【正文】 第 8 頁 共 28 頁 *預(yù)估既定市場范圍，各種開發(fā)形態(tài)的可能需求 *在初步市場范圍內(nèi)，界定并研究出比較具有競爭力的計劃案 2. 實質(zhì)環(huán)境的分析 有關(guān)實質(zhì)環(huán)境的分析研究，必須涵蓋下列各類領(lǐng)域的評估細(xì)節(jié)： *地形地勢 *水文――主要及次要的排水系統(tǒng)、水源特征和水資源 *地理――地表與地層狀況 *植物 ――主要的植被、森林以及農(nóng)業(yè) *野生動物 *氣象――風(fēng)、溫度、濕度、降雨以及日射角 *生態(tài)及環(huán)境因素――視野、聲音或其他特殊條件 *公用設(shè)施――能源、給水、灌溉、以及通訊設(shè)施 *動線及其他有關(guān)的下部結(jié)構(gòu)――公路與道路、鐵路、機場或航道、橋梁與小壩 *歷史文化保護(hù)物與獨特地表 *目前的土地使用狀況，及未來計劃中的變更或開發(fā) 批準(zhǔn)程序與資格的限制――適用于該計劃的土地使用分區(qū)管制、建筑法規(guī)與建筑限制 3. 開發(fā)概念之設(shè)計 此一評估工作的內(nèi)容大致如下： *概念圖標(biāo)（ Conceptual diagrams） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 28 頁 *理想 的功能關(guān)系圖 *有關(guān)基地的功能示意圖 *初步的土地使用圖 *可供開發(fā)的總面積，以及必須予以保留的地區(qū) *不同土地使用方案的適用性研究 *不同密度與產(chǎn)值評估 *其他用來顯示該計劃獨特之處或重要性的圖解和透視圖 *每個計劃階段的初步計劃 4. 財務(wù)上的分析 若要成功地執(zhí)行度假區(qū)開發(fā)計劃，一定要有幾項重要的分析內(nèi)容：評估預(yù)定計劃的財務(wù)可行性；協(xié)助修正開發(fā)的階段和內(nèi)容，使之達(dá)到資金回收的開發(fā)目標(biāo)；提供計劃執(zhí)行階段所需的基本資料，以及管理和維護(hù)財務(wù)控制的適當(dāng)手段。此一過程對開發(fā)商非常重要，因為任何一項核準(zhǔn)的否決，都可能扼殺或拖延開發(fā)計劃，造成財務(wù)上的莫大損失。一般所謂的直接銷售，不過是整個度假區(qū)交易計劃的一小部分而已。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際情況，理性開發(fā)。這樣，旅游者的保健消費、文化消費、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 28 頁 教育消費和置產(chǎn)消費都將是我們在規(guī)劃時可以重點考慮的因素。 此外，我們還必 須考慮旅游項目對城市形象的提升作用，黃山市之地名因黃山而來，然而，在成熟旅游者印象中，黃山市與黃山尚有一段不小的地理距離，因此必須創(chuàng)造一個能夠代表黃山城市旅游新形象的標(biāo)志性項目。 所謂錯位，即是錯開優(yōu)勢競爭對手的產(chǎn)品定位，結(jié)合客源市場需求，尋找并突出自身的差異性，以獲取競爭優(yōu)勢，找出與周邊旅游產(chǎn)品的不同之處，形成互補共生態(tài)勢。 所謂互動，即是以“ 泛旅游”的概念作為本項目旅游開發(fā)的方法論基點。 具體而言， 第一，通過對區(qū)域旅游業(yè)、城市與 項目的競爭對手、地塊性質(zhì)和資源的初步分析，本地塊不適于發(fā)展純粹的旅游“行業(yè)”項目，而是要把握旅游的關(guān)聯(lián)性、聚集性和輻射性，以旅游為最終的功能訴求點，成為復(fù)合型的項目，不能只為了旅游而做旅游。只有這樣，無論是地塊，還是項目本身，在一個更大的區(qū)域環(huán)境中才能有最大的價值和潛力。無論如何，未來的本地塊都將是一個整合型的有機體，具有鮮明的個性，并產(chǎn)生持久的吸引力，創(chuàng)造最佳效益。度假區(qū)一般位于交通發(fā)達(dá)的區(qū)域，主要客源圈會延伸至距離度假區(qū) 4 個小時車程的范圍。當(dāng)然，我國的“一南一北”（南即海南亞龍灣， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 28 頁 北即東北的亞布力滑雪中心）在開發(fā)建設(shè)上，面向國際游客市場，也是必要可行的。世界著名的 6 個旅游度假區(qū)：印尼的巴厘島（中型海濱型）、韓國慶州波門湖（中型內(nèi)陸湖濱 型）、墨西哥坎昆（大型海濱型）、多米尼加波多普拉（中型海濱型）、土耳其南安塔利亞（大型海濱型）和西班牙加那利藍(lán)島，都有至少一個的高爾夫球場，大都有會議或培訓(xùn)中心。 2 收入型模式 不過分追求客流量，但刺激游客高消費。 3 BOT 模式 國際上廣泛采用的投資方式，即承建者對該項目進(jìn)行投資、建設(shè)、運營， 并在協(xié)議期內(nèi)擁有該項目的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。 BOT 模式。采用 BOT 模式，可以從國際、國內(nèi)乃至民間多渠道融資，投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資本在短時間內(nèi)能夠迅速放大，而且通過引入市場競爭機制，項目管理水平、技術(shù)水平都會有較明顯的提高。”這種導(dǎo)入旅游全新現(xiàn)代經(jīng)營管理觀念的模式好就好在它的核心 —— 國家所有，企業(yè)經(jīng)營的有效投資即景區(qū) 所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的有效分離，運用現(xiàn)代企業(yè)管理手段經(jīng)營旅游品牌。 4 準(zhǔn) BOT 模式 此種模式是完全 BOT 模式的變形，其特點是項目操作依然按照 BOT 模式，不同的是政府投入部分資金如國債，是項目公司的股東之一。 6 托管運營模式 相對于 BOT 及 TOT 兩種方式，委托運營方式具有以下特點：對于政府來講，無法通過此種方式收回投資，籌集建設(shè)資金，只能通過引入競爭機制有效降低運營成本。與其他旅游扶貧開發(fā)項目相比，白褲瑤新村采用了全新的參與式旅游開發(fā)模式，即項目的策劃設(shè)計者、投資者、實施者、經(jīng)營者、員工等參與整個項目的全過程。 8 其他――金龍模式 即大都市近郊的針對普通市民而建的開放式山水生態(tài)休閑中心。于是，走出城市，享受生態(tài)的旅游休閑方式成為 21 世紀(jì)最為流行推崇的時尚，又由于普遍市民的經(jīng)濟和時間限制，決定了這樣的場所必須是離城不遠(yuǎn)、消費不高、青山綠水式的，金龍湖鄉(xiāng)村俱樂部恰恰符合上述所有條件，堪稱這類旅游模式定名為 金龍 模式。 四、運作設(shè)計 1．項目控股公司 若最終取得 10 平方公里的黃山旅游度假區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，雨潤集團有必要成立隸屬于集團的獨立的項目控股公司，如“黃山雨潤旅游投資開發(fā)有限公司”。另有一層考慮是：雨潤黃山旅游度假區(qū)項目規(guī)模龐大，投資數(shù)額巨大，“黃山旅游股份”是可以考慮資本運作的渠道。 第三篇 雨潤黃山項目：重點開發(fā)產(chǎn)物的初步建議 根據(jù)項目開發(fā)策劃書中對“雨潤黃山旅游度假區(qū)”的初步分析研究，提出按照高爾夫及休閑運動板塊、健康療養(yǎng)板塊、文化娛樂板塊、商業(yè)教育板塊和旅游房地產(chǎn)板塊等五大功能區(qū)域來開發(fā)本旅游度假區(qū)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 28 頁 極品球場：黃山高爾夫球場屬于山地丘陵型球場，即使再建設(shè)的球場，類型也是確定而不能突破的。由于整個“雨潤旅游度假區(qū)”規(guī)模龐大，不可能只立足于高端度假市場。 高端的旅游房地產(chǎn)項目 ，最吸引人的是什么呢？是對稀缺資源的擁有。對于頂尖的成功人士而言，擁有國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的私家園林，是何等的豪氣與快意。 3. 雨潤黃山旅游學(xué)院 中國的民辦高等教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個高利潤的行業(yè)，同時也是一個充分競爭的行業(yè)。 上述種種，為旅游高等專業(yè)教育的產(chǎn)業(yè)化運作帶來了商機。 我們在做項 目策劃研究時，已經(jīng)與國家旅游局、中國旅游學(xué)院、南開大學(xué)等相關(guān)單位和業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了初步的探討，他們都一致看好這個項目。 有兩個重要的契機。 對于分時度假的購買者而言，交換功能是他們最為看重的。其他的項目，業(yè)已在策劃方案中做了簡要