房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算-在線瀏覽
2025-07-18 00:39本頁面
【正文】 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費等）。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 4 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 （ 1） +（ 2） 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 表 51 項目總投資估算表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 5 序 號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 合 計 表 52 開發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 6 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等 （見表 52）。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 1 第 5章 房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 ?房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 ?借款還本付息的估算 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 2 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。 5． 1． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同 對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 3 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表 51）。 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 7 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 從財務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 8 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為 49 781平方米，其中，住宅部分為 47 581㎡ ，休養(yǎng)所為1 200㎡ ，綜合商場為 1 000㎡ 。該項目總投資為 13 057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 13 049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元和自營固定資產(chǎn)的 182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金 8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。 從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金 8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn) 182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。 對土地費用的估算要依實際情況而定。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等 。 土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 15 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費 拆遷安置補(bǔ)償費 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價 合 計 表 53 土地費用估 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 16 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．前期工程費用 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。 一般按實際工程量估算。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。 一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。 主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。 管理費可按項目投資或前述 1~5項直接費用的一個百分比計算，這個百分?jǐn)?shù)一般為 3%左右。 主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。 2） 年利率（有效年利率） 2）流動資金借款部分是按全年利息。 3）利息以外的費用一般占利息的 10%左右。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 %~2%。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的
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