房地產投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算(編輯修改稿)
2025-06-20 00:39 本頁面
【文章內容簡介】 時用地 臨建費 施工圖預算或標底編制費 工程合同預算或標底審查費 招標管理費 總承包管理費 合同公證費 施工執(zhí)照費 工程質量監(jiān)督費 工程監(jiān)理費 竣工圖編制費 工程保險費 合 計 表 58 其他費用估算表 單位：萬元 2021/6/16 房地產投資分析 31 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 11．開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。 2021/6/16 房地產投資分析 32 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定資產投資方向調節(jié)稅 土地使用稅 市政支管線分攤費 供電貼費 用電權費 分散建設市政公用設施建設費 綠化建設費 電話初裝費 合 計 表 59 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元 2021/6/16 房地產投資分析 33 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 12．不可預見費 房地產項目投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用。不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的 3%~7%估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應該估算下列費用： 13．運營費用 14．修理費用 5． 1． 3房地產投資估算各種報表 2021/6/16 房地產投資分析 34 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 1經(jīng)營收入估算 1．租售方案的確定 租售方案一般應包括以下幾個方面的內容： 1）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個項目中哪些出售、哪些出租、哪些自營？ 2）可出售面積、可出租面積、自營面積和可分攤建筑面積及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的時間進度安排和各時間段內租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內房地產市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響； 4）售價和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計劃的確定。 這一過程在實際工作中，可參照表 5 51 51 513進行。 2021/6/16 房地產投資分析 35 銷售期間 第 1期 第 2期 ? 第 N期 合計 銷售 計劃 面積 百分比 100% 收款 計劃 期 間 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 百分比 銷售收入 第 1期 第 2期 第 3期 ? 第 N期 總計 房地產開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表 表 510 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 2021/6/16 房地產投資分析 36 序 號 項 目 名 稱 建設期 經(jīng)營期 第 1期 第 2期 第 3期 ? ? ? 第 N1期 第 N期 1 可出租建筑面積 2 單位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（ %） 5 有效毛租金收入 6 轉售收入 7 轉售成本及稅費 8 凈轉售收入 房地產開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表 表 511 單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元） 2021/6/16 房地產投資分析 37 項 目 建筑面積 （㎡） 售 價 （元/㎡） 2021年 2021年 2021年 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商業(yè)部分 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車庫部分 總 計 表 512 房地產項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬元 2021/6/16 房地產投資分析 38 物業(yè) 類型 初始租金 （元 /㎡ ） 年期 3 4 5 ? ? 14 15 總 計 入住率 地上商業(yè)部分 收 入 （萬元） 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車庫部分 其他面積 總 計 表 513 房地產項目出租收入計劃表（全部出租方案） 單位：萬元 2021/6/16 房地產投資分析 39 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2．租售價格的確定 1）房地產開發(fā)產品定價方法 《 房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》 中規(guī)定： 租售價格應根據(jù)房地產項目的特點確定，一般應選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產項目的租售價格。 這個定價過程就是市場比較定價法的運用。 2021/6/16 房地產投資分析 40 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場比較法定價過程 ① 搜集交易實例 ② 選擇比較實例房地產 ③ 建立價格可比基礎 ④ 比較實例的比較和修正 ⑤ 確定該房地產的比準價格 2021/6/16 房地產投資分析 41 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3．經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。 房地產投資項目的經(jīng)營收入主要包括房地產產品的銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。 2021/6/16 房地產投資分析 42 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 2稅金估算 目前，我國房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1．經(jīng)營稅金及附加 經(jīng)營稅金及附加是指在房地產銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）。 目前營業(yè)稅的稅率是 5%；城市維護建設稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；教育費附加的稅率一般為3%。 2021/6/16 房地產投資分析 43 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2．土地使用稅 土地使用稅是房地產開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用
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