【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 A）昆山 及 華東地區(qū)電子企業(yè)的集中營(yíng)， （ B）昆山 及 華東地區(qū)電子產(chǎn)品的匯總區(qū)， （ C）昆山 及 華東地區(qū)電子企業(yè)原材料供應(yīng)商集聚中心 理由： 1：昆山在全國(guó)乃至全世界知名度較高 2：昆山已成為國(guó)內(nèi)重要的電子信息產(chǎn)業(yè)加工制造業(yè)基地 3： （二）經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題： 電腦產(chǎn)品、配套產(chǎn)品、電腦硬件、個(gè)人電腦 電子元器件、集成電路 軟件開(kāi)發(fā)和各類(lèi)軟件 網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品 及網(wǎng)絡(luò)工程 辦公自動(dòng)化（傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)及耗材） 音響器材、音像制品、視聽(tīng)產(chǎn)品 保安和電子監(jiān)控系統(tǒng) 數(shù)碼家電產(chǎn)品（照相機(jī)、攝像機(jī)）及信息家電 通訊設(shè)備及器材（移動(dòng)電話、傳呼機(jī)、電話機(jī)、對(duì)講機(jī)） 中中 管管 網(wǎng)網(wǎng) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 頻頻 道道 作作 為為 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 最最 大大 、 最最 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 、 更更 新新 速速 度度最最 快快 的的 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 庫(kù)庫(kù) ， 月月 更更 新新 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 近近 千千 個(gè)個(gè) 。 最最 大大 程程 度度 的的 搜搜集集 了了 數(shù)數(shù) 十十 家家 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 頂頂 級(jí)級(jí) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 多多 年年 實(shí)實(shí) 際際 操操 盤(pán)盤(pán) 之之 系系 統(tǒng)統(tǒng) 資資 料料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二手手機(jī)、電腦及租賃市場(chǎng) 1 電子玩具 （三）其它配套主題： 家電醫(yī)院 電腦臺(tái)等家具市場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)市場(chǎng) 區(qū)域物流市場(chǎng) 銀行 餐飲、休閑、旅游、商務(wù)配套設(shè)施 酒店公寓 二、 價(jià)格定位（ 見(jiàn)招商部分 ） 三、 客戶定位 （一） 本項(xiàng)目目標(biāo)客 戶 昆山及周邊區(qū)域（包括蘇州、吳江、太倉(cāng)、上海等）的電子廠家以及配套上下游廠家、經(jīng)銷(xiāo)商和代理商為主 （二） 目標(biāo)客層的區(qū)域分布 昆山及周邊區(qū)域（包括蘇州、吳江、太倉(cāng)、上海等） （三） 影響到目標(biāo)客層的渠道（大眾媒體未包括在內(nèi)） 各證券交易所； 各股票信息發(fā)布渠道（報(bào)刊、電視股評(píng)）； 中中 管管 網(wǎng)網(wǎng) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 頻頻 道道 作作 為為 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 最最 大大 、 最最 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 、 更更 新新 速速 度度最最 快快 的的 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 庫(kù)庫(kù) ， 月月 更更 新新 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 近近 千千 個(gè)個(gè) 。 最最 大大 程程 度度 的的 搜搜集集 了了 數(shù)數(shù) 十十 家家 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 頂頂 級(jí)級(jí) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 多多 年年 實(shí)實(shí) 際際 操操 盤(pán)盤(pán) 之之 系系 統(tǒng)統(tǒng) 資資 料料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 已購(gòu)商鋪的購(gòu)買(mǎi)個(gè)人或單位； 各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場(chǎng)集中的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）； 人流聚集區(qū)域： 江橋商業(yè)區(qū) 、 電子市場(chǎng) 、汽車(chē) 城 、各商務(wù)酒店、 安亭墨玉路 、 安亭新源路等等 網(wǎng)吧； 相關(guān)行業(yè)推廣渠道； 網(wǎng)上相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站渠道； 各大型企事業(yè)單位定購(gòu)； （四）本商場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū) 本商場(chǎng)分割原則： （ 10） 綜合考慮投資者和經(jīng)營(yíng)者這雙重關(guān)系； （ 11） 經(jīng)營(yíng)品種在商場(chǎng) 分布中的規(guī)律； （ 12） 整體商場(chǎng)應(yīng)形成完善的道路交通組織和暢通的人流組織； （ 13） 由商場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)和布局的合理性出發(fā)； 各分層功能定位 （ 1） 一層：電子 類(lèi)產(chǎn)品及相關(guān)配件，品牌店、銀行、電腦整機(jī)； （ 2） 二層： 電子類(lèi)產(chǎn)品及相關(guān)配件 ； （ 3） 三層：網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)、電腦軟件、 中中 管管 網(wǎng)網(wǎng) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 頻頻 道道 作作 為為 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 最最 大大 、 最最 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 、 更更 新新 速速 度度最最 快快 的的 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 庫(kù)庫(kù) ， 月月 更更 新新 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 近近 千千 個(gè)個(gè) 。 最最 大大 程程 度度 的的 搜搜集集 了了 數(shù)數(shù) 十十 家家 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 頂頂 級(jí)級(jí) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 多多 年年 實(shí)實(shí) 際際 操操 盤(pán)盤(pán) 之之 系系 統(tǒng)統(tǒng) 資資 料料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 具體分割初步方案 結(jié)合蘇州賽格參考 ，待確定； 策略篇 一、 項(xiàng)目的入市策略與時(shí)機(jī) （一） 入市策略：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)機(jī)猶為關(guān)鍵， 本項(xiàng)目應(yīng)采取市場(chǎng)領(lǐng)先策略。 （二） 入市時(shí)機(jī)考慮因素 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素： 賽格國(guó)際廣場(chǎng) （產(chǎn)權(quán)式商鋪） 招商時(shí)間 ； 上海電子商城 （產(chǎn)權(quán)式商鋪） ； 項(xiàng)目準(zhǔn)備情況： （ 1） 硬件部分： 招商 售樓中心完成、樣板鋪位 未 完成； （建議一層在人口處先裝修好一部分以便給客戶參考） （ 2） 軟件部分：方案確定、各協(xié)作單位情況落實(shí)、宣傳資料和銷(xiāo)售道具完成； 行業(yè)市場(chǎng)變化情況：整體行業(yè)市場(chǎng)無(wú)過(guò)大的變化； 節(jié)氣因素：五一、六一、十一、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等各節(jié)氣在推廣中整體鋪排要求； 配合本 市場(chǎng) 開(kāi) 業(yè) 的時(shí)機(jī)和階段性展覽會(huì)等時(shí)機(jī)； 中中 管管 網(wǎng)網(wǎng) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 頻頻 道道 作作 為為 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 最最 大大 、 最最 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 、 更更 新新 速速 度度最最 快快 的的 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 庫(kù)庫(kù) ， 月月 更更 新新 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 近近 千千 個(gè)個(gè) 。 最最 大大 程程 度度 的的 搜搜集集 了了 數(shù)數(shù) 十十 家家 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 頂頂 級(jí)級(jí) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 多多 年年 實(shí)實(shí) 際際 操操 盤(pán)盤(pán) 之之 系系 統(tǒng)統(tǒng) 資資 料料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 結(jié)合本項(xiàng)目具體情況， 建議在春節(jié)后 4 月中下旬進(jìn)行項(xiàng)目的內(nèi)部預(yù)約 ， 6 月 6 日 正式 招商 。 （三） 入市姿態(tài) 強(qiáng)勢(shì)推廣，軟硬結(jié)合； 銷(xiāo)售和招租兩個(gè)階段的側(cè)重及投資與經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)主題的側(cè)重； 二、 項(xiàng)目的形象策略 （一） 項(xiàng)目的命名 賽格數(shù)碼港 賽格電子數(shù)碼通訊市場(chǎng) 在此命名中除要顯示此市場(chǎng)是超越其它各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外的含義，本身的命名也與我們以后的推廣主題和形象相吻合。 （二） 差異化形象策略 現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營(yíng)，一改過(guò)去傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式 硬件齊全 紅外線攝像監(jiān)控設(shè)施；專(zhuān)有載貨電梯；殘障服務(wù)設(shè)施； 地面 、 地下 雙停車(chē)場(chǎng)，自行車(chē)停放； 全 面?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)；商務(wù)洽談、辦公空間，商務(wù)會(huì)議功能；唯一強(qiáng)大展示空間； 店中店 、展示柜一步到位等； 強(qiáng)大電子商務(wù)配套服務(wù)支持體系：網(wǎng)上柜臺(tái)；網(wǎng)上電子商務(wù) 集體采購(gòu)； 江浙滬 三地資訊交互服務(wù)等； 中中 管管 網(wǎng)網(wǎng) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 頻頻 道道 作作 為為 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 最最 大大 、 最最 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 、 更更 新新 速速 度度最最 快快 的的 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 庫(kù)庫(kù) ， 月月 更更 新新 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 近近 千千 個(gè)個(gè) 。 最最 大大 程程 度度 的的 搜搜集集 了了 數(shù)數(shù) 十十 家家 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 頂頂 級(jí)級(jí) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 多多 年年 實(shí)實(shí) 際際 操操 盤(pán)盤(pán) 之之 系系 統(tǒng)統(tǒng) 資資 料料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 完善的售后服 務(wù)體系：數(shù)碼電子醫(yī)院；集團(tuán)定點(diǎn)采購(gòu)特約單位；一對(duì)一企業(yè)支持、拓展業(yè)務(wù)計(jì)劃設(shè)計(jì)；旅游定點(diǎn)單位；強(qiáng)大的媒體宣傳支援體系；場(chǎng)內(nèi)集團(tuán)采購(gòu)和場(chǎng)內(nèi)招標(biāo)；特別金融服務(wù)體系支撐等； 潮流時(shí)尚形象 三、 價(jià)格及付款方式策略 （一） 定價(jià)原則 價(jià)格如果定的不合適，高了造成 招商 困難，低了平白損失應(yīng)得利潤(rùn)，更甚者，對(duì)項(xiàng)目形象也造成難以彌補(bǔ)的負(fù)面影響。制訂項(xiàng)目的價(jià)格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進(jìn) 招商 、為了獲得最佳利潤(rùn)，達(dá)到甚至是超過(guò)預(yù)期目標(biāo) ，同時(shí)為發(fā)展商創(chuàng)造良好的無(wú)形資產(chǎn)，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏的效果。 我們的價(jià)格原則 ? 低開(kāi)高走 ， 蓄水養(yǎng)魚(yú) 在 市場(chǎng)招商 之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。 理由： ? 低開(kāi)可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起 行業(yè)內(nèi) 關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 ? 低開(kāi)使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。 中中 管管 網(wǎng)網(wǎng) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 頻頻 道道 作作 為為 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 最最 大大 、 最最 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 、 更更 新新 速速 度度最最 快快 的的 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 庫(kù)庫(kù) ， 月月 更更 新新 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 近近 千千 個(gè)個(gè) 。 最最 大大 程程 度度 的的 搜搜集集 了了 數(shù)數(shù) 十十 家家 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 頂頂 級(jí)級(jí) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 多多 年年 實(shí)實(shí) 際際 操操 盤(pán)盤(pán) 之之 系系 統(tǒng)統(tǒng) 資資 料料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 留有余地 定價(jià)程序 1) 首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是?平均單價(jià)? （具體見(jiàn)項(xiàng)目的定位）。 2) 然后在對(duì)項(xiàng)目各個(gè)部分分別定出?平均單價(jià)?。 3) 針對(duì)每個(gè)部分分別定出垂直差價(jià)，一般先確定主價(jià)樓層，其價(jià)格等于?平均單價(jià)?。 4) 針對(duì)每個(gè)部分分別定出水平差價(jià)，主要根據(jù)鋪位的平面布局、人流動(dòng)向、交通組織、鋪位 的分隔空間（開(kāi)放式或相對(duì)封閉式）、采光、通風(fēng)等因素確定。 5) 根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各層每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目 租金 價(jià)格表。 4： 調(diào)價(jià)原則 （建議招商未達(dá) 70%時(shí)不考慮調(diào)價(jià)） （二） 本項(xiàng)目 租金 定價(jià)參考因素 周邊市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格： （ 1） 步行 市場(chǎng) 中段租賃和銷(xiāo)售價(jià)格 （ 2） 上海電子商城租賃價(jià)格 中中 管管 網(wǎng)網(wǎng) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 頻頻 道道 作作 為為 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 最最 大大 、 最最 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 、 更更 新新 速速 度度最最 快快 的的 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 庫(kù)庫(kù) ， 月月 更更 新新 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 近近 千千 個(gè)個(gè) 。 最最 大大 程程 度度 的的 搜搜集集 了了 數(shù)數(shù) 十十 家家 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 頂頂 級(jí)級(jí) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 多多 年年 實(shí)實(shí) 際際 操操 盤(pán)盤(pán) 之之 系系 統(tǒng)統(tǒng) 資資 料料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3） 工商局限價(jià)情況 （指導(dǎo)租金） （ 4） 蘇州賽格租賃價(jià)格 四、 項(xiàng)目包裝策略 （一）包裝原則 本項(xiàng)目的包裝應(yīng)包括兩個(gè)層面，即產(chǎn)品包裝和概念包裝，做到有形 /無(wú)形結(jié)合；感性 /理性結(jié)合；虛 /實(shí)、軟 /硬結(jié)合 產(chǎn)品包裝： 規(guī)劃布局 /賣(mài)場(chǎng)效果 /招商 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng) /展示 /氣氛營(yíng)造等（吻合形象和品牌要求，有形的表現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者 /策劃者 /領(lǐng)跑者的角色） ? 原則：主題與風(fēng)格一致，體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、潮流、精品、屬第三代電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ? 樓盤(pán)包裝細(xì)分表 樓 包裝細(xì)分 概念 包裝內(nèi)容 地盤(pán)包裝 樓盤(pán)范圍內(nèi)的一切廣告宣傳及銷(xiāo)售設(shè)施和用具（硬件） 廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀 中中 管管 網(wǎng)網(wǎng) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 頻頻 道道 作作 為為 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 最最 大大 、 最最 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 、 更更 新新 速速 度度最最 快快 的的 專(zhuān)專(zhuān) 業(yè)業(yè) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 庫(kù)庫(kù) ， 月月 更更 新新 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 資資 料料 近近 千千 個(gè)個(gè) 。 最最 大大 程程 度度 的的 搜搜集集 了了 數(shù)數(shù) 十十 家家 國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi) 頂頂 級(jí)級(jí) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 多多 年年 實(shí)實(shí) 際際 操操 盤(pán)盤(pán) 之之 系系 統(tǒng)統(tǒng) 資資 料料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 盤(pán) 包 裝 銷(xiāo)售包裝 ?軟件?包裝 招商 銷(xiāo)售人員的管理、談吐、語(yǔ)言、著裝、氣氛的營(yíng)造、活動(dòng)、表演 施工建