【文章內(nèi)容簡介】 入的實現(xiàn)。 預(yù)收租金不確認(rèn)收入，不納稅。 （二）待售開發(fā)產(chǎn)品出租 開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，其租賃期間取得的價款應(yīng)確認(rèn)為租金收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。 （三）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后再出租 凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 （四）待售開發(fā)產(chǎn)品出租與固定資產(chǎn)出租的異同： 是否計提折舊的規(guī)定不同。 出售時會計核算不同。 租金收入按規(guī)定計稅，出售時再按轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)計稅。 三、經(jīng)營租賃出租方營業(yè)收入的確認(rèn) 科目設(shè)置：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷 《 企業(yè)所得稅法 》 第 19條：租金收入按照合同約定的承租人應(yīng)負(fù)租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 四、融資租賃出租方營業(yè)收入的確認(rèn) 財稅 [2021]16號 文規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值），減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。 例 38 甲房地產(chǎn)公司應(yīng)乙公司的要求，以融資租賃方式將一棟寫字樓出租。該樓成本價 600萬元，租賃期 10年，年租金 100萬元。租賃期滿，乙公司以 50萬元購買該寫字樓。 五、售后租回 （一）如果售后回租形成一項融資租賃，售價與資產(chǎn)賬面價值的差額通過“遞延收益 — 未實現(xiàn)售后租回?fù)p益（融資租賃）”科目核算，并按該項租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)?，作為折舊費用的調(diào)減。 例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟新建的寫字樓出售給甲公司，售價 1000萬元，成本價 800萬元，同時，合同約定房地產(chǎn)公司將寫字樓售后立即租回，租賃期 10年，年租金 110萬，廉價購買選擇權(quán)的金額 200萬元，雙方約定， 房地產(chǎn)公司支付購買價款時，即辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。房地產(chǎn)公司采用直線折舊法，無凈殘值。 （二）如果售后租回形成一項經(jīng)營租賃，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額也通過“遞延收益 — 未實現(xiàn)售后租回?fù)p益（經(jīng)營租賃）”科目核算，并在租賃期內(nèi)按照租金比例分?jǐn)?，作為租金費用的調(diào)整。 例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟新建的寫字樓出售給甲公司，售價 1000萬元，成本價 800萬元，同時，合同約定房地產(chǎn)公司將寫字樓售后立即租回，租賃期 5年，年租金 110萬，租賃期結(jié)束，房地產(chǎn)公司將樓房交還甲公司。 （三）售后租回的稅款繳納 國稅函 [1999]144號：房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”、“售后回購”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動，根據(jù) 《 營業(yè)稅暫行條例 》及其實施細(xì)則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者，均應(yīng)按“租賃”、“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 國稅函 【 2021】 603號：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。 財稅 [2021]125號：對個人按市場價格出租的居民住房，其繳納的營業(yè)稅暫減按 3%的稅率，房產(chǎn)稅暫減按 4%，暫減按 10%的稅率征收個人所得稅。 財稅 【 2021】 24號 ：支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策 （一）對個人出租住房取得的所得減按 10％的稅率征收個人所得稅。 （二）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。 （三）對個人出租住房，不區(qū)分用途，在 3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按 4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 （四）對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按 4％的稅率征收房產(chǎn)稅。 （四）售后租回再出租的納稅籌劃 例：德輝房地產(chǎn)公司在本市商業(yè)街建一購物廣場，已經(jīng)于今年2月完工開始銷售，其中臨街商鋪 80套擬采用售后返租方式銷售。合同約定每套商鋪售價 100萬元，一次付清。然后由開發(fā)商統(tǒng)一租回再對外租賃，用于商業(yè)經(jīng)營。德輝公司每年收取租金 800萬元，購房者自返租后分 12年，每年可獲得購房款的 8％作為租金收入 。如何操作可使說服最輕？ 第四節(jié) 視同銷售的稅務(wù)處理 《 企業(yè)所得稅實施條例 》 第二十五條： 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 一、視同銷售的確認(rèn)時間：于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。 二、視同銷售的計價 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 計稅價格＝開發(fā)成本 （ 1＋成本利潤率） 247。 （ 1－營業(yè)稅稅率） 三、視同銷售的行為 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外捐贈、贊助； 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工集體福利； 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工獎勵，； 將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資： 將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者； 將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； 以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易。 四、將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資的會計處理與納稅調(diào)整： （一）營業(yè)稅的規(guī)定： （二）土地增值稅的規(guī)定： 財稅 [2021]21號： （三）所得稅的規(guī)定：國稅發(fā) [2021]118規(guī)定： （四） 《 會計 準(zhǔn)則 非貨幣 性資產(chǎn)交換 》 規(guī)定：非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)且公允價值能夠可靠計量的，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本。 例、 慶波商貿(mào)公司準(zhǔn)備用一棟寫字樓對宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司投資，寫字樓原價原價 1000萬元，已經(jīng)計提折舊 100萬元，經(jīng)過國家承認(rèn)的評估機(jī)構(gòu)評估，公允價為 2500萬元，計算應(yīng)交的稅費。 五、將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者、獎勵給職工的處理： 就按對外銷售處理。 六、債務(wù)重組 — 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) （一）債務(wù)重組：是指在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項。 （二）債務(wù)重組的方式： （三）債務(wù)重組的稅法規(guī)定： 債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）。 債權(quán)人（企業(yè)）取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該有關(guān)資產(chǎn)的公允價值（包括與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)的稅費）確定其計稅成本。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)將重組債權(quán)的計稅成本與收到的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值之間的差額，確認(rèn)為當(dāng)期的債務(wù)重組損失，沖減應(yīng)納稅所得。 （四）債務(wù)人的會計處理： 轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值與其賬面價值之間的差額作應(yīng)為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益，計入當(dāng)期損益。 以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值之間的差額確認(rèn)為債務(wù)重組利得，作為營業(yè)外收入，計入當(dāng)期損益。 （五） 債權(quán)人的會計處理：以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)對受讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)按其公允價值入賬，重組債權(quán)的賬面余額與受讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值之間的差額，確認(rèn)為債務(wù)重組損失，作為營業(yè)外支出，計入當(dāng)期損益。 例 311 甲房地產(chǎn)公司在小區(qū)開發(fā)中欠乙建筑公司工程款 120萬元，因甲公司資金困難，經(jīng)協(xié)商乙公司同意用二套住宅抵債，二套住宅的成本價為 90萬元，公允價 110萬元。 七、非貨幣性資產(chǎn)交換 （一）非貨幣性資產(chǎn)交換的概念 非貨幣性資產(chǎn)交換是指交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換。 （二）非貨幣性資產(chǎn)交換的認(rèn)定 補(bǔ)價 資產(chǎn)公允價值 （三）確認(rèn)和計量原則 非貨幣性資產(chǎn)交換準(zhǔn)則主要解決兩個問題 : 如何計量換入資產(chǎn)的入賬成本； 如何確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)交換帶來得損益。 ≤ 25% （四）以公允價值計量 非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)，且換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價值能夠可靠地計量的，應(yīng)當(dāng)以公允價值計量。 商業(yè)實質(zhì)的判斷條件：根據(jù)換入資產(chǎn)的性質(zhì)和換入企業(yè)經(jīng)營活動的特征等，換入資產(chǎn)與換入企業(yè)其他現(xiàn)有資產(chǎn)相結(jié)合能夠產(chǎn)生更大的效用，從而導(dǎo)致?lián)Q入企業(yè)受該換入資產(chǎn)影響產(chǎn)生的現(xiàn)金流量與換出資產(chǎn)明顯不同，表明該項資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)。 （ 1）換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風(fēng)險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同。 ①未來現(xiàn)金流量的風(fēng)險、金額相同，時間不同。 ②未來現(xiàn)金流量的時間、金額相同，風(fēng)險不同。 ③未來現(xiàn)金流量的風(fēng)險、時間相同，金額不同。 （ 2）換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值相比是重大的。 資產(chǎn)的公允價值能夠可靠地計量 （ 1）換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)存在活躍市場。 （ 2）換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在活躍市場，但同類或類似資產(chǎn)存在活躍市場。 （ 3）換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場交易、應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價值。 （五）以換出資產(chǎn)賬面價值計量 不具有商業(yè)實質(zhì)或交換涉及資產(chǎn)的公允價值均不能可靠計量的非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)按照換出資產(chǎn)的賬面價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本，無論是否支付補(bǔ)價，均不確認(rèn)損益。 （六）以公允價值計量的會計處理 換入資產(chǎn)的成本＝換出資產(chǎn)的公允價值＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費 損益＝換出資產(chǎn)公允價值－換出資產(chǎn)賬面價值 非貨幣性資產(chǎn)交換的會計處理 ,視換出資產(chǎn)的類別不同而有所區(qū)別： （ 1）換出資產(chǎn)為存貨的，應(yīng)當(dāng)視同銷售處理，同時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，其差額計入損益。 （ 2）換出資產(chǎn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的，換出資產(chǎn)公允價值和換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。 （ 3）換出資產(chǎn)為長期股權(quán)投資、可供出售金融資產(chǎn)的，換出資產(chǎn)公允價值和換出資賬面價值的差額計入投資收益。 1．不涉及補(bǔ)價的非貨幣性資產(chǎn)交換案例分析 例、甲房地產(chǎn)公司于 2021年 2月取得一個別墅開發(fā)項目，由于地處山區(qū)，需要進(jìn)行大量的土地平整工程，需要大型施工機(jī)械。本市有一個工程機(jī)械廠生產(chǎn)大型施工機(jī)械。但是， 甲公司 由于支付了大筆的土地出讓金，資金已經(jīng)很緊張。經(jīng)過與機(jī)械廠協(xié)商，準(zhǔn)備用新完工的住宅換取設(shè)備。這批設(shè)備的成本價 650萬元，市場價（含稅價） 800萬元，甲公司按相同金額出讓住宅 20套，住宅的成本價600萬元，雙方已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，不再支付其他費用。 2．涉及補(bǔ)價的非貨幣性資產(chǎn)交換 （ 1）支付補(bǔ)價方 換入資產(chǎn)的成本＝換出資產(chǎn)的公允價值＋支付的補(bǔ)價 ＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費 損益＝換入資產(chǎn)成本－（換出資產(chǎn)賬面價值＋支付的補(bǔ)價 ＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費） （ 2）收到補(bǔ)價方： 換入資產(chǎn)的成本＝換出資產(chǎn)的公允價值－補(bǔ)價 ＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費 損益＝（換入資產(chǎn)成本 +