路障 )或輔設顏色明顯的警示地磚 、 交通主干道方向種植常綠灌 、 減少司機眼睛疲勞。建筑平面的設計要預留低位的排風、照明、CTV 安裝部位及排污口 、 設立車道、人行道在車庫內的劃隔等。 日常的管理主要包括進出口控制、現金管理、保安消防巡邏、交通控制等 、其中： 進出口控制意旨確保車庫內的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相互配合、登記、控制進出車輛 、 以作為整個交通暢流的前提。 現金管理用以核計收費現金 、 停車通行證及車庫使用的會計登記。 保安、消防車庫巡邏為擬訂崗位分配、崗位運行 、崗位職責及突發(fā)事件應變措施的基礎上 、 加派人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場內意外的交通事故等。 交通控制以確保交通順暢為主 、 安排進行車場內外交通疏導 、 處理控制系統(tǒng)失靈而導致交通阻塞從而切換手動人員操作的情況等。 上述的幾項管理措施 、 均可通過一定時、定崗、定期的質量記錄 、 如巡邏報告、特別事件報告、每日車輛進出報告等 、 來加強及完善整個停車庫的管理。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨 桐 27 3. 綠化 /種植建議 無論建筑物業(yè)的體量及設施風格有哪些變化 、 有一點無可置疑 、 綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大的比重 、 在山西國際貿易中心 的外圍有較大綠地 、 根據平面分布區(qū)域 、 我們建議在原來設計中應考慮以下幾項： 對外觀整體應首先融入整條街的大環(huán)境風格 、 并形成最鮮明的亮點 、 同時盡可能將周邊不盡人意的場所、構筑物、人行車道等進行隱蔽。 依靠樹冠遮蔽日射 、 產生避暑效果及休憩場所 、 至于遮陰的落影取決于樹與場所方位的配合 、 以及樹冠及樹種的選擇修飾。另外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點要充分考慮。 以物業(yè)管理角度來看 、 種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的難點及“死角” 、 故需注意在樹根周圍設置保護土壤之設施 、 如卵石、草皮等 、 使地面保持連續(xù)的平面 、 不留出 土壤。樹木必須考慮落葉不多 、 四季長青的種植植物 、 以確保道路的清潔及排污水道不易堵塞。 對于草坪的配植 、 應綜合考慮草種的選擇 、 如陰寒、耐踐踏、繁殖力強之草種 、 便于觀草及使用。 在綠化養(yǎng)護方面 、 尤其強調澆灌系統(tǒng)的合理安排 、 如自行全方位的噴灑及人工暗管相結合 、 有利于完整澆灌綠化覆蓋面積。 4. 員工餐廳管理策劃 高檔次的綜合樓宇內 、 設置員工餐廳 、 使把握其經營風格及物業(yè)協(xié)同管理相配合之角度加深一定的難度 、 故我們如獲委任后 、 將協(xié)助發(fā)展商連同分包經營商 、共同制定一系列經營管理方案 、 包括經營類型、特點、功能分化 、財務成本核算 、 開餐、閉餐時間的人流合理安排 、 水、電、煤氣等設施的配合等 、 以使員工餐廳更好發(fā)揮扮演輔助服務設施角度的功能 、 增添大廈內各客戶之間、員工之間的交流及親和力。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨 桐 28 5. 智能化系統(tǒng)管理策劃 智能化系統(tǒng)是發(fā)展商為提高大廈檔次 、 給全體業(yè)主 /租戶提供的高科技服務功能 、 也是 5A 級大廈之重要標志 、 我司一貫對此極為重視。為此 、 我司已根據以往我司所管理之眾多智能化大廈之經驗 、 制訂出完整之智能化系統(tǒng)管理標準 、其要點如下： 每日查看系統(tǒng)終端信息 、 遇有情況及時處理。 制定各系統(tǒng)的周、月、季、年檢測計劃 、 檢修計劃 、 清潔保養(yǎng)計劃 、 并按期執(zhí)行。 各項工作執(zhí)行工作單制度 、 要求對系統(tǒng)所做各項工作全部在記錄上可查 、系統(tǒng)操作、系統(tǒng)檢修、系統(tǒng)更換部件 、 各項工作的系統(tǒng)變更申請人、操作人、批準人、監(jiān)管復核人以及操作時間全部按相關標準表格記錄。 定期進行技術培訓 、 培訓分為內部培訓和外聘專業(yè)人員培訓 、 培訓主要目的是加強相關人員的技術能力和相近專業(yè)人員的相互可替代性。 定期和不定期召開技術研討會議 、 會議內容主要針對大廈內某一系統(tǒng)的工作狀態(tài)和功能開發(fā)進行論證 、 有必要時請中央隊伍和相關專家共同參與。 制定各種應急方案以備特別需要。 遇 有難題隨時請中央隊伍或由中央隊伍協(xié)調本公司其它項目同專業(yè)人員共同研究解決。 公司每年對項目內各系統(tǒng)進行檢查并提供檢查報告。 6. 工程管理策劃 物業(yè)管理是一種以提供服務為主的業(yè)務 、 宗旨是要在適當的成本以內 、 盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現代科學技術提供的最新樓宇設備 、 成為物業(yè) 提供一流服務的物質基礎。工程部直接運行和管理這些設備 、 通過設備、設施本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨 桐 29 為用戶服務；是提供給客人空調、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設施等“服務產品”的部門。所以 、 工程部是為客人的舒適、安全和方便 、 直接給客人留下服務形 象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部 、 銷售部 、保安部等的橫向聯(lián)系與配合 、 對提高物業(yè)的整體服務質量至關重要。 同時 、 物業(yè)管理費用的工程設備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目；工程設備運行、維護費用的節(jié)約 、 直接令成本降低 、 提高整體管理效益。 在物業(yè)管理范疇中 、 工程管理是技術最復雜和管理難度比較高的一項工作。其主要職責是負責前期的設備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)調、樓宇設備的管理、運行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個技術工種 、 工種與工種之間 、 班組與班組之間 、 分工與合作 、 交叉與配合等等構成一個復 雜的系統(tǒng) 、組織得不好 、 往往會出現問題 、 因此管理這支隊伍要負出比其他部門更大的努力。 提到工程設備管理的困難度和重要性 、 也必須正確地處理工程部與其他部門的關系。說工程部相對比較重要 、 這只是問題的一個方面 、 從相互工作關系的處理來說 、 工程部還有一個服務并服從于其他部門工作的特殊要求。這是因為 、一方面各種設備的運行不僅僅是為用戶 、 同時也是為其他部門服務的；另一方面有些部門 、 尤其是銷售、服務等“一線”部門 、 他們直接面向用戶 、 用戶的要求、意見常常通過他們傳達到管理部門。因此根據“一線”部門的意見和要求 、 處理并安排設備 工作的事項 、 成為工程部工作的一個特點。認識這一點非常重要 、 否則 、 有的工程部人員常常以老大哥自居 、 甚至要求別的部門服從他們的需要。如果是這樣 、 那就會極大地影響服務質量和相互關系的處理。我們常常把設備、總務等稱作“二線” 、 “二線”服從“一線” 、 這是物業(yè)管理工作的一條原則 、 務必把這一條原則認真地貫徹在工程管理的整個過程中。 工程部職責： A. 對物業(yè)的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運行管理 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨 桐 30 C. 對業(yè)主、租戶開展有償服務 D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理 E. 對物業(yè)設施提 出完善、整改方案 具體包括以下內容： 在物業(yè)總經理領導下 、 具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經營方針 、 制定物業(yè)設備管理工作的具體目標和政策。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作 、 積累有關資料和數據 、 為管理決策提供依據。 負責物業(yè)設備的規(guī)劃和實施 、 運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經濟管理。 負責物業(yè)設備的技術改造 、 引進工作和更新工程的可行性研究 、 編制年度計劃經報批后實施。 加強設備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的 完成 、 控制費用 、 提高修理的經濟效果。 根據物業(yè)設備基本折舊和大修理基金的提取情況 、 協(xié)同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 制定物業(yè)設備管理維修的各項規(guī)章制度技術規(guī)程和技術標