【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng) 。 （ 2）競(jìng)爭(zhēng)的不充分性。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不充分性是由 房地產(chǎn)供給的壟斷性和交易信息的不充分性導(dǎo)致的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性是由房地產(chǎn)資源的稀缺性、位置的固 定性以及房地產(chǎn)交易的分散性等特性造成的。 ①②③④⑤⑥⑦ ① 由于土地稀缺、房地產(chǎn)區(qū)位固定，導(dǎo)致房地產(chǎn)具有惟一 性，同一區(qū)域房地產(chǎn)供給數(shù)量也是有限的，不可能因?yàn)樾枨笤? 長而不斷開發(fā)上市。因此，供給方占據(jù)壟斷地位，往往掌握價(jià) 格上的控制權(quán)。 ②房地產(chǎn)交易的分散性也是導(dǎo)致房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不充分的原因， 房地產(chǎn)交易分散進(jìn)行，其信息不像證券及其他普通商品一樣易 于獲得或交流，使得買賣雙方難以了解市場(chǎng)行情，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的 不充分。 （ 3）供給調(diào)節(jié)的滯后性。 房地產(chǎn)供給調(diào)節(jié)的滯后性是指當(dāng)市場(chǎng)需求發(fā)生變化時(shí)， 房地產(chǎn)的供應(yīng)難以及時(shí)隨之調(diào)節(jié)。 ①當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目從申請(qǐng)立項(xiàng)到開發(fā)建成， 需要相當(dāng)長時(shí)間才能供應(yīng)市場(chǎng)； ②當(dāng)供過于求時(shí)，由于已經(jīng)開發(fā)建成的房地產(chǎn)難以改變用 途，多余的供給需經(jīng)過較長時(shí)間才能被市場(chǎng)所消化。因此， 相對(duì)于需求的變動(dòng)，房地產(chǎn)供求的變動(dòng)總是存在著滯后性。 （ 4） 交易的復(fù)雜性 。 房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性指交易手續(xù)繁雜 、 需要專業(yè)知識(shí)或?qū)? 業(yè)人士的服務(wù) 。 房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性的原因： 房地產(chǎn)交易形式的多樣性； 房地產(chǎn)交易是權(quán)益的交易 ， 而房地產(chǎn)實(shí)物不發(fā)生轉(zhuǎn)移 。 房地產(chǎn)交易的方式有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)買賣 、 租賃 、 抵押及典當(dāng)?shù)?；房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志 是權(quán)益的讓渡 ， 需要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料的查閱 、 簽訂契約 、 產(chǎn)權(quán) 過戶或設(shè)定登記等一系列手續(xù) 。 這些交易的完成需要有一定的專 業(yè)知識(shí)或由中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù) ， 有的還需要有律師 、 評(píng)估師 、 經(jīng)紀(jì)人及管理部門等的參與 。 （ 5） 對(duì)金融業(yè)的依賴性 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融的依賴性是 指房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎離不開金融業(yè)的支持 。 由于相對(duì)于普通商品 而言 ， 房地產(chǎn)商品的價(jià)值量大 、 占有時(shí)間長 ， 無論開發(fā)商還是 一般的購房者 ， 都需要金融機(jī)構(gòu)的支持 ， 而金融政策的變化 、 利率的變動(dòng) ， 會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響 。 （ 6） 易受政府干預(yù) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)易受政府干預(yù)是指房地 產(chǎn)市場(chǎng)容易受到政府政策變化的影響 。 一方面 ， 由于房地產(chǎn)是 重要的資源 ， 對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定 ， 起著非常重要的作 用 ， 政府會(huì)出于滿足公眾利益的需要 ， 實(shí)時(shí)地進(jìn)行干預(yù)；另一 方面 ， 由于房地產(chǎn)開發(fā)受土地供給 、 金融 、 城市規(guī)劃等政策的 影響 ， 便于政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方是如何運(yùn)行達(dá)到均衡的？房地產(chǎn)的存 量、開發(fā)建設(shè)量、租金、價(jià)格有怎樣的聯(lián)系 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)又如 何受到各種政策的影響 ?以下結(jié)合房地產(chǎn)供給的滯后性及房地 產(chǎn)供求調(diào)節(jié)過程的特殊性，就房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡進(jìn)行闡釋。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 （ 1） 房地產(chǎn)需求上升時(shí) 當(dāng)房地產(chǎn)需求上升時(shí) ， 將會(huì)有以下結(jié)果： ① 需求上升導(dǎo)致空置房的消化； ② 隨著空置房的消化 ， 房地產(chǎn)租金和價(jià)格隨之上漲 ， 吸引 更多的買家進(jìn)入既定供給量的市場(chǎng)； ③ 當(dāng)需求導(dǎo)致房地產(chǎn)租金和價(jià)格持續(xù)上升到某一點(diǎn)時(shí) ， 投 資者和開發(fā)商因利益驅(qū)動(dòng)開始進(jìn)入開發(fā)建造市場(chǎng)； ④ 如果經(jīng)濟(jì)狀況良好 ， 政局穩(wěn)定 ， 建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬 ， 供 給就會(huì)逐漸上升； ⑤ 供給滿足部分需求之后 ， 空置率開始上升； ⑥ 空置率上升導(dǎo)致租金和房地產(chǎn)價(jià)格下挫 ， 有時(shí)下挫表現(xiàn) 并不直接 ， 如租金打折優(yōu)惠或允諾買方優(yōu)惠的付款條件； ⑦隨著租金和房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下降，價(jià)格和成本的差 額變小，利潤降低。同時(shí)，建設(shè)量上升引致開發(fā)成本上升。開 發(fā)成本上升而銷售價(jià)格下挫，促使利潤快速降低甚至消失。開 發(fā)商停止新項(xiàng)目的啟動(dòng)，甚至中止在建項(xiàng)目。 （ 2） 房地產(chǎn)需求減少 當(dāng)房地產(chǎn)需求減少時(shí) ， 將會(huì)出現(xiàn)以下情況： ① 需求減少導(dǎo)致空置房增加； ② 空置率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)租金和價(jià)格的下跌； ③ 當(dāng)房地產(chǎn)租金 、 價(jià)格較低時(shí) ， 同樣花費(fèi)可以享受較大面 積的房地產(chǎn) ， 可能會(huì)引起空置房的低價(jià)位消化；或者繼續(xù)空置 ， 甚至房主被迫放棄 、 拆除其擁有的房屋 。 ④ 房地產(chǎn)市場(chǎng)保持這一狀態(tài) ， 直到需求再次上升 。 （ 1） 房地產(chǎn)供求平衡的含義 所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡 ， 即供給與需求的均衡態(tài) ， 是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià) 格與需求價(jià)格一致 ， 而且 供給數(shù)量與需求數(shù)量相一 致時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài) 。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 ， 如圖 1— 4所示 ， 供給曲線 S與需求曲線 D 的交點(diǎn) E稱為均衡點(diǎn) 。 在均衡點(diǎn)上 ， 供給與需求處于均衡態(tài) 。 圖 14上均衡點(diǎn) E所對(duì)應(yīng)的 0N稱為均衡價(jià)格 ， E點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的 OM稱 為均衡需求或供給量 。 （ 2） 房地產(chǎn)供求平衡的基本原理 ① 需求量和供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的影響 在經(jīng)濟(jì)學(xué)上 ， 所謂需求量和供給量的變動(dòng)是指在影響需求 和供給的其他因素不變時(shí) ， 商品本身價(jià)格的變動(dòng)所引起的需求 量和供給量的變動(dòng) ， 在圖上表現(xiàn)為沿同一條曲線的移動(dòng) 。 如圖 14所示 ， 當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格 ， 為 0N。 時(shí) ， 其對(duì)應(yīng)的需 求量為 OM2， 供給量為 OM1， 顯然 OM2OM1， 即供不應(yīng)求 ， 市場(chǎng)價(jià) 格必然上升 ， 一直上升到 0N時(shí) ， 供給量與需求量相等 ， 達(dá)到均 衡態(tài) 。 市場(chǎng)價(jià)格高于均衡價(jià)格時(shí)的原理與此一樣 。 ② 需求和供給變動(dòng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的影響 。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上需求和供給的變動(dòng)與上述的需求量和供給量的變 動(dòng)是有區(qū)別的 ， 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理 ， 需求和供給的變動(dòng)是 指當(dāng)商品本身的價(jià)格不變時(shí) ， 其他因素的變動(dòng)所引起的需求量 和供給量的變動(dòng) ， 表現(xiàn)為整個(gè)曲線的平移 。 如圖 15所示 ， 當(dāng) 需求減少 ， 需求曲線從 D。 移到 D1。 假定供給曲線 S。 不變 ， 那么供給和需求的均衡點(diǎn)就會(huì)移 動(dòng)到 E。 點(diǎn) ， 在圖上表現(xiàn)為新的均衡態(tài) ， 這時(shí)均衡價(jià)格低于初 始價(jià)格 。 假定需求不變 ， 供給增加 ， 供給曲線右移到 S1， 均衡 點(diǎn)移至 E2， 此時(shí)均衡價(jià)格比初始時(shí)降低了 ， 均衡數(shù)量比初始時(shí) 增加了 。 ③ 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡原理的要義 。 主要包括四個(gè)方面： 1)均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用 、 相 互變化的結(jié)果 。 2)均衡態(tài)的構(gòu)成要素 ， 不但包括供給價(jià)格和需求價(jià)格相 一致 ， 而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致 ， 二者缺一不可 。 而且這兩個(gè)要素之間又是相互聯(lián)系 、 相互影響的 。 3)在理論分析時(shí) ， 通常把房地產(chǎn)供給量或需求量作為 房地產(chǎn)價(jià)格的函數(shù) 。 但在實(shí)際運(yùn)作中 ， 情況復(fù)雜得多 ， 供給 量或需求量不但受多種因素影響 ， 而且反過來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格 產(chǎn)生重大制約作用 ， 通常所說的供不應(yīng)求價(jià)格上升 ， 供過于 求價(jià)格下跌就是這個(gè)道理 。 4)供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致 ， 在微觀層次上 ， 表示某 特定市場(chǎng) 、 某特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當(dāng) ， 供求結(jié)構(gòu)吻 合 。 在宏觀層次上 ， 表示一個(gè)城市或一個(gè)國家的房地產(chǎn)總供 給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致 。 ( 3)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)供求平衡原理的現(xiàn)實(shí)意義 由房地產(chǎn)供求平衡原理可知 ， 房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實(shí)質(zhì) 就是房地產(chǎn)商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)問題 。 因此 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平 衡 ， 是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本問題 ， 也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所追 求的重要目標(biāo) 。 由于房地產(chǎn)供求雙方是動(dòng)態(tài)變化著的 ， 故供求雙方的非均 衡態(tài)是絕對(duì)的 、 無條件的 ， 而它們的均衡態(tài)是相對(duì)的 、 有條件 的 。 因此 ， 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)供求平衡原理具有現(xiàn)實(shí)意義 。 在微觀層次上 ， 房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求 的變動(dòng) ， 重視其均衡態(tài)的狀況 ， 及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計(jì)劃； 在宏觀層次上 ， 國家應(yīng)該運(yùn)用稅收 、 利率 、 信貸等經(jīng)濟(jì)杠 桿 ， 刺激或抑制供給或需求 ， 引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的 方向平移 ， 從而達(dá)到一個(gè)新的均衡態(tài) 。 (4)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的三種狀態(tài) 所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡狀態(tài) ， 即供給與需求的非均衡狀 態(tài) ， 是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格 、 供給數(shù)量與需求數(shù) 量之間 ， 或者有一對(duì)不一致 ， 或者兩對(duì)都不一致的經(jīng)濟(jì)