房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)面積(參考版)
2025-05-14 22:04本頁面
【正文】 如果各功能區(qū)內(nèi)，各層的結(jié)構(gòu)相同，共有建筑面積也相同，則可免去層這一級分攤，由功能區(qū)直接分攤至套或戶。 ? 按照 《 房產(chǎn)測量規(guī)定 》 的規(guī)定，多功能綜合樓共有建筑面積的分攤應(yīng)采取由上而下的分攤模式，即首先將整幢的共有建筑面積分攤至各功能區(qū)；其次把功能區(qū)分到的分攤面積和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起，分攤至功能區(qū)內(nèi)各個層；然后再把功能區(qū)分到的分攤面積和層原來自身的共有建筑面加在一起；最后分攤至各套或各戶。 62 （八）層、功能區(qū)、幢面積的計算 ? 1．層面積的計算 63 64 （九）外墻體一半面積的計算 65 （十）住宅樓共有建筑面積的分攤 66 （ 十一）多功能綜合樓共有建筑面積的分攤 ? 多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即這幢建筑物內(nèi)有住宅、商業(yè)用房，也有辦公用房，各共有建筑面積的功能與服務(wù)對象也并不相同。 61 ? 2 ．套內(nèi)建筑面積 ? 套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積三部分之和。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。套與套之間的共有墻體，套與公共部位的共有墻體，套與外墻（包括山墻的墻體），均按墻體的 中線計算 套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)建筑面積。 ? ( 2 ）套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算。 59 （六）套面積計算與共有建筑面積分攤 計算公式的代號 60 （七）套內(nèi)建筑面積計算 ? 1 ．套內(nèi)建筑面積的內(nèi)容套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成。 ? 對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分攤比較復(fù)雜，一般要進行二級或三級，甚至更多級的分攤。 ? 例如，各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。 ? 58 ? ( 3 ）層共有建筑面積。指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如，某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。 57 （五）共有建筑面積的分類與確認 ? 根據(jù)使用功能的不同，共有建筑面積可分成以下三類。 – ( 2 ）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。 55 ? （二）不應(yīng)分攤的建筑面積 ? 作為人防工程的建筑面積； ? 獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚； ? 為多幢房屋的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房； ? 用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物； ? 用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。 54 三、共有建筑面積的分攤與套面積的計算 ? （一）可以分攤的共有建筑面積 – 共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井； – 共有的樓梯間、電梯間； – 為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警備室； – 為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房； – 共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗； – 共有的電梯機房、水箱間、避險間； – 共有的室外樓梯。 ? 誤差在 177。 53 二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系 ? 3. 兩者之間的關(guān)系 ? 當兩者有誤差時，按 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第 14條規(guī)定進行處理： – （ 1）合同有約定的，按合同處理； – （ 2）合同沒有約定的，按以下原則處理： ? 誤差在 177。 ? 2. 產(chǎn)權(quán)登記面積 – 指產(chǎn)權(quán)主體依法在市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 52 二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系 ? 1. 房屋預(yù)售面積 – 指開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后，在房屋竣工之前，按照施工圖紙測算出的，與房屋購買人簽訂銷售合同進行銷售的面積。 ? 3. 房屋共有建筑面積 – 指多個產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積。 51 一、房屋面積的概念和種類 ? 2. 房屋產(chǎn)權(quán)面積 – 指產(chǎn)權(quán)主體依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 ? （ 2）使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影面積計算。 ? （ 1） 建筑面積 ：按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影計算，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。 50 第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積 ? 一、房屋面積的概念和種類 ? 房屋建筑面積 ? 房屋建筑面積亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。鄧某要求王某搬出房屋且更改房屋的產(chǎn)權(quán)人，王某則認為房屋的產(chǎn)權(quán)證登記的是自己的名字，因而房屋應(yīng)歸其所有，不同意搬出。之后，二人共同居住此房，但并未辦理結(jié)婚登記手續(xù)。 1998 年 10 月，鄧某出錢購買了一套三室一廳的商品房。事過一年后，當張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張便提出向劉某索要劉某居住的房屋。 ? 產(chǎn)權(quán)處不能進行登記的原因是由于李某與他人發(fā)生經(jīng)濟糾紛，被訴至所在區(qū)人民法院，原告要求法院對原為李某所有的房產(chǎn)進行財產(chǎn)保全，法院依據(jù)原告的申請作出了查封該處房屋的裁定，并書面通知市房管局協(xié)助執(zhí)行這一裁定。同年 3 月 5 日李某和劉某一同到房產(chǎn)交易處辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并依法繳納了規(guī)定費和契稅后，李某將房屋交給劉某，劉某亦將房款付清。 在銷售時應(yīng)當先把抵押權(quán)注銷 ， 否則會因抵押權(quán)有追及效力而使買房人遭受經(jīng)濟損失 。 作為開發(fā)企業(yè) ，所開發(fā)的房產(chǎn)最終是要用于銷售 。 46 已抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問題 ? 已抵押的房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓 ， 但應(yīng)當告知抵押人和房產(chǎn)受讓人 ， 并應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款提前清償所擔保的債權(quán) ， 這些規(guī)定已是明確的 。 （ 3） 強制轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán) ? 強制轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)主要是因當事人不自覺履行人民法院已經(jīng)生效的法律文書 (如判決書、調(diào)解書 )，而采取的措施。 ? 對于司法文書所載房屋所有權(quán)人和實際房屋所有權(quán)人不符，即錯將他人房屋查封時，應(yīng)當即向查封單位說明，便于法院及時處理。 ? 被查封房屋未經(jīng)權(quán)屬登記，一般不能受理查封。 預(yù)售商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押 ， 購房者在簽訂購房合同時 ， 雙方只是產(chǎn)生了債的關(guān)系 ， 購房者獲得的僅僅是債權(quán) ，尚不是房屋所有權(quán) 。 購房人在簽訂了購買商品房 (或安居房等其他房屋 )預(yù)售合同后 ， 也將獲得的權(quán)利進行抵押 ，以獲得貸款來支付其余的房款 。這種銷售購房者所購得的房屋已有明確的部位，面積雖小但權(quán)屬經(jīng)界清楚，不同于一平方米為單位的銷售。 ? 近年來，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對市場的實際情況，也將整幢大樓分割出售。因此，很多地方都采用備案登記的方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)地塊并建成房屋后，應(yīng)當按房地產(chǎn)管理法第六十條的規(guī)定： “ 憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。二是有少數(shù)房主，由于各種原因而長期不申請權(quán)屬登記，被登記機關(guān)責令限期登記后，仍不申請登記或申請暫緩登記的，也可以視為無人主張權(quán)利。 ? 依法由房管部門代管的房屋 主要是指一些房屋建造年代久進、權(quán)利人不明的房屋。 35 （四）當事人申請登記的期限 ? 總登記：申請人應(yīng)當在地方人民政府公告的期限申請； ? 初始登記：新建的房屋 ， 申請人應(yīng)當在房屋竣工后三個月內(nèi)向登記機關(guān)提出申請；集體土地上的房屋因
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