房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算(編輯修改稿)
2025-06-20 00:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 時用地 臨建費 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費 招標(biāo)管理費 總承包管理費 合同公證費 施工執(zhí)照費 工程質(zhì)量監(jiān)督費 工程監(jiān)理費 竣工圖編制費 工程保險費 合 計 表 58 其他費用估算表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 31 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 11．開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 32 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 土地使用稅 市政支管線分?jǐn)傎M 供電貼費 用電權(quán)費 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 綠化建設(shè)費 電話初裝費 合 計 表 59 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 33 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 12．不可預(yù)見費 房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和的 3%~7%估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應(yīng)該估算下列費用： 13．運營費用 14．修理費用 5． 1． 3房地產(chǎn)投資估算各種報表 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 34 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 1經(jīng)營收入估算 1．租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個項目中哪些出售、哪些出租、哪些自營？ 2）可出售面積、可出租面積、自營面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的時間進(jìn)度安排和各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響； 4）售價和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計劃的確定。 這一過程在實際工作中，可參照表 5 51 51 513進(jìn)行。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 35 銷售期間 第 1期 第 2期 ? 第 N期 合計 銷售 計劃 面積 百分比 100% 收款 計劃 期 間 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 第 1期 第 2期 第 3期 ? 第 N期 總計 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表 表 510 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 36 序 號 項 目 名 稱 建設(shè)期 經(jīng)營期 第 1期 第 2期 第 3期 ? ? ? 第 N1期 第 N期 1 可出租建筑面積 2 單位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（ %） 5 有效毛租金收入 6 轉(zhuǎn)售收入 7 轉(zhuǎn)售成本及稅費 8 凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表 表 511 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 37 項 目 建筑面積 （㎡） 售 價 （元/㎡） 2021年 2021年 2021年 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商業(yè)部分 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車庫部分 總 計 表 512 房地產(chǎn)項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 38 物業(yè) 類型 初始租金 （元 /㎡ ） 年期 3 4 5 ? ? 14 15 總 計 入住率 地上商業(yè)部分 收 入 （萬元） 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車庫部分 其他面積 總 計 表 513 房地產(chǎn)項目出租收入計劃表（全部出租方案） 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 39 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2．租售價格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 》 中規(guī)定： 租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。 這個定價過程就是市場比較定價法的運用。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 40 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場比較法定價過程 ① 搜集交易實例 ② 選擇比較實例房地產(chǎn) ③ 建立價格可比基礎(chǔ) ④ 比較實例的比較和修正 ⑤ 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 41 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3．經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。 房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 42 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 2稅金估算 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1．經(jīng)營稅金及附加 經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）。 目前營業(yè)稅的稅率是 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；教育費附加的稅率一般為3%。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 43 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2．土地使用稅 土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用
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