房地產(chǎn)常用法律知識(shí)(編輯修改稿)
2025-06-19 21:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市房地產(chǎn)管理法 》 根據(jù) 《 物權(quán)法 》做出的調(diào)整和修改 1）、房地產(chǎn)登記管理體制 《 物權(quán)法 》 第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。 國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 《 物權(quán)法 》 確立了 房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 根據(jù) 《 物權(quán)法 》做出的調(diào)整和修改 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 根據(jù) 《 物權(quán)法 》做出的調(diào)整和修改 ? 城市房地產(chǎn)管理法 》 第六十三條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。 ? 房地產(chǎn)法確立的房地產(chǎn)登記體制是 房地分管和房地統(tǒng)管兩種模式 從房地產(chǎn)分別登記到統(tǒng)一登記，還需要慢慢等待。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 根據(jù) 《 物權(quán)法 》做出的調(diào)整和修改 2）、房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的稱謂 《 物權(quán)法 》 第一百三十五條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。 1995年 1月 1日 《 城市房地產(chǎn)管理法 》第二條第三款規(guī)定：本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 2021年 10月 1日，物權(quán)法頒布后， 建設(shè)用地使用權(quán) 的概念將取代 國(guó)有土地使用權(quán) 的概念。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 根據(jù) 《 物權(quán)法 》做出的調(diào)整和修改 3）、征收與征用 《 物權(quán)法 》 第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益 。征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。 這是征收 。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 根據(jù) 《 物權(quán)法 》做出的調(diào)整和修改 第四十四條 因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。這是征用。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第六條 為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 ? 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、房地產(chǎn)法規(guī)定的征用與拆遷制度實(shí)際上就是物權(quán)法上所說的征收制度。 第六條是為了適用物權(quán)法后面在 2021年 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 修改時(shí)加的。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 根據(jù) 《 物權(quán)法 》做出的調(diào)整和修改 實(shí)踐篇 我公司運(yùn)作中的常見法律問題 關(guān)于政府向企業(yè)攤派和工程立項(xiàng)的依據(jù)問題 H市為提升城市品位，改造城市環(huán)境，決定實(shí)施亮化美化工程，w房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的 W國(guó)際剛好位于亮化美化范圍內(nèi)，城市改造指揮部要求 W集團(tuán)承擔(dān)亮化和美化工程費(fèi)用，該工程費(fèi)用總造價(jià)預(yù)算 42萬元，經(jīng) W集團(tuán)下屬市內(nèi)項(xiàng)目部與城市改造指揮部洽談，同意繳納 8萬元，其市內(nèi)項(xiàng)目部將工程立項(xiàng)上報(bào)決策專業(yè)委員會(huì)審議。 問題： 如果您是項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，您會(huì)決定立項(xiàng)嗎？ 如果您是決策委員會(huì)委員，您會(huì)表決同意嗎？ 實(shí)踐篇 你認(rèn)為 W集團(tuán)應(yīng)該承擔(dān)這筆費(fèi)用嗎？為什么？ 有關(guān)商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的問題 案例：根據(jù) W房地產(chǎn)集團(tuán)出示的 《 世外桃源小區(qū)平面圖 》 ，王先生購(gòu)買的商品房正前方是小區(qū)景觀花園，但是，到了交房時(shí)，王先生才發(fā)現(xiàn)所購(gòu)商品房之前 10多米處是一幢 25層的高層建筑，而小區(qū)景觀花園也不知去向。王先生于是和開發(fā)商協(xié)商，要求開發(fā)商給予賠償，因?yàn)榍胺?15層的高層建筑影響了王先生住房的采光，而且由于所謂的景觀花園的存在王先生所購(gòu)商品房的房?jī)r(jià)也比小區(qū)內(nèi)的其他房屋要高。開發(fā)商稱規(guī)劃設(shè)計(jì)變更后沒有及時(shí)通知王先生是自己違約，但規(guī)劃設(shè)計(jì)變更是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的，王先生如果不愿意接受可以退房，可以退還給他們購(gòu)房款并按銀行同期貸款利息支付利息損失。該小區(qū)開發(fā)歷經(jīng)兩年，此時(shí)房?jī)r(jià)比兩年前已上漲了許多，王先生等購(gòu)房者當(dāng)然不同意退房 。 具體法律分析 ? 對(duì)商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的流程及開發(fā)商的法律責(zé)任，目前只有建設(shè)部2021年 6月 1日起施行的 《 商品房銷售管理辦法 》 作出規(guī)定，該法第 24條規(guī)定 ：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商 品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之
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