房地產(chǎn)常用法律知識(shí)-資料下載頁(yè)
2025-05-14 21:39本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，提醒我們的同仁，對(duì)于商品房買賣合同的當(dāng)事人來(lái)說，要保留好催告對(duì)方的通知手續(xù)，在三個(gè)月內(nèi)對(duì)方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時(shí)違約一方當(dāng)事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同，否則超過規(guī)定期限就會(huì)喪失解除權(quán)。 催告權(quán)和解除權(quán)的行使問題 我公司格式購(gòu)房合同中第五條乙方逾期付款的責(zé)任中規(guī)定：逾期超過 90日（含 90日），甲方有權(quán)單方解除合同。甲方解除合同的，應(yīng)以書面形式通知乙方并在 10日內(nèi)從乙方已付房款中扣除總房款的 10%的違約金，剩余款項(xiàng)退還乙方。甲方不解除合同的，乙方應(yīng)按月利率 10%向甲方支付逾期利息。 我公司按揭貸款補(bǔ)充協(xié)議（附件四）第四條規(guī)定，貸款到甲方帳戶后，乙方按下列規(guī)定履行義務(wù)：乙方必須按銀行借款合同的約定，按時(shí)到銀行還款，如連續(xù)三期逾期不還（以銀行的逾期付款依據(jù)為準(zhǔn)），甲方視同乙方發(fā)生違約行為，自愿放棄上述房產(chǎn)，乙方自愿承擔(dān)上述房產(chǎn)總購(gòu)房額20%的違約金。 催告權(quán)和解除權(quán)的行使問題 上述兩個(gè)格式合同都在解除權(quán)方面做出了約定，而在日常工作上我們的工作人員往往忽略了這個(gè)保護(hù)公司權(quán)益的約定，忘記使用這個(gè)保護(hù)公司利益的條款，忘記了在行使解除權(quán)時(shí)去履行應(yīng)該執(zhí)行的告知義務(wù)。沒有及時(shí)告知，解除權(quán)就會(huì)被免除，公司的權(quán)益就得不到保護(hù)。 關(guān)于如何處理違約賠償問題 違約的分類： 違約行為：預(yù)期違約和實(shí)際違約。逾期違約分為明示的逾期違約和默示的逾期違約。實(shí)際違約分為不履行、遲延履行、瑕疵履行、部分履行。 違約行為：?jiǎn)畏竭`約和雙方違約。 違約行為：根本違約和非根本違約 關(guān)于如何處理違約賠償問題 違約責(zé)任的形式： 繼續(xù)履行 采取補(bǔ)救措施 賠償損失 違約金 定金責(zé)任 關(guān)于如何處理違約賠償問題 賠償損失又稱違約損害賠償：分為約定損害賠償和法定損害賠償。法定損害賠償又分為補(bǔ)償性損害賠償和懲罰性賠償。 違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合：違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合時(shí)，受損害方只能選擇其一，或者提起違約之訴，或者提起侵權(quán)之訴，起訴時(shí)作出選擇后，在一審開庭以前又變更訴訟請(qǐng)求，人民法院應(yīng)當(dāng)允許。加害給付是產(chǎn)生違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合的最常見原因。 關(guān)于如何處理違約賠償問題 違約金和定金、賠償損失、繼續(xù)履行的關(guān)系： 違約金和定金： A、定金和違約金針對(duì)同一違約行為，當(dāng)事人只能選擇適用，不能并用。 B、如果定金和違約金分別不同的違約行為規(guī)定，如發(fā)生不同違約行為時(shí)，可以同時(shí)并用。 關(guān)于如何處理違約賠償問題 違約金與賠償損失：違約金和實(shí)際損失大致相當(dāng)。 A、違約金與法定損害賠償金。如果當(dāng)事人已經(jīng)約定了違約金，則不再計(jì)算法定損害賠償金；但違約金與實(shí)際損失不相當(dāng)時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整。 B、違約金與約定損害賠償金。如果當(dāng)事人既約定了違約金，又約定了損害賠償額的計(jì)算方法，則應(yīng)由非違約方選擇，不應(yīng)當(dāng)也無(wú)需并用，因?yàn)槟康亩际菫榱藦浹a(bǔ)非違約方的損失。 關(guān)于如何處理違約賠償問題 違約金和繼續(xù)履行：違約金如果限于遲延履行，則違約方支付違約金后。還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。 違約金、定金、賠償損失 當(dāng)事人既約定了違約金和定金，又發(fā)生實(shí)際損失時(shí)，應(yīng)按照適用： A、以補(bǔ)償實(shí)際損失為目的確定違約金數(shù)額。如果違約金低于實(shí)際損失的，根據(jù)當(dāng)事人請(qǐng)求予以增加；過分高于實(shí)際損失的，根據(jù)當(dāng)事人請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。 B、確定違約金后，與定金選擇適用。 關(guān)于如何處理違約賠償問題 懲罰性損害賠償?shù)倪m用： A、經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求，增加相當(dāng)于消費(fèi)者購(gòu)買商品之價(jià)款或者接受服務(wù)之費(fèi)用的一倍的賠償金額，即返一賠一。 B、訂立商品房買賣合同時(shí)，出賣人有法定違約行為的，買受人除可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 關(guān)于如何處理違約賠償問題 違約金：是指當(dāng)事人一方違反合同時(shí)應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢和財(cái)物。一般認(rèn)為，違約金是合同中預(yù)先約定的補(bǔ)償性的定額損害賠償金，也以懲罰性為例外。根據(jù)違約金的這一性質(zhì)，合同法規(guī)定了違約金應(yīng)與非違約方的損失大致相當(dāng)，違約金不足或畸高的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)以提高或者適當(dāng)降低。合同法并未明確規(guī)定當(dāng)事人是否可以約定單純的懲罰性違約金，通說認(rèn)為在確認(rèn)違約金的基本性質(zhì)為補(bǔ)償性時(shí)，也不排斥合同當(dāng)事人自行約定懲罰性違約金。 思考篇 《 遲遲發(fā)不下來(lái)的 房產(chǎn)證 》 房地產(chǎn)企業(yè)如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)？ 思考篇 問題： 看了視頻后對(duì)您有何啟示？ 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在什么情況下開始銷售？ 房產(chǎn)證辦理不下來(lái)該如何處理賠償問題？ 我們公司在運(yùn)作中今后該怎么去規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)？ 思考篇 思考提示： 購(gòu)房時(shí)間是 2021年，一直到 2021年未辦證 。 2021年法院判決購(gòu)銷合同合同無(wú)效， 法律依據(jù)： 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 思考篇 第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 思考篇 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 謝謝大家！
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