【正文】 的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。 1995年 1月 1日 《 城市房地產(chǎn)管理法 》第二條第三款規(guī)定：本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 《 物權(quán)法 》 確立了 房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 。 8）、關(guān)于房地產(chǎn)登記發(fā)證問題 合二為一由一個(gè)部門頒發(fā)證件， 房隨地走 維持不變 土地管理部門審核 縣級(jí)以上人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書 由房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房產(chǎn)證書。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 立法過(guò)程中有爭(zhēng)議的問題 B、房地產(chǎn)立法過(guò)程中若干有爭(zhēng)議的問題 1）、關(guān)于房地產(chǎn)的管理體制問題 現(xiàn)行是房地分管 共識(shí)是房地產(chǎn)統(tǒng)管 開放城市由一個(gè)房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)管 2）、關(guān)于集體所有的土地能否出讓的問題 1988年 4月七屆全國(guó)人大第一次會(huì)議通過(guò)的憲法修正案規(guī)定， 土地的使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓 1988年 12月七屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的關(guān)于修改土地管理法德規(guī)定， 明確規(guī)定集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 。第三，加強(qiáng)以劃撥方式取得土地使用權(quán)交易行為的管理。 五種證書：土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)評(píng)估師資格證書、商品房預(yù)售許可證書。除了包括構(gòu)成房地產(chǎn)規(guī)范性文件的法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件之外，還包括各種規(guī)范性文件的層級(jí)效力及其適用順序。觀念交付包括簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定。 《 物權(quán)法 》 物權(quán)變動(dòng)的公示原則 ? A、 物權(quán)的公示 ， 是指物權(quán)的享有和變動(dòng)可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)形式。 《 物權(quán)法 》 物權(quán)變動(dòng)的公示原則 ?物權(quán)為支配權(quán)，具有優(yōu)先性、排他性、追及和物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力。登記：我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有或者變動(dòng)，除法律另有規(guī)定外（如基于繼承等方式取得動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)既不存在交付或者登記的問題），采取 登記要件主義 。 3）、房地產(chǎn)法律關(guān)系的確定一般都要采用書面形式。第四，出讓和轉(zhuǎn)讓都得登記，辦證。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的特點(diǎn) 4）、對(duì)房地產(chǎn)炒賣投機(jī)行為進(jìn)行了限制 房地產(chǎn)炒賣投機(jī)行為是指房地產(chǎn)購(gòu)買人取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，并不是為了自己消費(fèi)，而是期望通過(guò)轉(zhuǎn)手倒賣獲取暴利的行為。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的特點(diǎn) 對(duì)商品房預(yù)售條件也做了嚴(yán)格規(guī)定： 第一、已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 第二、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 第三、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 第四、向房管部門辦理預(yù)售登記， 取得商品房預(yù)售許可證明。但是立法還是采用了三種方式并存。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 立法過(guò)程中有爭(zhēng)議的問題 7）、關(guān)于房屋租賃是否登記備案的問題。 ? 房地產(chǎn)法與物權(quán)法的區(qū)別 1）、調(diào)整對(duì)象不同 平等主體財(cái)產(chǎn)關(guān)系 橫向與縱向關(guān)系 2）、調(diào)整方法不同 平等、等價(jià)、自愿、有償 任意性規(guī)范 強(qiáng)制性規(guī)范 不等價(jià)、無(wú)償 3）、主體地位不同 主體地位平等 經(jīng)濟(jì)關(guān)系平等 管理關(guān)系不平等 4）、爭(zhēng)議解決制度不同 物權(quán)屬于民事爭(zhēng)議 違反房地產(chǎn)法還有屬于行政爭(zhēng)議 ? 房地產(chǎn)法與物權(quán)法的聯(lián)系 1)、特別法與一般法的關(guān)系 就土地調(diào)整和房屋等不動(dòng)產(chǎn)適用房地產(chǎn)法 2）、舊法與新法的關(guān)系 物權(quán)法屬于屬于新法 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 根據(jù) 《 物權(quán)法 》做出的調(diào)整和修改 1）、房地產(chǎn)登記管理體制 《 物權(quán)法 》 第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 根據(jù) 《 物權(quán)法 》做出的調(diào)整和修改 ? 城市房地產(chǎn)管理法 》 第六十三條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。該小區(qū)開發(fā)歷經(jīng)兩年，此時(shí)房?jī)r(jià)比兩年前已上漲了許多，王先生等購(gòu)房者當(dāng)然不同意退房 。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者往往無(wú)法阻止開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的行為。 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限問題 關(guān)于出租人提前通知承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限的問題。 可見新司法解釋規(guī)定的合理期間為 15日 。那能不能商品房沒有竣工時(shí)簽一個(gè)附期限的返租合同呢，約定房子竣工以后合同才生效 ?我認(rèn)為不能，因?yàn)槟愕匿N售行為發(fā)生在沒有竣工時(shí)。而且，當(dāng)事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會(huì)喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。 催告權(quán)和解除權(quán)的行使問題 上述兩個(gè)格式合同都在解除權(quán)方面做出了約定，而在日常工作上我們的工作人員往往忽略了這個(gè)保護(hù)公司權(quán)益的約定，忘記使用這個(gè)保護(hù)公司利益的條款，忘記了在行使解除權(quán)時(shí)去履行應(yīng)該執(zhí)行的告知義務(wù)。 違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合：違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合時(shí)，受損害方只能選擇其一，或者提起違約之訴，或者提起侵權(quán)之訴，起訴時(shí)作出選擇后，在一審開庭以前又變更訴訟請(qǐng)求，人民法院應(yīng)當(dāng)允許。如果當(dāng)事人既約定了違約金，又約定了損害賠償額的計(jì)算方法，則應(yīng)由非違約方選擇，不應(yīng)當(dāng)也無(wú)需并用，因?yàn)槟康亩际菫榱藦浹a(bǔ)非違約方的損失。 關(guān)于如何處理違約賠償問題 違約金：是指當(dāng)事人一方違反合同時(shí)應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢和財(cái)物。 謝謝大家！ 。根據(jù)違約金的這一性質(zhì)，合同法規(guī)定了違約金應(yīng)與非違約方的損失大致相當(dāng)，違約金不足或畸高的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)以提高或者適當(dāng)降低。還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。 關(guān)于如何處理違約賠償問題 違約金和定金、賠償損失、繼續(xù)履行的關(guān)系： 違約金和定金： A、定金和違約金針對(duì)同一違約行為，當(dāng)事人只能選擇適用，不能并用。 關(guān)于如何處理違約賠償問題 違約的分類： 違約行為：預(yù)期違約和實(shí)際違約。因此，提醒我們的同仁，對(duì)于商品房買賣合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，要保