【正文】 第 15 頁 共 28 頁 市場的需求，也要充分考慮是否可以滿足相關(guān)方面顯性和潛在的需求。傳統(tǒng)的旅游開發(fā)思路往往是以“小旅游”為開發(fā)前提，注意力集中在食、住、行、游、購、娛等六個(gè)方面，就旅游區(qū)現(xiàn)有資源而談資源開發(fā)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 28 頁 針對(duì)本項(xiàng)目的旅游資源條件，如果簡單復(fù)制杭州、蘇州、無錫等旅游區(qū)的旅游開發(fā)模式就很難成功。 結(jié)合旅游開發(fā)項(xiàng)目而言，本項(xiàng)目直接地塊的自然旅游資源品級(jí)一般，幾乎沒有人文旅游資源。 本項(xiàng)目的最大旅游客源地必將是長三角，自古以來，長三角地區(qū)文風(fēng)甚盛，具有重視教育的優(yōu)良傳統(tǒng)，居民在教育投資上，不吝金錢。 二、開發(fā)戰(zhàn)略 無論是人文旅游資源還是自然旅游資源，本項(xiàng)目直接所在地塊先天比較優(yōu)勢不明顯，具有壟斷性、排他性和權(quán)威性的旅游資源不多，主要還須借助黃山的知名度和美譽(yù)度從事開發(fā)。 9． 管理與經(jīng)營（暫略） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 28 頁 第二篇 雨潤黃山項(xiàng)目：開發(fā)模式及運(yùn)作流程設(shè)計(jì) 一、開發(fā)原則 1 市場化原則 以市場需求為導(dǎo)向，發(fā)掘機(jī)會(huì)市場是本區(qū)域成功的保證。 7． 綜合計(jì)劃（暫略） 綜合計(jì)劃應(yīng)當(dāng)描述包含下列各項(xiàng)土地使用與設(shè)施： 居住地區(qū) —— 酒店地點(diǎn)、度假別墅與其他旅游房地產(chǎn)單位、員工住宿等 商業(yè)地區(qū)與特定地區(qū) —— 娛樂中心與商業(yè)活動(dòng)中心 休閑活動(dòng) —— 地面與水上活動(dòng)、公園及游樂設(shè)施、高爾夫等 動(dòng)線 —— 主要及次要的汽車線路，停車及服務(wù) 地區(qū)，行人步道，自行車道及騎馬道 歷史文化特色 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 28 頁 植物形態(tài) 未來可發(fā)展的用地 公用設(shè)施及維護(hù) —— 水供給、電力、垃圾處理場、通訊系統(tǒng)等 必要的社區(qū)及公共設(shè)施 —— 消防、治安、學(xué)校等 與計(jì)劃有關(guān)的下部結(jié)構(gòu) —— 排水道、橋梁與水壩、主要道路等 除了圖示之外，下列文件亦需準(zhǔn)備： 對(duì)預(yù)定開發(fā)方案特色之描述 預(yù)定地區(qū)大規(guī)模詳盡的敷地計(jì)劃 設(shè)計(jì)草圖及該開發(fā)計(jì)劃設(shè)計(jì)意圖的說明 分段進(jìn)行的開發(fā)計(jì)劃案 標(biāo)識(shí)區(qū)位、尺寸和分段進(jìn)行主要公用設(shè)施系統(tǒng)的公用設(shè)施計(jì)劃 當(dāng)全部的綜合計(jì)劃完成，開發(fā)小組可以開始選定計(jì)劃區(qū)內(nèi)某些地區(qū)，進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。為了達(dá)成以上這些目標(biāo)，可依下列分析程序作為參考： *沒 有任何例外的，市場分析中必會(huì)產(chǎn)生投入變數(shù) *通貨膨脹對(duì)計(jì)劃案的收入和支出之影響分析 *籌備假定性的年度資產(chǎn)負(fù)債表、收入概況、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)概況，并且以詳細(xì)的土地使用內(nèi)容分析獲利的能力 *解說財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，以及有關(guān)開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)策略、交易計(jì)劃、聯(lián)合開發(fā)或大量銷售的可能性等各項(xiàng)建議之說明。 4。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 28 頁 有效率的組織和管理，是致勝的關(guān)鍵。 3．開發(fā)小組 度假區(qū)及度假別墅的開發(fā)事業(yè)，是一項(xiàng)錯(cuò)綜復(fù)雜、涵蓋各門學(xué)問的過程。 （ 3） 經(jīng)營 開發(fā)策略中另一項(xiàng)重要策略在于，度假區(qū)開發(fā)者自行經(jīng)營度假區(qū)的設(shè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 28 頁 備，舉凡出租商業(yè)空間、管理旅館、經(jīng)營別墅單元的租 借合資計(jì)劃、提供維修服務(wù)或轉(zhuǎn)售計(jì)劃，或經(jīng)營高爾夫球場、健身中心等，都可以在開發(fā)者的控制之下，為計(jì)劃帶來以下的益處： *可長期獲利 *在計(jì)劃已告完成，或區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)買賣進(jìn)度緩慢的時(shí)候，有現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的潛力 *促進(jìn)開發(fā)產(chǎn)物（旅館、別墅、公寓）的交易價(jià)，能夠有階段性的增值 *有助于計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)之維護(hù) 必須強(qiáng)調(diào)的是，一件成功的經(jīng)營計(jì)劃也是非常需要廣泛的管理技術(shù)，以及足夠的財(cái)力支援。另外，有 一種比較重視環(huán)境問題的規(guī)劃方法，尤其是對(duì)度假區(qū)開發(fā)特別重要的是：以工程彰顯開發(fā)用地的獨(dú)特個(gè)性。 （ 3）階段與進(jìn)度 度假區(qū)開發(fā)的階段與進(jìn)度， 是整個(gè)開發(fā)過程中令人兩難的部分。環(huán)境上的評(píng)估選項(xiàng)包括：美學(xué)及氣候上的特質(zhì)；文化上的吸引力；所能開發(fā)的游樂機(jī)會(huì)；以及設(shè)施的便利性。在游樂設(shè)施的經(jīng)營上，開發(fā)者的首要任務(wù)是：維持游樂設(shè)施所需的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1）開發(fā)產(chǎn)物與設(shè)施 開發(fā)區(qū)所要營造的意象確定后，度假區(qū)開發(fā)者可以開始界定開發(fā)產(chǎn)物及開發(fā)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施。 設(shè)計(jì)概念形成的基礎(chǔ)在于：確定開發(fā)性質(zhì)或設(shè)計(jì)意象。專業(yè)的開發(fā)者，他所感興趣的是開拓潛在的市場，其所需要的是適合該市場的計(jì)劃用地。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。倘若沒有經(jīng)過這種謹(jǐn)慎的調(diào)整過程，度假區(qū)開發(fā)計(jì)劃很可能在一開始的時(shí)候，就得宣告失敗了。這些角色包 括度假區(qū)內(nèi)旅館的經(jīng)營，計(jì)劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。 在決定整個(gè)設(shè)施 計(jì)劃時(shí)，有四個(gè)主要問題應(yīng)詳加考慮： i. 設(shè)施如何在實(shí)質(zhì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)中，配合整個(gè)計(jì)劃，并成為該計(jì)劃區(qū)獨(dú)特意向的一部分？ ii. 該設(shè)施的數(shù)量該有多少？ iii. 工程進(jìn)度如何安排？ iv. 經(jīng)費(fèi)合理嗎？ 因?yàn)槎燃賲^(qū)旨在提供愉快、真實(shí)的經(jīng)驗(yàn)，倘若區(qū)內(nèi)的設(shè)備不良而破壞使用者的興致，這種情況對(duì)整個(gè)度假區(qū)的影響，可能比完全沒有這些 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 28 頁 設(shè)施時(shí)嚴(yán)重得多。 挑選大型度假別墅兼度假區(qū)的計(jì)劃用地時(shí)，應(yīng)考慮環(huán)境、可及性和價(jià)位等幾項(xiàng)重點(diǎn)。 第三個(gè)影響區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實(shí)資金問題，即時(shí)開發(fā)費(fèi)用和計(jì)劃完成后的經(jīng)營費(fèi)用。 （ 4） 規(guī)劃方法 傳統(tǒng)的計(jì)劃用地規(guī)劃法案，一向都是考慮工程需求、政策法令、和市場政策等一般性的限制，以便進(jìn)一步發(fā)展成敷地計(jì)劃（ Site plan），而這敷地計(jì)劃其實(shí)大部分只是附加在土地上的粗淺計(jì)劃而已。 （ 2） 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 在這項(xiàng)交易里，度假區(qū)開發(fā)不僅從土地買賣獲利，并且也可以從建設(shè)和交易開發(fā)產(chǎn)物等過程中賺取不少利潤。最理想的狀況是，開發(fā)商取得該區(qū)域的獨(dú)家壟斷開發(fā)權(quán)。因此，需要來自不同領(lǐng)域的專家，組成開發(fā)小組，共同針對(duì)開發(fā)者的目標(biāo)，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工。小組審核和協(xié)調(diào)會(huì)議，對(duì)于開發(fā)效率的掌握非常重要，并且可以借此確保所有開發(fā)進(jìn)度的正常運(yùn)作。 *度假酒店：不同的品質(zhì)和設(shè)備、以及客房的平均出租率 *度假別墅：不同的價(jià)位、出租率、所有權(quán)形態(tài)、地皮或建筑單元、獨(dú)戶住宅或多 戶住宅、持所有權(quán)的居住者或純粹度假的使用者 *產(chǎn)生收入的游樂設(shè)施：如高爾夫球場、網(wǎng)球場、馬場、主題公園等等 *零售商業(yè)區(qū)：所有權(quán)形態(tài)以及可能的出租率等 至于市場分析的內(nèi)容，應(yīng)該包括下列三項(xiàng)： *以預(yù)期中的購買者和游客，界定初步的市場范圍 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 )