【文章內容簡介】 ...................................... 44 二、對自行車的管理 .......................................................................................... 44 笫七章 消防管理 ..................................................................................................... 45 一、消防管理目標 .............................................................................................. 45 二、加強消防教育宣傳和培訓演練工作 .............................................................. 45 三、加強二次裝修的消防管理 ............................................................................ 45 四、建立消防快速反應分隊 ................................................................................ 45 第八章 環(huán)境保護與管理 .......................................................................................... 46 －、環(huán)境保護 ..................................................................................................... 46 二、環(huán)境管理 ..................................................................................................... 47 第九章 裙樓商鋪的管理 .......................................................................................... 48 －、加強裙樓商鋪的裝修管理 ............................................................................ 48 二、加強裙樓商鋪用房的管理，維持正常的經營秩序 ......................................... 48 笫七部分 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 ............................................................................ 48 第一章 物業(yè)維修養(yǎng)護管理 ....................................................................................... 49 －、技術力量配備 .............................................................................................. 49 二、基金使用 ..................................................................................................... 49 三、制度保證 ..................................................................................................... 49 四、建立和完善公用設施設備、共用部位的維修檔案 ......................................... 49 第二章 公用設施設備的維修養(yǎng)護 ............................................................................ 50 一、維修養(yǎng)護范圍 .............................................................................................. 50 二、公用設施設備日常管理及維護計劃表 ........................................................... 50 第三章 共用部位的維修養(yǎng)護 ................................................................................... 54 －、維修養(yǎng)護范圍 .............................................................................................. 54 二、共用部位維修養(yǎng)護計劃表 ............................................................................ 55 笫八部分 會所的經營管理 .......................................................................................... 56 第一章 會所的經營管理模式 ................................................................................... 56 第二章 會所經營項目的設置 ................................................................................... 56 第三章 會所的消費模式 .......................................................................................... 57 第九部分 社區(qū)文化建設 .............................................................................................. 57 華天新城海岸物業(yè)管理方案 第一部分 提高物業(yè)管理水平的整體設想與策劃 第一章 項目說明 【建設中的華天新城海岸位于 區(qū) 路 號，比鄰月亮灣海濱浴場、國家自然保護區(qū)、老大學城等。該項目是華天地產公司 2021年重點開發(fā)和建設 的住宅樓盤。一期建筑面積約 20萬平方米。由 23座小高層樓組成（含會所），一二期住宅單位總數約 1674套。物業(yè)管理由本公司組建專業(yè)隊伍進行管理，此舉體現(xiàn)了本公司強烈發(fā)展的決心和促進下屬物業(yè)管理企業(yè)走向市場的作用?！? 為使日后的管理服務工作更加貼近華通和平海岸的實際情況，我們在施工期間與工程部共同進入現(xiàn)場，隨施工進度隨時了解項目的基本情況如下： ? 該項目為小高層建筑，容積率較高，主推戶型為面積適中的中小戶型，業(yè)主數量相對較多，由此引發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項目所產生的問題多而復雜。物業(yè)管理企業(yè)用何種 管理方式，方可應付自如？ ? 該項目為分期開發(fā)，從接管期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工（配套工程收尾及后期施工）長期并存，且交付期業(yè)主入住集中，入住率不會太高、入住較慢，形成物業(yè)費收取壓力較大。 ? 華天新城海岸作為 2021年華天地產公司開發(fā)建設的重點工程，首次采用內部物業(yè)管理企業(yè)進行項目管理，說明了華天開發(fā)公司對物業(yè)管理企業(yè)的高度重視，未來物業(yè)管理工作必須以實現(xiàn)業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、社會滿意為終極目的。 ? 據我們的研究分析，未來的業(yè)主以退休階層的二次置業(yè)者及來外地連養(yǎng)老退休階層為主。完全借助以往的運作模式來 為這些中老年家庭服務，可能滿足不了他們的服務需求，讓我們共同關注一下入住人群的特點： ? 未來的業(yè)主多為中老年并具有一定學歷的工薪階層，素質相對較高，對物業(yè)管理的期望值也較高，其特殊的人員結構必將為小區(qū)帶來衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。 ? 業(yè)主基本屬于中層收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務產品也應是“質優(yōu)價廉”的，而且不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的服務產品。 ?? 第二章 管理目標 —— 構建“旅游文化社區(qū)” 根據銷售結果顯示 :小區(qū)建設管理發(fā)展方向，應是向倡導“文化氛圍 較濃”的趨勢發(fā)展，這些業(yè)主重情、講理、守法、注重修身養(yǎng)性。所以開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區(qū)建設的愿望。 我們提出構建“旅游文化社區(qū)”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實 現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集 體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是： －、 倡導“全員參與”的社區(qū)管理文化 在公司內部我們強調員工在合理分工基礎上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化 建設。此外，我們還將借鑒行業(yè)內的成功經驗，實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告綜合管理服務費的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權益。 二、推廣“平等互動”的服務文化 服務文化的涵義在于“把提供優(yōu)質服務視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對兩者關系的定位是：建立在權利與義務對等基礎之上的合法契約關系。 建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作，產生服務熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當方法，提供發(fā)自內心的“微笑服務”。業(yè) 主在享受服務的同時提出改進意見，服務產品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務水準在平等互動的基礎上得以提升。 三、營建“和睦親善”的社區(qū)文化 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質形態(tài)的完美結合，社區(qū)文化建設的最終目的是在居住區(qū)內建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。 我們將圍繞“愛國主義、環(huán)境保護、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社 區(qū)活動，努力把華通和平海岸創(chuàng)建為“精神家園”。 四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化 現(xiàn)代信息時代的到來，業(yè)主更加關注社區(qū)內的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導入一套結合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次：提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢以承續(xù)設計理念：以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及 美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”。 第 三章 華天新城海岸管理模式 我們華天物業(yè)的管理模式是： ● 緊密圍繞“質量、成本雙否決”的運作核心 提供“質優(yōu)價廉”的服務產品 ●倡導“以客戶為中心”的流程管理思想 建立以流程為基石的客戶需求價值鏈 ●致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關系 推廣“平等互動”的服務文化 在確定管理模式的基礎上，針對華天新城海岸的特色及實際情況，我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。 我們的管理思路是： ●強調成本控制意識和成本管理程序 ●強調流程團隊的有效運作和服 務流程的持續(xù)改進 ●強調公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化 ●致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升 ●致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質以及社區(qū)全員的參與意識 ●致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 第四章 擬采取的管理服務措施 結合物業(yè)管理的難點、重點及管理思路，我們擬采取以下管理服務措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及服務產品的供給： －、導入 ISO9002 質量管理體系 通過物業(yè)公司實際運作和持續(xù)改進，質量保證體系將會日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可