【文章內容簡介】 理完入住手續(xù)后，隨之而來的是大規(guī)模的裝修，具有時間集中、車輛多、人員多、材料多的特點， ss 物業(yè)既要提供優(yōu)質服務，又要在服務的基礎 上兼顧管理。 辦理裝修手續(xù) （ 1）與業(yè)主溝通，宣傳國家對裝修的有關法規(guī)、規(guī)定； （ 2）根據(jù)國家對裝修的有關規(guī)定，嚴格審查裝修方案，對違章的或不符合規(guī)定的部分，要知會與業(yè)主； （ 3）嚴格審查裝修公司、人員的裝修證明材料，留存?zhèn)浒福? （ 4）向裝修公 司、人員宣布海峽新城的裝修管理規(guī)定和處罰條件。 業(yè)主的溝通 （ 1）建立可靠的雙方聯(lián)系方式； （ 2）對違章裝修取得共識； （ 3）業(yè)主有義務配合 ss 物業(yè)對裝修公司、人員提出改進要求。 對裝修人員的管理 （ 1）約束裝修人員在小區(qū)的個人行為； （ 2）要求裝修人員注意防火、防盜； （ 3）要求裝修人員遵守國家法律。 對裝修運輸材料車輛的管理 （ 1）提前通知管理處運輸?shù)臅r間和其它情況； （ 2）要求服從管理處的檢查； （ 3）要求遵守管理處對車輛、材料臨時堆放、搬運的規(guī)定； （ 4）嚴禁危險、有毒物品進入。 對違章的處理 （ 1）由管理處按照國家有關規(guī)定進行； （ 2）處理過程和結果及時通知業(yè)主； （ 3）嚴禁管理處工作人員私自處理違章裝修。 對裝修現(xiàn)場的管理 （ 1）每天由專人對裝修現(xiàn)場進行不間斷的檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題； （ 2）檢查防火措施； （ 3）檢查防盜措施； （ 4）檢查用電保護措施； （ 5）檢查有無違章裝修的事實； （ 6）檢查裝修人員有無觸犯法律、規(guī)定行為； （ 7）按時清場； （ 8）制止違章和犯罪。 對投訴裝修的處理 部分業(yè)主會在裝修完后陸續(xù)入住，此時還有一些業(yè)主仍在裝修，會影響到已入住的業(yè)主，難免會有業(yè)主投訴， ss 物業(yè) 會采用積極的辦法對待。 （ 1）收到投訴，管理處會在第一時間派出人員到現(xiàn)場，查看情況，確認投訴事實； （ 2）對不對的裝修行為予以指出，要求停止；對誤會進行說明，消除之； （ 3）做中間人，使雙方認識，達到互相諒解，增進鄰里關系； （ 5） 對違章要堅決制止，堅決處理。 提醒和幫助業(yè)主驗收 （ 1）主動提出和幫助業(yè)主驗收裝修情況； （ 2）查看周圍公共環(huán)境有無因裝修而被破壞，破壞應要求責任人賠償； （ 3）驗收后要求裝修公司、人員、工具退場，辦理有關手續(xù)。 四、小區(qū)花園安全管理 保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安 全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 小區(qū)的安全管理，主要措施有： （ 1）建立一支高素質、高效快速、訓練有素的安全管理隊伍； （ 2）采取人防、物防、技防相結合的手段； （ 3）合理的崗位設置，在三個主要的人員、車輛出入口設置固定崗，在外圍、區(qū)內的公共場所設置巡邏崗，在監(jiān)控中心設置監(jiān)控崗，控制小區(qū)及周圍環(huán)境的安全保衛(wèi)； （ 4）配備先進的安全保衛(wèi)設施、設備 ，主要有車輛控制中心、消防控制中心、監(jiān)控中心、門禁系統(tǒng)、防盜門等。 安全管理的主要任務 （ 1）安全管理隊伍的組建和自身建設。通過招聘、優(yōu)選、培訓、實際操作和考核，使 ss 物業(yè)的安全管理隊伍能較好地承擔起海峽新城的安全管理需要。 （ 2）配合開發(fā)公司的樓盤銷售。通過標準的崗位形象、規(guī)范的服務禮儀、語言，展現(xiàn)小區(qū)的樓盤形象和 ss 物業(yè)的服務形象，樹立購房人的信心。 （ 3）前期介入后期，對成型的區(qū)域進行設崗、巡邏和檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理危險隱患。 日常治安管理 （ 1）治安工作的特點及主要任務 特點： A、 以預防 為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。 B、 物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。 C、 服務性強。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 D、 軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件， 我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。 主要任務： A、 門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內方位及提送行李等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。 B、 安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。 C、 停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防 和安全管理。 D、 治安協(xié)助。防止治安事件，對物業(yè)內發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關進行處理。 E、 消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。 F、 與其他部門搞好配合工作。 相應的治安防范措施 （ 1）安保部的組織結構 小區(qū)管理處保安部的班組設置與樓宇規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，出入口多，配套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。小區(qū)的安全管理崗位設置為： （ 2）合理安排治安崗 A、智能監(jiān)控中心三班倒 24 小時值班 B、地下車庫內巡邏崗三班倒 24 小時值班 C、地下車庫出入口三班倒 24 小時值班（分設東北崗、東南崗、西部崗三個崗位） D、小區(qū)內部、外圍巡邏崗三班倒 24 小時值班 E、小區(qū)主入口大門三班倒 24 小時值班 F、安保部長負責花園內安全管理工作的總體協(xié)調。 （ 3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度 A. 人流出區(qū)控制圖 B. 人流出區(qū)控制圖 （ 4）組建機動快速應急分隊 快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事 件的快速反應處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。 （ 5）實行 24 小時巡視 巡邏人員實行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 （ 6）加強區(qū)域定時巡邏 為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位，在各個樓層、區(qū)域地方設置巡邏簽到箱或簽到站，避免人為巡邏不到位而發(fā)生問題的現(xiàn)象。 （ 7）治安狀況統(tǒng)計 對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。 （五）車輛管理 車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做 到這一點，首先要搞好停車場的建設。 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避 免這種混亂狀態(tài)，小區(qū)管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想： 內部要求 對于 機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施： （ 1） 了解用戶車輛情況，實行便捷停放 （ 2） 實施停車專用車位制度 （ 3） 物業(yè)道路設減速坡，限制車輛速度 （ 4） 嚴禁無牌車進入停車場 （ 5） 做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 前期介入的車輛管理 在車庫基本建成時，應開發(fā)公司要求進行管理。由于尚未驗收，不能投入使用，外來車輛一律不能進入。對于開發(fā)公司和來辦事的車輛，如果開發(fā)公司要求停放，在管理上應當： （ 1）要求提供需停放車輛牌號； （ 2）要求簽署由于尚未驗收而停放帶來的后果的自行負責的申明； （ 3）在車庫劃出指定空間停放； （ 4）在車庫配置手提式滅火器； （ 5）有臨時照明； （ 6）在出入口處有隔離措施； （ 7）停放車輛一律不能過夜； （ 8）必要時安排專人檢查。 日常車輛管理措施 （ 1）在三個出入口分別設崗； （ 2）車庫內設 24 小時巡邏崗； （ 3）出入口設置標識牌、收費牌、車庫使用須知牌、限高指示牌； （ 4）形成車輛管理公眾制度并公布； （ 5）建立車輛管理工作流程文件； （ 6）建立車輛管理應急處理方案； （ 6） 對物流的出入進行監(jiān)控和登 記。 六、消防管理 消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面： （ 1） 物業(yè)防火 工作的各項有關規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應懂得以下兩點： （ 1） 遇到緊急情況時自己的職責任務； （ 2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。 （ 2） 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。 （ 4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓 是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內等。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 讓用戶參與物業(yè)的消防管理 （ 1） 組織物業(yè)人員開展消防演習。 （ 2） 請消防支隊做有關知識講座。 （ 3） 成立義務消防檢查隊，對物業(yè)消防設施進行檢查。 消防報警特殊處理程序 七、海峽新城項目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物 表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。 在海峽新城項目，我們將指導管理處對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項目提供高標準的服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作： 前期介入的清潔衛(wèi)生管理 前期介入的主要清潔衛(wèi)生管理工作及要求 （ 1）售樓房：門窗、地面、沙發(fā)、臺、燈具、盆花、盆景、飾物，每天清晨、下午各打掃一次，要求無塵、無水印、無雜物、光亮； （ 2）售樓房衛(wèi)生間：門窗、地面、洗手臺、水龍頭、廁位，每天清晨打掃一次，其它時 間隨時打掃，要求無塵、無水印、無雜物、光亮、空氣清新； （ 2） 售樓房到樣板間的路徑，每天清晨打掃一次，其它時間隨時打掃，要求無石子、無積水、無雜物、無土；大風大雨天氣特別處理； （ 4）樣板間：門窗、地面、沙發(fā)、家具、臺、盆花、盆景、燈具、電器、飾物，每天清晨、下午各打掃一次，要求無塵、無水印、無雜物、光亮； （ 5）部分已建成的環(huán)境，每天清晨打掃一次，其它時間隨時打掃，要求無石子、無積水、無雜物、無土、無堆放物；大風大雨天氣特別處理； （ 6）售樓的廣告標牌：定期擦洗，大風大雨天氣前進行檢查和加固； （ 7）接待客人后 ，及時打掃衛(wèi)生、收倒垃圾。 全面實施 ISO9001： 2021 質量保證體系和導入 ISO14000 環(huán)境管理體系 實施 ISO9001： 2021 質量保證體系是進行物業(yè)規(guī)范化管理的保證，建立和實施ISO14000 環(huán)境管理體系則保證海峽新城項目成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。 主要任務和組織結構 （ 1）環(huán)境部主要任務： 負責物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求； 負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出； 負責對清潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質； 負責接受客戶 的委托清潔業(yè)務。 備注：海峽新城環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業(yè)保潔公司實施，管理處負責對受托專業(yè)保潔公司的保潔工作進行監(jiān)督和管理，具體外包分析和建議將進行充分調查后在后續(xù)的顧問工作中專項提供貴司。 （ 2）組織結構 （ 3） 16 小時保潔制度 物業(yè)實行 16 小時兩班組保潔制度，早晨 7： 00 上班直至晚上 11： 00 時下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。 （ 4）噪音污染控制 噪音