【正文】 ??????? 存在問題???????????????????????? ????????????????? 發(fā)展趨勢????????????????????????????????????????? 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四、 淄博房地產微觀市場狀況描述?????????????‥?????????????????‥?? 張店區(qū)在建樓盤分布圖????????????????????????????????? 多層住宅市場分析????????????????????????????????? 高層住宅市場分析????????????????????????????????????? 小戶型住宅市場分析?? ??????????????????????????????? 別墅住宅市場分析????????????????????????????????? 寫字樓市場分析????????????????????????????????? 商業(yè)地產分析????????????????????????????????? 替他 項目篇 一、 項目狀況???????????????????????????????????????????? 二、 新世界步行商業(yè)街情況描述（街區(qū)功能）?????????????????????????? ???? 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 三、 區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析???????????????????????????????????? 四、 政府機能狀況?????????????????????????????????????????? 五、 文化教育氛圍?????????????????????????????????????????? 六、 商業(yè)氛圍???????????????????????????????????????????? 七、 人口及小區(qū)狀況????????????????????????????????????????? 八、 交通組織 狀況?????????????????????????????????????????? 九、 公共設施情況?????????????????????????????????????????? 十、 項目優(yōu)劣勢??????????????????????????????????????????? 項目概念篇 概念設計 一、 對項目的基本認識???????????????????????????????????????? 二、 總體策略和總概念設計?????????????????????????????????????? 三、 產 品梳理???????????????????????????????????????????? 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四、 概念設計及構想????????????????????????????????????????? 項目定位篇 一、 市場定位??????????????????????????????????????????? 市場定位?????????????????????????????????????????? 經營產品主題???????????????????????????????????????? 配套主題???? ?????????????????????????????????????? 二、 價格定位???????????????????????????????????????????? 三、 客戶定位???????????????????????????????????????????? 目標客層狀況???????????????????????????????????????? 目標客層的區(qū)域分布????????????????????????????????????? 影響到目標客層的渠道??????????????? ????????????????????? 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 四、商場的區(qū)劃分割與功能分區(qū)??????????????????????????????????? 策略篇 一、 入市策略與時機????????????????????????????????????????? 二、 項目的形象策略????????????????????????????????????????? 三、 價格及付款方式策略??????????????????????????????????????? 四、 項目包裝策略???????????????????????? ?????????????????? 五、 公關促銷策略?????????????????????????????????????????? 六、 媒體宣傳廣告策略???????????????????????????????????????? 銷售推廣篇 一、 階段銷售工作安排???????????????????????????????????????? 二、 控盤策略及銷售控制??????????????????????????????????????? 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件 項目裝修標準建議??????????????????????? ??????????????? 銷售培訓綱要和人員招聘安排????????????????????????????????? 淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議書 市場篇 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 一、 城市概況 （一） 淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟南市、萊蕪市接壤。 （三） 行政區(qū)劃：淄博下轄五 區(qū) 張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣 桓臺、高青、沂源 （四） 全市人口 萬人，其中，城市人口 265 萬人，張店人口 67 萬人。第三產業(yè)增加值 ,增長 %。 2021 年 ,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共完成總產值 億元 ,同比增長 %。地方工業(yè)中 ,市屬工業(yè)完成總產值 億元 ,增長 %。 2021 年全市規(guī)模以上工業(yè)經濟效益綜合指數達 %,同比提高 個百分點 。 2021年中央省屬工業(yè)實現利稅 ,同比增長 %。 2021 年市屬企業(yè)利潤同比下降 %,區(qū)縣及以下工業(yè)增長 %。 2021 年全市 50 萬元以上項目完成固定資產投資 億元 ,其中國有基建、國有更改、國有其他和房地產開發(fā)投資共完成 億元 ,同比增長 %。 （ 2021年城鎮(zhèn)單位自建和房地產企業(yè)開發(fā)住宅投資達 億元；竣工住宅面積 萬平方米；商品房銷售額 億元，其中銷售給個人 億元，增長 ％ ）。分經濟類型看 ,國有經濟增長 %,個體經濟增長 %,私營經濟增長 %。全年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8720 元 ,同比增長 11%,城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 6126 元 ,增長 %。分區(qū)縣看 ,財政收入居前 3 位的依次為臨淄區(qū) (56051 萬元 )、張店區(qū) (46545萬元 )、淄川區(qū) (39086 萬元 )。其中國稅完成收入 億元 ,增長 %。年末 ,全市金融機構各項存款余額達 億元 ,比年初增長 %。在短期貸款 中工業(yè)貸款和農業(yè)貸款分別增長 %和 %。實際外資到位 35058 萬美元 ,增長 %。 2021 年，淄博市住房制度改革全 面進入住房貨幣化分配實施階段 ， 沿街開發(fā)和舊城改造成為全市房管系統(tǒng)新的經濟增長點。 2021 年，全市房管系統(tǒng)房地產業(yè)增加值完成 億元，比上年增長 6%；城鎮(zhèn)人均居住面積 平方米，比上年增加 平方米；房地產交易面積 497 萬平方米，交易額 億元，分別比上年增長 %和 %，全市住宅與房地產業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，在房屋拆遷、置業(yè)擔保、評估改制、測繪改制、房產宣傳等方面取得重大突破。空置率 %。 、聯(lián)通路以北集中建設經濟適用住房小區(qū) ,可為 1370 戶城鎮(zhèn)中低收入家庭提供 萬平方米的住宅。其中：省屬開發(fā)企業(yè) 1 家，外地進淄開發(fā)企業(yè) 3 家，市屬開發(fā)企業(yè) 131 家。幾年來，淄博市地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 房地產開發(fā) 市場總體上表現為供銷兩旺，投資、銷售均保持了較快的增長速度。 3. 淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶型主要以三房為主，面積以 110— 200 平方米為主力戶型。從統(tǒng)計資料分析和市場調查情況看，其存在的主要問題及原因是： 部分區(qū)縣政府和部門指導思想有偏差，導致局部地區(qū)房地產開發(fā)規(guī)模過大。據 2021 年房地產統(tǒng)計資料顯示，全年房地產綜合開發(fā)施工面積比上年增長 %，全市房地產施工總面積達到 558 萬平方米。據統(tǒng)計， 2021年比上年增加開發(fā)面積 %，土地比上年增加 230%。2021 年新開工的項目，有近 50%項目有減免規(guī)費現象，其中領導批條、說情和區(qū)縣政府以文件、會議紀要形式減免上級規(guī)費的現象占 90%以上，造成上億元的資金流失。 房地產開發(fā)管理職權不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導致房地產開發(fā)經營市場發(fā)展不規(guī)范。 審批程序顛倒，導致部分開發(fā)經營項目違法建設。淄博市開發(fā)辦現有事業(yè)編制 11 人，正科級單位，與發(fā)展中的房地產業(yè) 極不適應。產品差異化區(qū)別不明顯，市場產品同質化現象嚴重。一是我市居民住宅消費層次差異較大，有理想住房的大都集中在機關事業(yè)單位和經濟效益較好的個別企業(yè)。三是城市現代化的步伐加快，也將進一步擴大住房需求。隨著居民生活水平的不斷提高，對生活質量的追求發(fā)生了變化。根據聯(lián)合國公布的住宅消費收入價格比 3— 6 年的參考標準計算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價格在 20 萬元以下比較適宜廣大居民的消費心理。二手房將成為銷售市場的交易主體，租賃市場趨于活躍。房地產業(yè)是一個資金密 集型行業(yè)，也是風險較大的行業(yè)。資金的分散、體制的問題已經制約了進行大規(guī)模開發(fā)的需要，加之國家 2021 年 6 月份頒布的“ 121 文件”對房地產企業(yè)的限制，地產去也只有進行體制改革和行業(yè)內部的強強聯(lián)合，形成一批對市場有主導能力 的實力企業(yè)，才能在日益激烈的市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展；而實力弱小、缺乏核心競爭力的房地產企業(yè)，在未來幾年內將面臨著被淘汰的危險。古人云：“人無信不立”，離開誠信，整個社會都將失去發(fā)展的基石，并陷于無序的狀態(tài)。 8）淄博市的住宅價格會穩(wěn)中有升。即便這樣，淄博市的消費群體也嫌住宅價格偏高。 四、 淄博房地產微觀市場狀況描述 張店區(qū)在建樓盤分布圖 多層住宅市場分析 多層住宅項目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀路以西及聯(lián)通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導地位。從以上幾個圖表中也可粗略了解淄博房地產開發(fā)的思路，市場的成熟程度以及消費群體的需求狀況。之間，戶型面積適中，比較合理。一般小區(qū)內底層設置儲藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，一般車庫和儲藏間數量總和與戶數比為 1： 1 進行配比規(guī)劃，儲藏間的層高一般都在 米以下 ,這樣開發(fā)商對于這部分面積可以不計入建筑面積之內 , 儲藏間的價格水平在300— 500 元 /m178。,但是購買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做的規(guī)劃設計 ,據說是在銷售統(tǒng)計分析了平層與錯層銷售情況的調查基礎上做出的規(guī)劃定位 ,而事實上翡翠園錯層銷售還不錯 . (5)“會所”“商業(yè)街”等配套已成為時下的賣點 如在一些小區(qū)內甚至設有大型超市 ,健身中心 ,游泳池等生活配套設施 ,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率 ,均在 35%左右 。,而低于此價格水平的商品房住宅小區(qū)竟有 3個 ,正是目前這類低價位樓盤還在建 ,在售 ,和大量的經濟適用房開發(fā)建設一定程度影響著整個住宅市場的提升 ,影響著整個樓市價格上漲幅度不大 ,我們認為這也是淄博房價遠遠低于與經濟實力 ,購買力相差不多的沿海周邊地市青島 ,威海 ,煙臺的一具重要原因 .象此類樓盤一般是以前本地開發(fā)商通過 各種關系 ,不正當手段而取得的一些價低廉的土地 ,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來越規(guī)范，獲取土地越來越困難，地價也將越來越高，開發(fā)低價位，低