【正文】 第 15 頁 共 28 頁 市場的需求，也要充分考慮是否可以滿足相關方面顯性和潛在的需求。傳統(tǒng)的旅游開發(fā)思路往往是以“小旅游”為開發(fā)前提，注意力集中在食、住、行、游、購、娛等六個方面，就旅游區(qū)現(xiàn)有資源而談資源開發(fā)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 28 頁 針對本項目的旅游資源條件，如果簡單復制杭州、蘇州、無錫等旅游區(qū)的旅游開發(fā)模式就很難成功。 結合旅游開發(fā)項目而言，本項目直接地塊的自然旅游資源品級一般，幾乎沒有人文旅游資源。 本項目的最大旅游客源地必將是長三角，自古以來，長三角地區(qū)文風甚盛，具有重視教育的優(yōu)良傳統(tǒng)，居民在教育投資上，不吝金錢。 二、開發(fā)戰(zhàn)略 無論是人文旅游資源還是自然旅游資源，本項目直接所在地塊先天比較優(yōu)勢不明顯，具有壟斷性、排他性和權威性的旅游資源不多，主要還須借助黃山的知名度和美譽度從事開發(fā)。 9． 管理與經(jīng)營（暫略） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 28 頁 第二篇 雨潤黃山項目：開發(fā)模式及運作流程設計 一、開發(fā)原則 1 市場化原則 以市場需求為導向，發(fā)掘機會市場是本區(qū)域成功的保證。 7． 綜合計劃（暫略） 綜合計劃應當描述包含下列各項土地使用與設施： 居住地區(qū) —— 酒店地點、度假別墅與其他旅游房地產(chǎn)單位、員工住宿等 商業(yè)地區(qū)與特定地區(qū) —— 娛樂中心與商業(yè)活動中心 休閑活動 —— 地面與水上活動、公園及游樂設施、高爾夫等 動線 —— 主要及次要的汽車線路，停車及服務 地區(qū)，行人步道，自行車道及騎馬道 歷史文化特色 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 28 頁 植物形態(tài) 未來可發(fā)展的用地 公用設施及維護 —— 水供給、電力、垃圾處理場、通訊系統(tǒng)等 必要的社區(qū)及公共設施 —— 消防、治安、學校等 與計劃有關的下部結構 —— 排水道、橋梁與水壩、主要道路等 除了圖示之外，下列文件亦需準備： 對預定開發(fā)方案特色之描述 預定地區(qū)大規(guī)模詳盡的敷地計劃 設計草圖及該開發(fā)計劃設計意圖的說明 分段進行的開發(fā)計劃案 標識區(qū)位、尺寸和分段進行主要公用設施系統(tǒng)的公用設施計劃 當全部的綜合計劃完成，開發(fā)小組可以開始選定計劃區(qū)內某些地區(qū)，進行設計與施工。為了達成以上這些目標，可依下列分析程序作為參考： *沒 有任何例外的，市場分析中必會產(chǎn)生投入變數(shù) *通貨膨脹對計劃案的收入和支出之影響分析 *籌備假定性的年度資產(chǎn)負債表、收入概況、現(xiàn)金周轉概況，并且以詳細的土地使用內容分析獲利的能力 *解說財務分析的結果，以及有關開發(fā)進度、開發(fā)策略、交易計劃、聯(lián)合開發(fā)或大量銷售的可能性等各項建議之說明。 4。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 28 頁 有效率的組織和管理，是致勝的關鍵。 3．開發(fā)小組 度假區(qū)及度假別墅的開發(fā)事業(yè)，是一項錯綜復雜、涵蓋各門學問的過程。 （ 3） 經(jīng)營 開發(fā)策略中另一項重要策略在于，度假區(qū)開發(fā)者自行經(jīng)營度假區(qū)的設 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 28 頁 備，舉凡出租商業(yè)空間、管理旅館、經(jīng)營別墅單元的租 借合資計劃、提供維修服務或轉售計劃，或經(jīng)營高爾夫球場、健身中心等，都可以在開發(fā)者的控制之下，為計劃帶來以下的益處： *可長期獲利 *在計劃已告完成，或區(qū)內的不動產(chǎn)買賣進度緩慢的時候，有現(xiàn)金周轉的潛力 *促進開發(fā)產(chǎn)物（旅館、別墅、公寓）的交易價，能夠有階段性的增值 *有助于計劃標準之維護 必須強調的是，一件成功的經(jīng)營計劃也是非常需要廣泛的管理技術，以及足夠的財力支援。另外，有 一種比較重視環(huán)境問題的規(guī)劃方法，尤其是對度假區(qū)開發(fā)特別重要的是：以工程彰顯開發(fā)用地的獨特個性。 （ 3）階段與進度 度假區(qū)開發(fā)的階段與進度， 是整個開發(fā)過程中令人兩難的部分。環(huán)境上的評估選項包括：美學及氣候上的特質；文化上的吸引力；所能開發(fā)的游樂機會；以及設施的便利性。在游樂設施的經(jīng)營上，開發(fā)者的首要任務是：維持游樂設施所需的品質標準。 （ 1）開發(fā)產(chǎn)物與設施 開發(fā)區(qū)所要營造的意象確定后，度假區(qū)開發(fā)者可以開始界定開發(fā)產(chǎn)物及開發(fā)區(qū)內的各項設施。 設計概念形成的基礎在于：確定開發(fā)性質或設計意象。專業(yè)的開發(fā)者，他所感興趣的是開拓潛在的市場，其所需要的是適合該市場的計劃用地。最適合的開發(fā)概念之產(chǎn)生，往往需要經(jīng)過許多變數(shù)的考慮，才能做最后的決定。倘若沒有經(jīng)過這種謹慎的調整過程，度假區(qū)開發(fā)計劃很可能在一開始的時候，就得宣告失敗了。這些角色包 括度假區(qū)內旅館的經(jīng)營，計劃初期的交易、土地與房地產(chǎn)的交易等。 在決定整個設施 計劃時，有四個主要問題應詳加考慮： i. 設施如何在實質環(huán)境和經(jīng)濟中，配合整個計劃，并成為該計劃區(qū)獨特意向的一部分？ ii. 該設施的數(shù)量該有多少？ iii. 工程進度如何安排？ iv. 經(jīng)費合理嗎？ 因為度假區(qū)旨在提供愉快、真實的經(jīng)驗，倘若區(qū)內的設備不良而破壞使用者的興致，這種情況對整個度假區(qū)的影響，可能比完全沒有這些 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 28 頁 設施時嚴重得多。 挑選大型度假別墅兼度假區(qū)的計劃用地時，應考慮環(huán)境、可及性和價位等幾項重點。 第三個影響區(qū)位選擇的因素是現(xiàn)實資金問題，即時開發(fā)費用和計劃完成后的經(jīng)營費用。 （ 4） 規(guī)劃方法 傳統(tǒng)的計劃用地規(guī)劃法案，一向都是考慮工程需求、政策法令、和市場政策等一般性的限制，以便進一步發(fā)展成敷地計劃（ Site plan），而這敷地計劃其實大部分只是附加在土地上的粗淺計劃而已。 （ 2） 旅游地產(chǎn)項目 在這項交易里，度假區(qū)開發(fā)不僅從土地買賣獲利，并且也可以從建設和交易開發(fā)產(chǎn)物等過程中賺取不少利潤。最理想的狀況是，開發(fā)商取得該區(qū)域的獨家壟斷開發(fā)權。因此，需要來自不同領域的專家，組成開發(fā)小組，共同針對開發(fā)者的目標，進行規(guī)劃、設計和施工。小組審核和協(xié)調會議，對于開發(fā)效率的掌握非常重要，并且可以借此確保所有開發(fā)進度的正常運作。 *度假酒店：不同的品質和設備、以及客房的平均出租率 *度假別墅：不同的價位、出租率、所有權形態(tài)、地皮或建筑單元、獨戶住宅或多 戶住宅、持所有權的居住者或純粹度假的使用者 *產(chǎn)生收入的游樂設施：如高爾夫球場、網(wǎng)球場、馬場、主題公園等等 *零售商業(yè)區(qū)：所有權形態(tài)以及可能的出租率等 至于市場分析的內容，應該包括下列三項： *以預期中的購買者和游客，界定初步的市場范圍 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 )