房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)面積-資料下載頁(yè)
2025-05-10 22:04本頁(yè)面
【正文】 部分。 ? （ 1） 建筑面積 ：按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影計(jì)算，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。 ? 注意：測(cè)算建筑面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高在 （含 ）以上的永久建筑。 ? （ 2）使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影面積計(jì)算。 ? 注意： 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定，商品房簽訂合同，合同中應(yīng)載明房屋的建筑面積和使用面積。 51 一、房屋面積的概念和種類 ? 2. 房屋產(chǎn)權(quán)面積 – 指產(chǎn)權(quán)主體依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 – 產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 ? 3. 房屋共有建筑面積 – 指多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積。 – 如電梯井、管道井、樓梯間、變電室、垃圾道、公共門廳、過(guò)道、地下室（人防工程的除外）、值班的警衛(wèi)室等），以及只為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 52 二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系 ? 1. 房屋預(yù)售面積 – 指開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后，在房屋竣工之前，按照施工圖紙測(cè)算出的，與房屋購(gòu)買人簽訂銷售合同進(jìn)行銷售的面積。 – 按照 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》 規(guī)定，推行預(yù)售面積核準(zhǔn)制度。 ? 2. 產(chǎn)權(quán)登記面積 – 指產(chǎn)權(quán)主體依法在市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 – 產(chǎn)權(quán)登記面積是在房屋竣工后由測(cè)繪部門對(duì)已建成的房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)量之后所得到的面積。 53 二、房屋預(yù)售面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系 ? 3. 兩者之間的關(guān)系 ? 當(dāng)兩者有誤差時(shí)，按 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 》 第 14條規(guī)定進(jìn)行處理： – （ 1）合同有約定的，按合同處理； – （ 2）合同沒(méi)有約定的，按以下原則處理： ? 誤差在 177。 3%以內(nèi)的，按約定價(jià)格多退少補(bǔ)，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。 ? 誤差在 177。 3%以外的，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款和利息的，應(yīng)予支持。 54 三、共有建筑面積的分?jǐn)偱c套面積的計(jì)算 ? （一）可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e – 共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井； – 共有的樓梯間、電梯間； – 為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警備室； – 為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房； – 共有的門廳、大廳、過(guò)道、門廊、門斗； – 共有的電梯機(jī)房、水箱間、避險(xiǎn)間； – 共有的室外樓梯。 – 共有的地下室、半地下室； – 公共建筑之間的分割墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。 55 ? （二）不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e ? 作為人防工程的建筑面積； ? 獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫(kù)、車棚； ? 為多幢房屋的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房； ? 用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物； ? 用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。 56 ? （三）共有面積的處理原則 – （ l ）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 – ( 2 ）無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂? ? （四）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán) – 房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。 57 （五）共有建筑面積的分類與確認(rèn) ? 根據(jù)使用功能的不同，共有建筑面積可分成以下三類。 ? ( 1 ）全幢共有共用的建筑面積。指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂? ? ( 2 ）功能區(qū)共有共用的建筑面積。指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如，某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂? ? 58 ? ( 3 ）層共有建筑面積。 ? 由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偂? ? 例如，各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)?。如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒(méi)有必要 ? 對(duì)共有建筑進(jìn)行分類，而可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)?，直接求得各套的分?jǐn)偯娣e。 ? 對(duì)于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí)，甚至更多級(jí)的分?jǐn)偂? ? 因此在對(duì)共有建筑面積分?jǐn)傊埃瑧?yīng)首先對(duì)本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。 59 （六）套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)? 計(jì)算公式的代號(hào) 60 （七）套內(nèi)建筑面積計(jì)算 ? 1 ．套內(nèi)建筑面積的內(nèi)容套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成。 ? ( 1 ）套內(nèi)使用面積。套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算。它一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計(jì)算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計(jì)人使用面積。 ? ( 2 ）套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體面積，全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套與套之間的共有墻體，套與公共部位的共有墻體，套與外墻（包括山墻的墻體），均按墻體的 中線計(jì)算 套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)建筑面積。 ? ( 3 ）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中 封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積全算建筑面積； 不封閉的陽(yáng)臺(tái) 按水平投影面積鈞一半計(jì)算建筑面積； 沒(méi)有頂蓋的陽(yáng)臺(tái) 不計(jì)算建筑面積。 61 ? 2 ．套內(nèi)建筑面積 ? 套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分之和。 ? 在實(shí)際工作中，也可以按照套型的中線尺寸，直接計(jì)算套內(nèi)建筑面積，但陽(yáng)臺(tái)面積則應(yīng)按外尺寸計(jì)算，即使用外墻至外墻的尺寸計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積，當(dāng)兩陽(yáng)臺(tái)相鄰共用一公共墻體時(shí)，此時(shí)使用中線尺寸。 62 （八）層、功能區(qū)、幢面積的計(jì)算 ? 1．層面積的計(jì)算 63 64 （九）外墻體一半面積的計(jì)算 65 （十）住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)? 66 （ 十一）多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)? ? 多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即這幢建筑物內(nèi)有住宅、商業(yè)用房，也有辦公用房，各共有建筑面積的功能與服務(wù)對(duì)象也并不相同。因此，對(duì)多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣，用一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)一次進(jìn)行分?jǐn)?，而是?yīng)按照“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，對(duì)各共有建筑面積，按照各自的功能和服務(wù)對(duì)象分別進(jìn)行分?jǐn)?，即進(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂? ? 按照 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定 》 的規(guī)定，多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)采取由上而下的分?jǐn)偰Ｊ?，即首先將整幢的共有建筑面積分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)；其次把功能區(qū)分到的分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)原來(lái)自身的共有建筑面積加在一起，分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各個(gè)層；然后再把功能區(qū)分到的分?jǐn)偯娣e和層原來(lái)自身的共有建筑面加在一起；最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬簟? ? 套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e，就得到了各套或各戶的產(chǎn)權(quán)面積。如果各功能區(qū)內(nèi)，各層的結(jié)構(gòu)相同，共有建筑面積也相同，則可免去層這一級(jí)分?jǐn)?，由功能區(qū)直接分?jǐn)傊撂谆驊簟? 67 68 69 70 71 72 思考題 ? 房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有什么區(qū)別？ ? 不計(jì)算建筑面積的范圍有哪些？ ? 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e有哪些？ ? 如何分?jǐn)傋≌瑯枪灿薪ㄖ娣e？
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