房地產常用法律知識-資料下載頁
2025-05-14 21:39本頁面
【正文】 當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。因此，提醒我們的同仁，對于商品房買賣合同的當事人來說，要保留好催告對方的通知手續(xù)，在三個月內對方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時違約一方當事人有權催告享有解除權的一方在合理期限內行使解除權，享有解除權的一方收到催告后應盡早通知是否解除合同，否則超過規(guī)定期限就會喪失解除權。 催告權和解除權的行使問題 我公司格式購房合同中第五條乙方逾期付款的責任中規(guī)定：逾期超過 90日（含 90日），甲方有權單方解除合同。甲方解除合同的，應以書面形式通知乙方并在 10日內從乙方已付房款中扣除總房款的 10%的違約金，剩余款項退還乙方。甲方不解除合同的，乙方應按月利率 10%向甲方支付逾期利息。 我公司按揭貸款補充協(xié)議（附件四）第四條規(guī)定，貸款到甲方帳戶后，乙方按下列規(guī)定履行義務：乙方必須按銀行借款合同的約定，按時到銀行還款，如連續(xù)三期逾期不還（以銀行的逾期付款依據為準），甲方視同乙方發(fā)生違約行為，自愿放棄上述房產，乙方自愿承擔上述房產總購房額20%的違約金。 催告權和解除權的行使問題 上述兩個格式合同都在解除權方面做出了約定，而在日常工作上我們的工作人員往往忽略了這個保護公司權益的約定，忘記使用這個保護公司利益的條款，忘記了在行使解除權時去履行應該執(zhí)行的告知義務。沒有及時告知，解除權就會被免除，公司的權益就得不到保護。 關于如何處理違約賠償問題 違約的分類： 違約行為：預期違約和實際違約。逾期違約分為明示的逾期違約和默示的逾期違約。實際違約分為不履行、遲延履行、瑕疵履行、部分履行。 違約行為：單方違約和雙方違約。 違約行為：根本違約和非根本違約 關于如何處理違約賠償問題 違約責任的形式： 繼續(xù)履行 采取補救措施 賠償損失 違約金 定金責任 關于如何處理違約賠償問題 賠償損失又稱違約損害賠償：分為約定損害賠償和法定損害賠償。法定損害賠償又分為補償性損害賠償和懲罰性賠償。 違約責任和侵權責任的競合：違約責任和侵權責任競合時，受損害方只能選擇其一，或者提起違約之訴，或者提起侵權之訴，起訴時作出選擇后，在一審開庭以前又變更訴訟請求，人民法院應當允許。加害給付是產生違約責任和侵權責任競合的最常見原因。 關于如何處理違約賠償問題 違約金和定金、賠償損失、繼續(xù)履行的關系： 違約金和定金： A、定金和違約金針對同一違約行為，當事人只能選擇適用，不能并用。 B、如果定金和違約金分別不同的違約行為規(guī)定，如發(fā)生不同違約行為時，可以同時并用。 關于如何處理違約賠償問題 違約金與賠償損失：違約金和實際損失大致相當。 A、違約金與法定損害賠償金。如果當事人已經約定了違約金，則不再計算法定損害賠償金；但違約金與實際損失不相當時，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以調整。 B、違約金與約定損害賠償金。如果當事人既約定了違約金，又約定了損害賠償額的計算方法，則應由非違約方選擇，不應當也無需并用，因為目的都是為了彌補非違約方的損失。 關于如何處理違約賠償問題 違約金和繼續(xù)履行：違約金如果限于遲延履行，則違約方支付違約金后。還應當履行債務。 違約金、定金、賠償損失 當事人既約定了違約金和定金，又發(fā)生實際損失時，應按照適用： A、以補償實際損失為目的確定違約金數額。如果違約金低于實際損失的，根據當事人請求予以增加；過分高于實際損失的，根據當事人請求予以適當減少。 B、確定違約金后，與定金選擇適用。 關于如何處理違約賠償問題 懲罰性損害賠償的適用： A、經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求，增加相當于消費者購買商品之價款或者接受服務之費用的一倍的賠償金額，即返一賠一。 B、訂立商品房買賣合同時，出賣人有法定違約行為的，買受人除可以請求返還已付購房款及利息外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 關于如何處理違約賠償問題 違約金：是指當事人一方違反合同時應當向對方支付的一定數量的金錢和財物。一般認為，違約金是合同中預先約定的補償性的定額損害賠償金，也以懲罰性為例外。根據違約金的這一性質，合同法規(guī)定了違約金應與非違約方的損失大致相當，違約金不足或畸高的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構以提高或者適當降低。合同法并未明確規(guī)定當事人是否可以約定單純的懲罰性違約金，通說認為在確認違約金的基本性質為補償性時，也不排斥合同當事人自行約定懲罰性違約金。 思考篇 《 遲遲發(fā)不下來的 房產證 》 房地產企業(yè)如何規(guī)避法律風險？ 思考篇 問題： 看了視頻后對您有何啟示？ 房地產開發(fā)商應該在什么情況下開始銷售？ 房產證辦理不下來該如何處理賠償問題？ 我們公司在運作中今后該怎么去規(guī)避經營風險？ 思考篇 思考提示： 購房時間是 2021年，一直到 2021年未辦證 。 2021年法院判決購銷合同合同無效， 法律依據： 《 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 思考篇 第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 思考篇 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 謝謝大家！
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