旅游地產(chǎn)萬達(dá)長白山國際旅游度假區(qū)項目建議書-預(yù)覽頁
【正文】 北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ?北區(qū)規(guī)劃為旅游新城 —— 一期總建筑面積 500萬方 北區(qū)核心設(shè)施 北區(qū)一期的核心設(shè)施 ?示范小區(qū) ?幼兒園（ 2所） ?小學(xué)（ 2所） ?行政中心 ?市政廣場 ?中學(xué) ?文化中心 ?購物中心 ?二甲醫(yī)院 一期核心設(shè)施主要以 滿足區(qū)域城市居民的 生活型設(shè)施為主，使得項目整體發(fā)展方向更傾向于升級版的區(qū)域新城 觀點二 21 北區(qū)規(guī)劃診斷 3—— 未能在定位上關(guān)聯(lián)長白山區(qū)域周邊景區(qū)價值，不能發(fā)揮泛長白山區(qū)域的資源聯(lián)動價值 長白山關(guān)聯(lián)的周邊景區(qū)價值 北區(qū)可以重點依托的優(yōu)勢 豐富的景區(qū)資源 ?長白山周邊有著豐富的景區(qū)資源，目前長白山的旅游收入達(dá)到 14個億，因此我們認(rèn)為北區(qū)依托長白山的旅游客群吸引，可以重點發(fā)力，承載大長白旅游景區(qū)的集散中心作用 旅游的低端承載體系所造成的缺失 ?20212021年三年的長白山游客的年均增長率為 %； 2021年游客 90萬人次。1 明確發(fā)展方向，制定實施策略，管控操作流程 協(xié)助萬達(dá)開創(chuàng)具有劃時代意義的旅游新標(biāo)桿 —— 萬達(dá)長白山土地運(yùn)營項目工作建議書 華北區(qū)域顧問業(yè)務(wù)中心 北京戰(zhàn)略顧問事業(yè)部 二零一零年六月十五日 本報告嚴(yán)格保密 謹(jǐn)呈：長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司 2 報告內(nèi)容 ? 項目背景與世聯(lián)對本項目的需求理解 ? 世聯(lián)對本項目運(yùn)作關(guān)鍵問題的初步研判 ? 針對性服務(wù)模塊的設(shè)計 ? 下一步工作 3 長白山項目做為萬達(dá)初次切入的大規(guī)模旅游地產(chǎn)項目，將與五方集團(tuán)合力打造中國最大的旅游投資項目 長白山國際旅游度假區(qū)的建設(shè)規(guī)模之大、檔次之高、內(nèi)容之豐富，代表了中國休閑度假旅游項目的最高水平，堪稱世界級的旅游項目。南區(qū)為國際旅游度假區(qū)，由高檔度假酒店群、國際會議中心、大型滑雪場、小球運(yùn)動場、森林別墅、國際狩獵場、漂流等項目組成。 2021年商品住宅供應(yīng)量同比上升 94%， 成交量同比下降 38%， 09年 23季度開盤項目供應(yīng)量較大 ， 使得供應(yīng)量同比大增 ， 成交量走勢基本平穩(wěn) 。 觀點二 25 如以已有規(guī)劃來運(yùn)營土地，未來可能面臨四大限制 4—— 消費(fèi)力的限制 本地消費(fèi)水平偏低， 2021年人均 GDP達(dá)到 2977美元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %。 觀點三 33 【 分塊出讓方案 】 有利于實現(xiàn)價值最大化，但不利于區(qū)域整體規(guī)劃的形成，同時增加區(qū)域運(yùn)營商的控制難度 利 弊 規(guī)劃實現(xiàn) ?不利于片區(qū)整體規(guī)劃的統(tǒng)一性和實現(xiàn)最優(yōu)化的區(qū)域資源整合； 利益實現(xiàn) ?有利于區(qū)域土地價值的最大化實現(xiàn)； ?啟動快，并減輕開發(fā)企業(yè)的資金壓力和投資風(fēng)險； 招商實現(xiàn) ?資金壓力小，招商難度降低； ?如分塊太小，較難控制進(jìn)入開發(fā)企業(yè)的素質(zhì)，并會導(dǎo)致后期開發(fā)企業(yè)彼此間爭奪市場的惡性競爭； 風(fēng)險控制 ?政府協(xié)調(diào)、監(jiān)控規(guī)劃實施難度大； 觀點三 34 分塊出讓中的分塊區(qū)間需要細(xì)致的考量開發(fā)商的拿地區(qū)間能力 開發(fā)商對土地的規(guī)模需求 土地成交市場規(guī)模規(guī)律 100畝及以下 200畝 300畝 400畝及以上 100畝 200畝 目標(biāo)開發(fā)商 ：本地非主流和實力開發(fā)商 目標(biāo)開發(fā)商 ：本地及區(qū)域開發(fā)商 目標(biāo)開發(fā)商 ：本地實力及區(qū)域開發(fā)商 目標(biāo)開發(fā)商 ：品牌開發(fā)商 地塊劃分的單宗主規(guī)模區(qū)間 典型地塊劃分研究方法 觀點三 35 土地價值評估方法必須根據(jù)市場情況進(jìn)行準(zhǔn)確選擇 市場比較法 基準(zhǔn)地價法 假設(shè)開發(fā)法 ?對區(qū)域周邊類似地塊的成交案例進(jìn)行整合，從現(xiàn)成交的案例分析。 觀點三 36 市場比較法 —— 技術(shù)思路 步驟 1： 選擇真實可靠的相似比較實例，與估價對象屬于同一供需圈、權(quán)利狀況和用途相同或相近、交易時間接近估價期日、區(qū)域特征和個別條件相近 步驟 2： 建立各地塊比較因素條件說明表 交易時間、交易情況、交易方式、個別因素 （容積率、面積、形狀、規(guī)劃） 步驟 3： 建立各地塊因素條件價格對比指數(shù)表 步驟 4： 取各案例平均值，確定各地塊土地價值 步驟 5： 根據(jù)各地塊土地價值，平均測算本地塊土地價值 觀點三 37 基準(zhǔn)地價法 —— 技術(shù)思路 基于項目的整體定位和規(guī)劃對地塊按照網(wǎng)格法進(jìn)行劃分并 根據(jù)各地塊類別、位置，確定各地塊的基準(zhǔn)地價水平。 步驟 4 觀點三 38 假設(shè)開發(fā)法 —— 技術(shù)思路 觀點三 假設(shè)開發(fā)法結(jié)果是結(jié)合宗地的實際情況，根據(jù)項目所在區(qū)域的市場價格，確定本地塊上開發(fā)物業(yè)的可實現(xiàn)價格，扣除合理的成本、費(fèi)用、利息、利潤后的合理地價，相對較好地反應(yīng)了宗地的市場價格。 ?高價入市有利于營造區(qū)域營銷氛圍，同時有望搏得較高的土地收益。 ?在 2021年 6月 30日前，鹽田出讓和拍賣的 5宗土地中，實力較強(qiáng)的中信軍鵬、金雅蘭與瑞沃建設(shè)實業(yè)獲得土地的時間較晚，但開發(fā)進(jìn)程較快，產(chǎn)品已經(jīng)面市，并獲得不錯的市
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