【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 使用權(quán) ? （ 1）含義 ? 土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，所享有的占有、使用、收益、處分權(quán)能的一種權(quán)利。 ? 土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)利，具體表現(xiàn)為土地使用人對(duì)土地享有使用權(quán)（利用權(quán)）、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和抵押權(quán)。 ? 土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。目前 房地產(chǎn)估價(jià)主要是國(guó)有土地使用權(quán) 。 ? 隨著土地制度改革的進(jìn)一步深化，農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場(chǎng)的建立，農(nóng)村集體土地使用權(quán)估價(jià)也將是一個(gè)大的市場(chǎng)。 22 （ 2）特征 ? 土地使用權(quán)作為一種新的、獨(dú)立的物權(quán)，具有以下特征： ? 權(quán)利的派生性 ：土地使用權(quán)是從 國(guó)有土地所有權(quán) 中派生出來(lái)的他物權(quán)。 ? 客體的有限性 ：土地使用權(quán)的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。 ? 目的的針對(duì)性 ：主要用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 ? 取得的法定性 ：必須經(jīng)過(guò)法定程序。除依據(jù)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同，還必須到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記，取得土地使用權(quán)證。 ? 時(shí)間的有期性： 最高年限為 40－ 70年。 23 （ 3）分類 ? 出讓土地使用權(quán) ? 劃撥土地使用權(quán) – 權(quán)利取得的代價(jià)和方式不同 – 權(quán)利的期限不同 – 權(quán)利的內(nèi)容不同 ? 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ? 城市私房用地使用權(quán) – 沒(méi)有使用期限的限制 – 權(quán)利內(nèi)容包括對(duì)土地的占有、使用、收益和有限的處分權(quán) – 必須依附于房屋所有權(quán)而存在 24 六、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是世界各國(guó)普遍建立的一種不動(dòng)產(chǎn)日常性管理制度。通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，可以審查和確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，以確保房地產(chǎn)歸屬的有序狀態(tài)，保障交易安全。 ? （一）產(chǎn)權(quán)登記的種類 ? 包括 土地權(quán)利的取得登記，變更土地權(quán)利的登記、新建房屋的登記、房產(chǎn)變更的登記、房地產(chǎn)抵押登記 等等。 25 ? 土地使用權(quán)的取得登記 – 《 房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，以出讓和劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā) 土地使用權(quán)證書(shū) 。 ? 變更土地權(quán)利的登記 – 在我國(guó)，變更土地權(quán)利指的是土地使用權(quán)的變更，是指在土地使用權(quán)設(shè)定后，由于某種法律事實(shí)的發(fā)生而使土地使用權(quán)的主體發(fā)生變更。 – 當(dāng)土地使用權(quán)變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府 更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū) 。 26 ? 新建房屋的登記 – 新建商品房和非商品房，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行初始登記。 – 登記的基本事項(xiàng)主要有：申請(qǐng)人名稱、地址、房產(chǎn)性質(zhì)、房產(chǎn)坐落、面積、用途、等級(jí)、價(jià)格、房產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明及其他登記事項(xiàng)。 – 新建房屋，應(yīng)于竣工后 3 個(gè)月內(nèi)，憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。 ? 房產(chǎn)變更的登記 – 房屋所有權(quán)因買賣、贈(zèng)與、繼承、分析、調(diào)撥以及改建、拆除等原因轉(zhuǎn)移變更時(shí)，應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起， 3 個(gè)月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記。 27 房地產(chǎn)抵押登記 ? 房地產(chǎn)抵押登記的具體程序 如下： ? （ 1）申請(qǐng)。房地產(chǎn)抵押登記， 雙方當(dāng)事人 要共同到房地產(chǎn)管理部門(mén) 填寫(xiě)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書(shū) 。同時(shí)，還應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)抵押合同副本，并交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合同正本，登記申請(qǐng)者的身份證明，土地使用權(quán)來(lái)源證明，地上建筑物及其他附著物的權(quán)屬證明，以及登記機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 ? （ 2）受理。登記機(jī)關(guān)接受抵押當(dāng)事人雙方提交的抵押登記申請(qǐng)及有關(guān)證明文件后，經(jīng)查閱認(rèn)為符合要求的，在收件簿上載明名稱、頁(yè)數(shù)、件數(shù)，并給申請(qǐng)者開(kāi)出收據(jù)。 ? （ 3）發(fā)證。登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證明事項(xiàng)逐項(xiàng)進(jìn)行審核，經(jīng)審核無(wú)誤后，填寫(xiě)審批表。對(duì)土地使用權(quán)之 抵押權(quán)人 填發(fā) 《 土地他項(xiàng)權(quán)證 》 ，對(duì)房產(chǎn) 抵押權(quán)人 填發(fā) 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 。 28 （二） 我國(guó)的權(quán)屬登記制度 世界各國(guó)和地區(qū)采用的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為 契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制 兩大類型 ， 產(chǎn)權(quán)登記制 又可分為 權(quán)利登記制 和 托侖斯登記制 兩種 。 29 契據(jù)登記制 契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對(duì)抗要件主義 ， 這一理論認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更 、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定 ， 只要當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效 ， 即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系 ， 債的成立 ， 房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立 。 登記 ， 僅僅是作為對(duì)抗第三人的要件 ， 所以稱為對(duì)抗要件主義 。 30 契據(jù)登記制 實(shí)行契據(jù)登記制 ， 產(chǎn)權(quán)的 依據(jù) 就是 契據(jù) ， 登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利不迚行實(shí)質(zhì)性審查 ， 只注重其 形式 要件 。 如契約及登記手續(xù)是否完備 ， 這種登記只具有公示力而無(wú)公信力 ， 公眾可以藉助登記公簿查閱房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài) ， 但一旦所登記權(quán)利在實(shí)體上不能成立時(shí) ， 法院可以裁定已登記的契約無(wú)效 ， 登記機(jī)關(guān)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任 。 31 產(chǎn)權(quán)登記制 產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是 成立要件主義 。這一理論認(rèn)為：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定 ， 當(dāng)事人訂立的合同具有其效力 。但這種效力只是一種債的效力 ， 即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù) ， 而不能得到物權(quán)的保護(hù) 。 只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后 ， 房屋受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項(xiàng)權(quán)利才告成立 。 將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件 ， 所以稱為成立要件主義 。 32 我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于產(chǎn)權(quán)登記制 ， 兼有 權(quán)利登記制和托侖斯登記制 的特點(diǎn) ， 主要表現(xiàn)為： 1. 強(qiáng)制房產(chǎn)權(quán)利人必須按期登記 ； 2. 對(duì)登記申請(qǐng)迚行實(shí)質(zhì)性審查 ； 3. 實(shí)行發(fā)證制度 ； 4. 登記具有公信力 。 33 我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 我國(guó)的權(quán)屬登記制度有其明顯的先迚性 ， 但也還存在有待改迚的問(wèn)題： ? 一是政府管得過(guò)多 ， 承擔(dān)的責(zé)任過(guò)重 ， 在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前還設(shè)了官方的交易過(guò)戶手續(xù) ， 因而手續(xù)較為繁瑣； ? 二是雖然規(guī)定了房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則 ， 但 由于許多城市房 、 地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)分設(shè) ， 還不能全部實(shí)現(xiàn)房地合一的登記 ， 房 、地權(quán)利人為剝離的現(xiàn)象還時(shí)有發(fā)生； ? 三是以土地所有權(quán)的性質(zhì)不同而分割登記 。 國(guó)有土地上的房屋明確由市 、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)登記 ， 而對(duì)集體土地上的房屋則另有規(guī)定 。 34 （三）登記的地域范圍 城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地和城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地，亦即是只要屬于 國(guó)有土地 上的房屋，都應(yīng)屬于城市房屋登記的范圍。 建設(shè)部已在 1997年發(fā)布公告，全國(guó)使用統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書(shū)，但在相應(yīng)的法規(guī)或規(guī)章上，還沒(méi)有明確在集體土地上的房屋亦由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)辦理登記。因而，在未有明確的規(guī)定前，對(duì)于城市邊緣的地區(qū)，特別在建制鎮(zhèn)，有一些國(guó)有土地和集體土地在地理位置上相互交錯(cuò)，這就應(yīng)先查清是否已屬國(guó)有土地，再確定是否屬于城市房屋權(quán)屬登記的范圍。