【文章內容簡介】 、法規(guī)和市場體系的健全，房地產市場將由目前的重營銷發(fā)展成為生產、銷售、租賃、抵押、評估、物業(yè)管理并舉的市場體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉讓，逐步實現招標、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場化轉變。二手房將成為銷售市場的交易主體，租賃市場趨于活躍。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產二級市場和租賃、抵押、評估將加快發(fā)育。物業(yè)管理也將從過去開發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來，逐步實現規(guī)范化、社會化和市場化。 5）房地產企業(yè)強強聯合，向規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展成為必然趨勢。房地產業(yè)是一個資金密 集型行業(yè)，也是風險較大的行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產市場競爭中長期生存和發(fā)展，必須具備強大的資金實力。世界各國房地產的共同特點，就是企業(yè)的規(guī)?；⒓瘓F化，只有少數十幾家、幾十家大的公司主導了房地產的大部分市場。淄博市 135 家地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 房地產開發(fā)企業(yè)，總注冊資本金只有 億元，而且 135 家公司中，國有和集體企業(yè)還有 41 家。資金的分散、體制的問題已經制約了進行大規(guī)模開發(fā)的需要，加之國家 2021 年 6 月份頒布的“ 121 文件”對房地產企業(yè)的限制，地產去也只有進行體制改革和行業(yè)內部的強強聯合，形成一批對市場有主導能力 的實力企業(yè)，才能在日益激烈的市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展；而實力弱小、缺乏核心競爭力的房地產企業(yè)，在未來幾年內將面臨著被淘汰的危險。 6）“品牌”成為房地產企業(yè)的生命。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的條件，在市場供大于求的狀態(tài)下，消費者成為左右市場的和企業(yè)生存的決定因素，開發(fā)企業(yè)要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須注重樹立品牌意識，保持企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。 7）誠信成為房地產市場的靈魂。古人云：“人無信不立”，離開誠信，整個社會都將失去發(fā)展的基石，并陷于無序的狀態(tài)。從某種意義上講，市場 經濟就是法制經濟、信用經濟。房地產市場也不例外，開發(fā)商要把誠信當作經營原則和長期生存和發(fā)展的命脈。隨著政府對房地產市場的逐步規(guī)范，房地產企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費者的消費理念趨于成熟等，誠信將成為房地產市場的靈魂。 8）淄博市的住宅價格會穩(wěn)中有升。目前，淄博市的住宅價格與開發(fā)成本基本相等，其利潤空間幾乎為零。有社會背景的開發(fā)商目前取得的利潤一般有以下幾個方面的來源：一是通過減免政府規(guī)費，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤；二是通過減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤；三是減免部分稅金作為利潤。沒有背景的開 發(fā)商只有通過加強管理和地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 降低原設計標準獲取利潤。即便這樣，淄博市的消費群體也嫌住宅價格偏高。同時，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質量不上檔次。形成了淄博市房地產市場的特有的發(fā)展狀態(tài)。隨著國家對房地產市場的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產市場逐步向著健康有序的方向發(fā)展。 四、 淄博房地產微觀市場狀況描述 張店區(qū)在建樓盤分布圖 多層住宅市場分析 多層住宅項目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀路以西及聯通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導地位。 1） 樓盤信息明細表 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 圖表一 市場抽樣戶型統(tǒng)計比例 圖 表二 問卷調研中居民對戶型需求比例 從表中戶型數量統(tǒng)計結果分析得出：目前復式樓供應量相對過大，處供過于求狀態(tài)；而且復式樓多為頂層，多數淄博當地市民反映復樓存在樓層高，上樓難的問題，對復式樓有一定抗性。二房，四房總體開發(fā)量不大，目前市場供應不能滿足現有需求。三房供求基本平衡。從以上幾個圖表中也可粗略了解淄博房地產開發(fā)的思路，市場的成熟程度以及消費群體的需求狀況。 張店區(qū)多層住宅市場特點 （ 1） 絕大多數樓盤以三房為主力戶型 一般是以三房為主，二房為補充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。附加頂層復式戶型，或者是以 三房為主，四房為補充，附加頂層復式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤以三房為主，二房為補充，如：天立花園。三房占了很大部分地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 的市場份額，且面積集中在 105140m178。之間，戶型面積適中，比較合理。三房占主導地位，說明了淄博住宅市場的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結構，生活習俗和消費需求。 （ 2） 戶型結構設計不夠合理 還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風要求。還有表現在有些戶型的陽臺及臥室設計上；在淄博很多戶型均為陽臺設計，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設計的住宅小不多，這 可能是受淄博的空氣污染嚴重及北方溫度相對較低，天氣寒冷有關； （ 3） 底層，頂層設計 淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設計成了商鋪，有些二層甚至三層都聯體做商業(yè)，或辦公用房。一般小區(qū)內底層設置儲藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，一般車庫和儲藏間數量總和與戶數比為 1： 1 進行配比規(guī)劃，儲藏間的層高一般都在 米以下 ,這樣開發(fā)商對于這部分面積可以不計入建筑面積之內 , 儲藏間的價格水平在300— 500 元 /m178。之間 .車庫價格水平在 2021 元 /m178。左右 。頂層多為六樓或五樓送閣樓 ,閣樓屋頂設計幾乎都有沒有頂層花園 .一般閣樓在銷售時采用不計入銷售面積進行贈送的方式 ,相對單價比五層低 ,但單價并不是最高價 ,一般樓層最高單價出現在三層 . (4)創(chuàng)新戶型少 ,開始出現創(chuàng)新戶型并贏得市場 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 錯層 ,躍層戶型市場份額較少 ,但錯層 ,躍式戶型已經出現 ,并取得了不錯的市場反映 .如翡翠園除多層住宅一個單元外其余都為錯層戶型 ,相對錯層戶型成本比平層高 ,一般來說它的售價是比要同樓層價位高出約 50 元 /m178。,但是購買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做的規(guī)劃設計 ,據說是在銷售統(tǒng)計分析了平層與錯層銷售情況的調查基礎上做出的規(guī)劃定位 ,而事實上翡翠園錯層銷售還不錯 . (5)“會所”“商業(yè)街”等配套已成為時下的賣點 如在一些小區(qū)內甚至設有大型超市 ,健身中心 ,游泳池等生活配套設施 ,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率 ,均在 35%左右 。容積率低 ,多在 左右 ,樓間距寬 ,基本達到 1:。在智能化硬件配套上采用了高頻網絡 ,對講門禁系統(tǒng) ,并對小區(qū)進行全天候封閉式管理 ,在優(yōu)惠促銷方面 ,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式 ,范圍在優(yōu)惠 4%左右 . 多層住宅價格分析 多層住宅的名義價格圖表 多層住宅均價 1500 元以下示意圖 多層住宅均價 1500 元以上樓盤示意圖 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 不在考慮住宅項目的建設規(guī)模 ,地理位置 ,戶型結構優(yōu)劣 ,優(yōu)惠折扣 ,發(fā)售時間等因素 ,對以上 29 個抽樣多層住宅樓盤的名義均價作統(tǒng)計計算 ,以算術平均法計算得出近期多層住宅的名義均價格是 元 /m178。.目前張店區(qū)在售經濟適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價是 1310元 /m178。,而低于此價格水平的商品房住宅小區(qū)竟有 3個 ,正是目前這類低價位樓盤還在建 ,在售 ,和大量的經濟適用房開發(fā)建設一定程度影響著整個住宅市場的提升 ,影響著整個樓市價格上漲幅度不大 ,我們認為這也是淄博房價遠遠低于與經濟實力 ,購買力相差不多的沿海周邊地市青島 ,威海 ,煙臺的一具重要原因 .象此類樓盤一般是以前本地開發(fā)商通過 各種關系 ,不正當手段而取得的一些價低廉的土地 ,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來越規(guī)范，獲取土地越來越困難，地價也將越來越高，開發(fā)低價位，低檔樓盤利潤空間將越來越小，因此預測張店區(qū)低價位樓盤將在兩年后越來越少，相對競爭不是很大，可考慮介入?？傊?，淄博在售樓盤的價格總體趨于平穩(wěn)，偏低于當地經濟水平和當地市民的購買力，與周邊沿海城市相比有較大上升空間，當然這種增長是與市場的成熟度有關，也與開發(fā)商的產品定位有直接關系。 高層住宅市場具體分析 高層住宅市場簡況 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 圖：高層住宅樓盤分布圖 從圖 2 的樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場主要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)城市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，基本構造出大城市發(fā)展的輪廓線。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺。 插入 商業(yè)地產分析 部分在售商業(yè)項目簡介： 位置：西六路與共青團路交匯處； 開發(fā)商：淄博中岳房地產公司； 總建筑面積： 5 萬 m178。； 商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位； 出售形式：三層聯體出售，商場內單層出售； 促銷手段：第四層商鋪40%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還； 均價： 6000 元 / m178。（一，二層聯體） 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 中國財富陶瓷城 位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對面； 開發(fā)商；香港恒興公司； 均價： 2100 元 / m178。（一，二，三層聯體） 商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位； 區(qū)間面積： 99， 130 m178。； 物業(yè)管理費： 元 / m178。.月 。 促銷 手段 :購買三套以上五年內返還總額 50%。 天鴻化工商城 位置：美食街與東一路交匯處； 發(fā)展商；淄博天鴻置業(yè)公司 均價： 5200 元 / m178。（一，二層聯體） 商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位； 區(qū)間面積： 57,80,117 m178。； 物業(yè)管理費： 元 / m178。.月 。 促銷手段 :12 月 1 日前優(yōu)惠 100 元 / m178。 目前優(yōu)惠 90 元 / m178。 義烏小商品城 位置：華光路與世紀路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實業(yè) 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 規(guī)模 :8800個商鋪 ,占地面積 700畝 ,總建筑面積 ,商業(yè)區(qū)面積達 30萬平方米 ,商業(yè)配套面積 達 18萬平方米 ,二期將有寫字樓 ,住宅樓出售 . 開工時間 :2021 年 11 月 28 日 。 交付時間 :2021 年秋 均價： 3480 元 / m178。內部認購時間 :2021 年 12 月 28 日 認購誠意金 :10 萬元 。 物業(yè)管理 :新加坡某物業(yè)管理公司 。 金泰營業(yè)房 位置：聯通路與中心路交匯處； 開發(fā)商；金泰房產； 均價： 4100 元 / m178。（一，二層聯體） 商鋪形式：臨街店鋪； 物業(yè)管理費： 元 / m178。.月 。 優(yōu)惠 :60 元 / m178。 三大商業(yè)圈簡介 美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣 ,以服裝 ,鞋類 ,電 器 ,餐飲為主 ,以中高檔次為主 。 餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求 。 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 本商圈商場經營較有特色 ,缺少主題商場 。 本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者 ,部分周邊區(qū)縣消費者為主 。 美食街人流量較大 ,商場東路人流量銳減 。 共青團路商業(yè)圈 經過金帝購物廣場 ,富麗商城與王府井廣場和銀座的落成構成了共青團路商業(yè)圈 。 處于城市空間交匯點 ,輻射半徑較大 。 購物空間和環(huán)境較為休閑 。 隨著金帝購物廣場以及王府井廣場 ,銀座廣場相繼開始動作 ,共青團路商業(yè)圈的購物空間和購物環(huán)境得到了改善 ,但同時造成了商業(yè)供給面積的急增加 。 隨著 本商圈內的生勢將越來越壯大 。 新世紀商業(yè)街商業(yè)圈 由壹世界數碼廣場以南延伸 ,與展覽館 ,魯中家具城 ,東方家具城一同形成了新世紀商業(yè)街 ,步行街人流量大 。 集中經營 ,品牌服務 。 目前已形成了集中經營 .品牌服務的新型經營方式 ,同時豐富了商品種類 ,樹立了良好的口碑 。 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 隨著城市中心西移 ,城市人口將逐漸向西移