高院民一庭負(fù)責(zé)人答記者問(wèn)：最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(編輯修改稿)
2025-06-19 22:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚?，該類案件的處理在理論界及審判?shí)務(wù)界均引起高度關(guān)注。 《 解釋 》 在吸收各級(jí)人民法院和學(xué)術(shù)界意見(jiàn)基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對(duì)附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無(wú)效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。 ? 二是出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。合同無(wú)效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無(wú)效合同的損失，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人予以補(bǔ)償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無(wú)需補(bǔ)償。 問(wèn) ： 《 解釋 》 就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個(gè)名詞，如何理解和區(qū)分這兩種損失。 ? 答：一直以來(lái)，各地人民法院對(duì)附合裝飾裝修損失的認(rèn)定，方法多樣，標(biāo)準(zhǔn)不同，統(tǒng)一這一問(wèn)題的法律適用，對(duì)司法審判意義重大。 《 解釋 》 根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了 現(xiàn)值損失 和殘值損失 兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。 ? 殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。 ? 《 解釋 》 依照租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無(wú)約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無(wú)需補(bǔ)償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價(jià) 60萬(wàn)元，租期 5年，則 60萬(wàn)元造價(jià)攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷 12萬(wàn)元。合同履行三年后解除，按照評(píng)估價(jià)值，裝飾裝修現(xiàn)值為 30萬(wàn)元，但按照租期內(nèi)攤銷價(jià)計(jì)算，三年攤銷費(fèi)用為 36萬(wàn)元。則殘值應(yīng)當(dāng)
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