【正文】 于 國(guó)有土地 上的房屋，都應(yīng)屬于城市房屋登記的范圍。因而，在未有明確的規(guī)定前，對(duì)于城市邊緣的地區(qū)，特別在建制鎮(zhèn)，有一些國(guó)有土地和集體土地在地理位置上相互交錯(cuò)，這就應(yīng)先查清是否已屬?lài)?guó)有土地，再確定是否屬于城市房屋權(quán)屬登記的范圍。 36 (五）登記的程序 受理登記申請(qǐng) 權(quán)屬審核 公告和核準(zhǔn)登記 終審核準(zhǔn)登記 頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū) 37 （六）幾種特殊情況下的權(quán)屬登記 直接代為登記 商品房備案登記 分割出售房屋的登記 在建工程和房屋期權(quán)抵押登記 38 直接代為登記 ? 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第二十一條規(guī)定：對(duì)依法由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的房屋、無(wú)人主張權(quán)利的房屋 以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，登記機(jī)關(guān)可依法直接代為登記。 ? 無(wú)人主張權(quán)利的房屋， 一是由于房主下落不明，而又未曾由房管部門(mén)代管的。 39 商品房備案登記 ? 商品房備案登記實(shí)質(zhì)上就是房屋初始登記。 ” 40 商品房備案登記 ? 在實(shí)際工作中，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋建成時(shí)，已有一部分或者大部分已經(jīng)預(yù)售，余下的房屋也將陸續(xù)出售，如按正常的權(quán)屬登記方法給開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證，并在每一起房屋銷(xiāo)售時(shí)辦理一起轉(zhuǎn)移登記，則會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)很大的麻煩和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 41 分割出售房屋的登記 ? 建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司曾在 1994年 2月發(fā)出通知，要求各地登記機(jī)關(guān)不得為 “ 一平方米單位 ” 出售的房屋辦理權(quán)屬登記手續(xù)。這在一些大型商場(chǎng)的銷(xiāo)售中較為多見(jiàn)。 42 在建工程和房屋期權(quán)抵押登記 ? 有些建房單位為獲得繼續(xù)建造房屋的資金 ， 以在建的工程作為抵押物 ， 向銀行獲得貸款 。 ? 在建工程竣工時(shí) ， 如抵押權(quán)仍未消滅 ， 抵押人在申請(qǐng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí) ， 當(dāng)事人應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記 。 43 （七）房產(chǎn)權(quán)屬登記中常見(jiàn)問(wèn)題及處理 關(guān)于司法協(xié)助 已抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題 對(duì)于抵押期限的理解所產(chǎn)生的問(wèn)題 44 關(guān)于司法協(xié)助 （ 1）房產(chǎn)查封的受理 在受理查封時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ? 對(duì)已進(jìn)行權(quán)屬登記的房產(chǎn)，在受理查封時(shí)應(yīng)查閱登記資料，核對(duì)無(wú)誤后受理。 ? 對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)，因抵押權(quán)人有 “ 物上請(qǐng)求權(quán) ” ，如果查封，則一定程度上侵犯了抵押權(quán)人的權(quán)利。 45 關(guān)于司法協(xié)助 （ 2） 解除查封 ? 解除查封應(yīng)按受理查封的要求辦理 ， 有關(guān)文件應(yīng)歸入檔案 。當(dāng)事人憑法律文書(shū)自愿辦理的，不屬此列，可按正常手續(xù)辦理。 ? 在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的問(wèn)題是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以已抵押的房產(chǎn)分期出售 。 這類(lèi)房屋在抵押時(shí)一般是按幢辦理登記手續(xù) ， 但是在銷(xiāo)售時(shí)是分別銷(xiāo)給各個(gè)產(chǎn)權(quán)人 。 47 案例分析 ? 案例 1 ? 李某將私有房產(chǎn)賣(mài)給劉某卻無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記案 ? 1．案情 ? 某市居民李某 1999年 3 月 2 日將私有房產(chǎn)賣(mài)給本市居民劉某。當(dāng)同年 5 月 19 日劉某持有關(guān)證件去該市房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)權(quán)屬登記時(shí)，市房管局產(chǎn)權(quán)處卻通知?jiǎng)⒛?，告之該房產(chǎn)已被查封，無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 ? 根據(jù)以上資料思考下列問(wèn)題： ? 1）劉某是否可以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？為什么？ ? 2）該市房管局產(chǎn)權(quán)處的做法是否妥當(dāng)？為什么？ ? 3）本案應(yīng)該如何處理？ 48 案例 2 ? 張某借款用 “ 房屋所有權(quán)證 ” 作為抵押案 ? 某市居民劉某向張某借款 10 萬(wàn)元，張某要求劉某提供抵鉀，劉某便用自己居住的 “ 房屋所有權(quán)證 ” 作為抵鉀，并同張某簽定了抵押合同，期限一年，并把 “ 房屋所有權(quán)證 ” 交予張某。 ? 根據(jù)以上資料，請(qǐng)思考下列問(wèn)題： ? 1）張某能否將劉某居住的房屋賣(mài)掉？為什么？ ? 2）劉某是否可以?huà)焓?？并以此要求房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)呢？ 49 案例 3 ? 房屋產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容可根據(jù)事實(shí)變更 ? 1．案情 ? 鄧某（男）與王某（女）是同事，隨著感情的發(fā)展，兩人確立了戀愛(ài)關(guān)系?？紤]到與王某即將結(jié)婚，在辦理房屋過(guò)戶(hù)登記時(shí)，將王某登記為房屋的所有權(quán)人。 1999 年 11月，王某認(rèn)為與鄧某性格不合，提出分手，兩人因此發(fā)生矛盾。鄧某遂向法院起訴，要求確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)。房屋建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。 ? 注意：測(cè)算建筑面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高在 （含 ）以上的永久建筑。 ? 注意： 《 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定，商品房簽訂合同，合同中應(yīng)載明房屋的建筑面積和使用面積。 – 產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。 – 如電梯井、管道井、樓梯間、變電室、垃圾道、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室（人防工程的除外）、值班的警衛(wèi)室等），以及只為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 – 按照 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》 規(guī)定，推行預(yù)售面積核準(zhǔn)制度。 – 產(chǎn)權(quán)登記面積是在房屋竣工后由測(cè)繪部門(mén)對(duì)已建成的房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)量之后所得到的面積。 3%以?xún)?nèi)的，按約定價(jià)格多退少補(bǔ)，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。 3%以外的，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款和利息的，應(yīng)予支持。 – 共有的地下室、半地下室； – 公共建筑之間的分割墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。 56 ? （三）共有面積的處理原則 – （ l ）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 ? （四）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán) – 房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。 ? ( 1 ）全幢共有共用的建筑面積。 ? ( 2 ）功能區(qū)共有共用的建筑面積。這一類(lèi)專(zhuān)為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂? ? 由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒(méi)有必要 ? 對(duì)共有建筑進(jìn)行分類(lèi)，而可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)?，直接求得各套的分?jǐn)偯娣e。 ? 因此在對(duì)共有建筑面積分?jǐn)傊埃瑧?yīng)首先對(duì)本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。 ? ( 1 ）套內(nèi)使用面積。它一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計(jì)算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計(jì)人使用面積。套內(nèi)自有墻體面積，全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 ? ( 3 ）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。其中 封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積全算建筑面積； 不封閉的陽(yáng)臺(tái) 按水平投影面積鈞一半計(jì)算建筑面積； 沒(méi)有頂蓋的陽(yáng)臺(tái) 不計(jì)算建筑面積。 ? 在實(shí)際工作中，也可以按照套型的中線(xiàn)尺寸，直接計(jì)算套內(nèi)建筑面積，但陽(yáng)臺(tái)面積則應(yīng)按外尺寸計(jì)算，即使用外墻至外墻的尺寸計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積，當(dāng)兩陽(yáng)臺(tái)相鄰共用一公共墻體時(shí)，此時(shí)使用中線(xiàn)尺寸。因此，對(duì)多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣，用一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)一次進(jìn)行分?jǐn)?，而是?yīng)按照“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，對(duì)各共有建筑面積，按照各自的功能和服務(wù)對(duì)象分別進(jìn)行分?jǐn)偅催M(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂? ? 套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e，就得到了各套或各戶(hù)的產(chǎn)權(quán)面積。 67 68 69 70 71 72 思考題 ? 房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有什么區(qū)別？ ? 不計(jì)算建筑面積的范圍有哪些？ ? 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e有哪些？ ? 如何分?jǐn)傋≌瑯枪灿薪ㄖ娣e？