旅游地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)(編輯修改稿)
2025-06-15 14:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 承載大長(zhǎng)白旅游景區(qū)的集散中心作用 旅游的低端承載體系所造成的缺失 ?20212021年三年的長(zhǎng)白山游客的年均增長(zhǎng)率為 %； 2021年游客 90萬(wàn)人次。 ?仍以簡(jiǎn)單觀(guān)光游為主，北坡是主導(dǎo)，缺乏高端度假旅游產(chǎn)品，游客平均滯留時(shí)間 觀(guān)點(diǎn)二 22 如以已有規(guī)劃來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，未來(lái)可能面臨四大限制 1—— 區(qū)域市場(chǎng)范圍的限制 地緣客戶(hù)來(lái)源 ? 以松江河鎮(zhèn)當(dāng)?shù)仄胀ň用駷橹?，輔以一定的公務(wù)員階層 ? 撫松縣行政中心及商業(yè)配套完善所帶來(lái)的客戶(hù)群 地緣客戶(hù)特征 ? 當(dāng)?shù)毓ぷ鞯哪贻p人，無(wú)房，同父母共同居住，有首次置業(yè)需求 ? 已工作一定的時(shí)間，有房，但無(wú)法滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的居住需求，有改善性需求 ? 婚房需求 ? 隨著當(dāng)?shù)馗鳟a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)的升值，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用裆倭客顿Y需求 觀(guān)點(diǎn)二 23 如以已有規(guī)劃來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，未來(lái)可能面臨四大限制 2—— 消化量的限制 07年供求走勢(shì)較平穩(wěn) ， 08年商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求 ， 除消化當(dāng)年供應(yīng)量外 ， 還消化一部分歷史存量 。 09年商品住宅供應(yīng)大于需求 ， 由于 08年剛性需求的爆發(fā) ， 以及 09年供應(yīng)量的大增 ， 使得 09年去化速度相對(duì)較慢 。 2021年商品住宅供應(yīng)量同比上升 94%， 成交量同比下降 38%， 09年 23季度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)量較大 ， 使得供應(yīng)量同比大增 ， 成交量走勢(shì)基本平穩(wěn) 。 01 .534 .567 .5012345200 7 年 2021 年撫松縣商品住宅供求關(guān)系走勢(shì)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 成交面積（萬(wàn)㎡） 供求比012340510152021 年 2021 年 2021 年 1 8 月200 7 2021 年撫松縣商品住宅供求走勢(shì)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 成交面積（萬(wàn)㎡） 供求比觀(guān)點(diǎn)二 24 如以已有規(guī)劃來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，未來(lái)可能面臨四大限制 3—— 區(qū)域平臺(tái)價(jià)值的限制 商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn) ，基本呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的趨勢(shì)；商品住宅 07年上升較快 ， 增幅較大 。 商品住宅走勢(shì)受成交結(jié)構(gòu)影響較大，在總體供求相對(duì)平衡的情況下雖有起伏，但整體走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。 商品住宅走勢(shì)受其供求影響， 07年增幅加速后隨即受到 0 09年供應(yīng)放量的影響，增幅出現(xiàn)小幅回落。 觀(guān)點(diǎn)二 25 如以已有規(guī)劃來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，未來(lái)可能面臨四大限制 4—— 消費(fèi)力的限制 本地消費(fèi)水平偏低， 2021年人均 GDP達(dá)到 2977美元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %。收入和消費(fèi)水平低于吉林省和白山市平均水平。 觀(guān)點(diǎn)二 26 我們認(rèn)為，北區(qū)規(guī)劃優(yōu)化可以選擇的方向 ? 加大北區(qū)做為長(zhǎng)白山旅游集散中心的功能定位 ? 適度減弱區(qū)域生活新城意向，豐富北區(qū)特色旅游度假項(xiàng)目（需要進(jìn)一步研究市場(chǎng)以論證），增加區(qū)域旅游度假小鎮(zhèn)意向 ? 充分利用區(qū)域自然資源（如溫泉 /水系） 綜合來(lái)看，我們認(rèn)為北區(qū)應(yīng)該以中高端旅游小鎮(zhèn)為核心定位，以區(qū)域旅游 集散中心為核心功能，充分聯(lián)動(dòng)南區(qū)旅游開(kāi)發(fā)，依靠區(qū)域奠定的旅游價(jià)值 突破區(qū)域市場(chǎng)四大限制 觀(guān)點(diǎn)二 27 優(yōu)化后的規(guī)劃可以迅速轉(zhuǎn)化為區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值 東莞松山湖對(duì)創(chuàng)新規(guī)劃 平臺(tái)利用 突出規(guī)劃亮點(diǎn)和區(qū)域?qū)傩詢(xún)r(jià)值 松山湖園區(qū)距東莞主城區(qū) 10公里，北接莞惠公路，西接石大路，西南接 107國(guó)道，占地 72平方公里，坐擁 8平方公里的淡水湖 松山湖創(chuàng)新規(guī)劃：生態(tài)＋科技 －松山湖規(guī)劃集科技與山水于一色； －融科研、教育、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一 體，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共處，經(jīng)濟(jì)社會(huì) －與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展； －與同沙湖、現(xiàn)有城區(qū)“三位一體”構(gòu)成 東莞未來(lái)的中心城區(qū)； －成為一座現(xiàn)代化的生態(tài)文化新城 典型案例 觀(guān)點(diǎn)二 28 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的初步研判，世聯(lián)形成以下觀(guān)點(diǎn) 世聯(lián)觀(guān)點(diǎn) 3： ?地塊劃分和土地價(jià)值評(píng)估必須和區(qū)域土地增值策略相關(guān)聯(lián) 29 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地運(yùn)營(yíng) —— 區(qū)域土地地塊劃分和土地價(jià)值評(píng)價(jià)是土地運(yùn)營(yíng)中的基礎(chǔ)動(dòng)作，必須實(shí)施一定的科學(xué)方法 觀(guān)點(diǎn)三 30 土地運(yùn)營(yíng)是多目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而不單純是經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn) 區(qū)域開(kāi)發(fā)目標(biāo) 利益實(shí)現(xiàn) 規(guī)劃實(shí)現(xiàn) 土地收益 地區(qū)增值 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)沉淀 稅收 功能定位 區(qū)域形象建立 目標(biāo)客戶(hù)引進(jìn) 就業(yè) 開(kāi)發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn) XX年開(kāi)發(fā)完成 XX土地全部出讓 觀(guān)點(diǎn)三 31 土地劃分是達(dá)成多目標(biāo)統(tǒng)一的關(guān)鍵 —— 整體出讓 or分塊出讓 土地出讓的方式 出讓地塊范圍 觀(guān)點(diǎn)三 方案一：整體出讓 ?整個(gè)區(qū)域整體出讓給一家開(kāi)發(fā)商； 方案二：分塊出讓 ?將整個(gè)區(qū)域分成 X部分，分別出讓給 X家開(kāi)發(fā)商； ?分塊出讓根據(jù)區(qū)位、土地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)取地能力進(jìn)行具體確定 32 【 整體出讓方案 】 有利于區(qū)域整體規(guī)劃，區(qū)域運(yùn)營(yíng)商投入較少，且便于后期控制，但開(kāi)發(fā)周期一般會(huì)長(zhǎng) 利 弊 規(guī)劃實(shí)現(xiàn) ?有利于區(qū)域整體規(guī)劃； ?
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