【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 服務(wù) 我司對(duì)山西國(guó)際貿(mào)易中心進(jìn)行實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)考察后 、 經(jīng)過(guò)我司之專業(yè)人士分析研究 、 我們將就山西國(guó)際貿(mào)易中心獨(dú)立設(shè)計(jì)一套全面的物業(yè)前期之管理計(jì)劃 、 主要范圍及重點(diǎn)詳列如下： 物業(yè)管理公約 制定山西國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)管理公約的目的是要清楚和明確各項(xiàng)規(guī)劃。物業(yè)管理公約是對(duì)全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù) 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨 桐 24 的行為準(zhǔn)則。管理公約一般由發(fā)展商和物業(yè)管理公司一起制訂 、 但須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案后 (如山西當(dāng)?shù)卣写艘?guī)定 )、 方可生效。我司會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定 、 屆時(shí)根椐山西國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)的特點(diǎn) 、 草擬一份物業(yè)管理公約提供發(fā)展商參考。 用戶守則 用戶守則是由物業(yè)管理公司發(fā)給各業(yè) /租戶 、 并由其保存的文件。其目的是為了 使業(yè) /租戶更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)及注意事項(xiàng)。同時(shí)也使各業(yè) /租戶了解物業(yè)管理公司各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。通過(guò)用戶守則可以加強(qiáng)物業(yè)管理公司與業(yè) /租戶的聯(lián)系 、 創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。 我司將按照各業(yè) /租戶的需要 、 協(xié)助發(fā)展商制定用戶守則。及按不同類型物業(yè)功能提供不同的用戶守則 、 供有關(guān)業(yè)主 /租客遵守。 管理預(yù)算 物業(yè)管理公司在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理過(guò)程中 、 所發(fā)生的各項(xiàng)支出 、 一般稱之為物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的核算是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。山西國(guó)際貿(mào)易中心在投入運(yùn)行之前 、 必須制定管理費(fèi)的核算。我司將按現(xiàn)有資料制訂一份管理預(yù)算 、提交貴司參考。制訂物業(yè)管理費(fèi)的原則是量入為出 、 以平衡所有收入及支出。制訂物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是以客戶的承受及市場(chǎng)同等物業(yè)水平為依椐。 規(guī)章制度之制定 物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理 、 提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率 、 擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理的各項(xiàng)職責(zé)而制定的規(guī)章和制度。在貴司交付使用前 、 我司將各項(xiàng)規(guī)章制度編制完善 、 提供貴司以備物業(yè)運(yùn)做之用。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨 桐 25 員工招聘計(jì)劃 我司會(huì)在驗(yàn)收調(diào)試與物業(yè)交付使用前 、 制訂有關(guān)物業(yè)人員的聘用條件及薪金標(biāo)準(zhǔn) 、 供貴司參考。同時(shí)建議于物業(yè)落成前 23 個(gè)月 、先行招聘骨干班底 、 然后按實(shí)際需要招聘其他部門員工 、 以便安排合適員工盡早入職 、 熟悉管理運(yùn)做及設(shè)備操作 、 并由我司立即進(jìn)行上崗培訓(xùn) 、 令管理公司能開(kāi)始即時(shí)提供高質(zhì)量的管理服務(wù)。 專業(yè)培訓(xùn) 為使今后的物業(yè)運(yùn)作和管理達(dá)到較高水平 、 首先要有一支技術(shù)精良 、 作風(fēng)過(guò)硬的管理隊(duì) 伍 、 而這支隊(duì)伍的建立有賴于長(zhǎng)期系統(tǒng)的培訓(xùn)和日常的監(jiān)督控制。我們會(huì)委派富經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員定期為在山西國(guó)際貿(mào)易中心的所有當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)之物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn) 、 使他們?cè)诟钊肓私馕飿I(yè)管理之概念和運(yùn)作方式同時(shí) 、 有針對(duì)性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。使所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務(wù)。主要培訓(xùn)內(nèi)容包括： ? 物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn) ? 超前的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn) ? 服務(wù)技巧的培訓(xùn) ? 節(jié)約能源培訓(xùn) ? 內(nèi)部稽核制度培訓(xùn) ? 系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn) ? 對(duì)第一太平戴維斯管理的同類型物業(yè)進(jìn)行個(gè)案分析 為配合上述服務(wù) 、 我們建議簽訂委任 合同后 、 即時(shí)開(kāi)展工程前期 駐場(chǎng)顧問(wèn) 工作 、 在發(fā)展商配合下從管理角度對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面提供意見(jiàn) 、 直至完成樓宇接管驗(yàn)收工作 、 并轉(zhuǎn)入后期管理階段。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨 桐 26 2. 停車場(chǎng)管理策劃 物業(yè)的道路交通、停車管制是管理運(yùn)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。故此物業(yè)管理所要考慮的首先是規(guī)格的設(shè)計(jì)與設(shè)施配套的合理性 、 其次是日常管理監(jiān)控力度。 規(guī)格設(shè)計(jì)上 、 要減少動(dòng)態(tài)車流對(duì)物業(yè)的滋擾 、 解決好靜態(tài)交通車 、 縮減車流進(jìn)入車庫(kù)的最短路徑 、 使車庫(kù)內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的暢駛問(wèn)題。 配套方面 、 設(shè)計(jì)要加設(shè)必備的減 速墩、反光物鏡 、 各交叉口處設(shè)立各類交通標(biāo)志 (路標(biāo)、路障 )或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚 、 交通主干道方向種植常綠灌 、 減少司機(jī)眼睛疲勞。建筑平面的設(shè)計(jì)要預(yù)留低位的排風(fēng)、照明、CTV 安裝部位及排污口 、 設(shè)立車道、人行道在車庫(kù)內(nèi)的劃隔等。 日常的管理主要包括進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、交通控制等 、其中： 進(jìn)出口控制意旨確保車庫(kù)內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相互配合、登記、控制進(jìn)出車輛 、 以作為整個(gè)交通暢流的前提。 現(xiàn)金管理用以核計(jì)收費(fèi)現(xiàn)金 、 停車通行證及車庫(kù)使用的會(huì)計(jì)登記。 保安、消防車庫(kù)巡邏為擬訂崗位分配、崗位運(yùn)行 、崗位職責(zé)及突發(fā)事件應(yīng)變措施的基礎(chǔ)上 、 加派人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場(chǎng)內(nèi)意外的交通事故等。 交通控制以確保交通順暢為主 、 安排進(jìn)行車場(chǎng)內(nèi)外交通疏導(dǎo) 、 處理控制系統(tǒng)失靈而導(dǎo)致交通阻塞從而切換手動(dòng)人員操作的情況等。 上述的幾項(xiàng)管理措施 、 均可通過(guò)一定時(shí)、定崗、定期的質(zhì)量記錄 、 如巡邏報(bào)告、特別事件報(bào)告、每日車輛進(jìn)出報(bào)告等 、 來(lái)加強(qiáng)及完善整個(gè)停車庫(kù)的管理。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨 桐 27 3. 綠化 /種植建議 無(wú)論建筑物業(yè)的體量及設(shè)施風(fēng)格有哪些變化 、 有一點(diǎn)無(wú)可置疑 、 綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來(lái)越大的比重 、 在山西國(guó)際貿(mào)易中心 的外圍有較大綠地 、 根據(jù)平面分布區(qū)域 、 我們建議在原來(lái)設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮以下幾項(xiàng)： 對(duì)外觀整體應(yīng)首先融入整條街的大環(huán)境風(fēng)格 、 并形成最鮮明的亮點(diǎn) 、 同時(shí)盡可能將周邊不盡人意的場(chǎng)所、構(gòu)筑物、人行車道等進(jìn)行隱蔽。 依靠樹(shù)冠遮蔽日射 、 產(chǎn)生避暑效果及休憩場(chǎng)所 、 至于遮陰的落影取決于樹(shù)與場(chǎng)所方位的配合 、 以及樹(shù)冠及樹(shù)種的選擇修飾。另外樹(shù)木的高度、樹(shù)距與行人車輛的視點(diǎn)要充分考慮。 以物業(yè)管理角度來(lái)看 、 種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的難點(diǎn)及“死角” 、 故需注意在樹(shù)根周圍設(shè)置保護(hù)土壤之設(shè)施 、 如卵石、草皮等 、 使地面保持連續(xù)的平面 、 不留出 土壤。樹(shù)木必須考慮落葉不多 、 四季長(zhǎng)青的種植植物 、 以確保道路的清潔及排污水道不易堵塞。 對(duì)于草坪的配植 、 應(yīng)綜合考慮草種的選擇 、 如陰寒、耐踐踏、繁殖力強(qiáng)之草種 、 便于觀草及使用。 在綠化養(yǎng)護(hù)方面 、 尤其強(qiáng)調(diào)澆灌系統(tǒng)的合理安排 、 如自行全方位的噴灑及人工暗管相結(jié)合 、 有利于完整澆灌綠化覆蓋面積。 4. 員工餐廳管理策劃 高檔次的綜合樓宇內(nèi) 、 設(shè)置員工餐廳 、 使把握其經(jīng)營(yíng)風(fēng)格及物業(yè)協(xié)同管理相配合之角度加深一定的難度 、 故我們?nèi)绔@委任后 、 將協(xié)助發(fā)展商連同分包經(jīng)營(yíng)商 、共同制定一系列經(jīng)營(yíng)管理方案 、 包括經(jīng)營(yíng)類型、特點(diǎn)、功能分化 、財(cái)務(wù)成本核算 、 開(kāi)餐、閉餐時(shí)間的人流合理安排 、 水、電、煤氣等設(shè)施的配合等 、 以使員工餐廳更好發(fā)揮扮演輔助服務(wù)設(shè)施角度的功能 、 增添大廈內(nèi)各客戶之間、員工之間的交流及親和力。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨 桐 28 5. 智能化系統(tǒng)管理策劃 智能化系統(tǒng)是發(fā)展商為提高大廈檔次 、 給全體業(yè)主 /租戶提供的高科技服務(wù)功能 、 也是 5A 級(jí)大廈之重要標(biāo)志 、 我司一貫對(duì)此極為重視。為此 、 我司已根據(jù)以往我司所管理之眾多智能化大廈之經(jīng)驗(yàn) 、 制訂出完整之智能化系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 、其要點(diǎn)如下： 每日查看系統(tǒng)終端信息 、 遇有情況及時(shí)處理。 制定各系統(tǒng)的周、月、季、年檢測(cè)計(jì)劃 、 檢修計(jì)劃 、 清潔保養(yǎng)計(jì)劃 、 并按期執(zhí)行。 各項(xiàng)工作執(zhí)行工作單制度 、 要求對(duì)系統(tǒng)所做各項(xiàng)工作全部在記錄上可查 、系統(tǒng)操作、系統(tǒng)檢修、系統(tǒng)更換部件 、 各項(xiàng)工作的系統(tǒng)變更申請(qǐng)人、操作人、批準(zhǔn)人、監(jiān)管復(fù)核人以及操作時(shí)間全部按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)表格記錄。 定期進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn) 、 培訓(xùn)分為內(nèi)部培訓(xùn)和外聘專業(yè)人員培訓(xùn) 、 培訓(xùn)主要目的是加強(qiáng)相關(guān)人員的技術(shù)能力和相近專業(yè)人員的相互可替代性。 定期和不定期召開(kāi)技術(shù)研討會(huì)議 、 會(huì)議內(nèi)容主要針對(duì)大廈內(nèi)某一系統(tǒng)的工作狀態(tài)和功能開(kāi)發(fā)進(jìn)行論證 、 有必要時(shí)請(qǐng)中央隊(duì)伍和相關(guān)專家共同參與。 制定各種應(yīng)急方案以備特別需要。 遇 有難題隨時(shí)請(qǐng)中央隊(duì)伍或由中央隊(duì)伍協(xié)調(diào)本公司其它項(xiàng)目同專業(yè)人員共同研究解決。 公司每年對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各系統(tǒng)進(jìn)行檢查并提供檢查報(bào)告。 6. 工程管理策劃 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù) 、 宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi) 、 盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備 、 成為物業(yè) 提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備 、 通過(guò)設(shè)備、設(shè)施本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨 桐 29 為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門。所以 、 工程部是為客人的舒適、安全和方便 、 直接給客人留下服務(wù)形 象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部 、 銷售部 、保安部等的橫向聯(lián)系與配合 、 對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。 同時(shí) 、 物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要的開(kāi)支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約 、 直接令成本降低 、 提高整體管理效益。 在物業(yè)管理范疇中 、 工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的一項(xiàng)工作。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種 、 工種與工種之間 、 班組與班組之間 、 分工與合作 、 交叉與配合等等構(gòu)成一個(gè)復(fù) 雜的系統(tǒng) 、組織得不好 、 往往會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題 、 因此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出比其他部門更大的努力。 提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性 、 也必須正確地處理工程部與其他部門的關(guān)系。說(shuō)工程部相對(duì)比較重要 、 這只是問(wèn)題的一個(gè)方面 、 從相互工作關(guān)系的處理來(lái)說(shuō) 、 工程部還有一個(gè)服務(wù)并服從于其他部門工作的特殊要求。這是因?yàn)?、一方面各種設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為用戶 、 同時(shí)也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門 、 尤其是銷售、服務(wù)等“一線”部門 、 他們直接面向用戶 、 用戶的要求、意見(jiàn)常常通過(guò)他們傳達(dá)到管理部門。因此根據(jù)“一線”部門的意見(jiàn)和要求 、 處理并安排設(shè)備 工作的事項(xiàng) 、 成為工程部工作的一個(gè)特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)非常重要 、 否則 、 有的工程部人員常常以老大哥自居 、 甚至要求別的部門服從他們的需要。如果是這樣 、 那就會(huì)極大地影響服務(wù)質(zhì)量和相互關(guān)系的處理。我們常常把設(shè)備、總務(wù)等稱作“二線” 、 “二線”服從“一線” 、 這是物業(yè)管理工作的一條原則 、 務(wù)必把這一條原則認(rèn)真地貫徹在工程管理的整個(gè)過(guò)程中。 工程部職責(zé)： A. 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運(yùn)行管理 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨 桐 30 C. 對(duì)業(yè)主、租戶開(kāi)展有償服務(wù) D. 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理 E. 對(duì)物業(yè)設(shè)施提 出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下 、 具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針 、 制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作 、 積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù) 、 為管理決策提供依據(jù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施 、 運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造 、 引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究 、 編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。 加強(qiáng)設(shè)備項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的 完成 、 控制費(fèi)用 、 提高修理的經(jīng)濟(jì)效果。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況 、 協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)