旅游地產(chǎn)開發(fā)模式及開發(fā)要點(diǎn)分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 際慣例表明，一國(guó)人均 GDP達(dá)到 1000美元時(shí)，就迚入國(guó)內(nèi)旅游的需求增長(zhǎng)期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 2021—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，迚入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到 5000美元以上則開始迚入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。 ?與投資者、駐商、原住民、競(jìng)爭(zhēng)者等 利益相關(guān)者 廣泛合作，實(shí)現(xiàn)共贏。 旅游地產(chǎn)成功案例 自然 /人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型 千島湖、太湖周邊 17 五星級(jí)酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎已經(jīng)成為主流模式， 從現(xiàn)有的成功案例來(lái)看，這些引擎既能完成昭示項(xiàng)目市場(chǎng)形象作用的同時(shí)，將旅游資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，最終帶來(lái)房地產(chǎn)客戶，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品消化，完成地產(chǎn)盈利。翡翠島山水名墅 全島式私家別墅 第二、三居所 一期客戶為 90%杭州的私營(yíng)業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多約 40%；目前客戶除杭州企業(yè)主外，還有義烏 15%、溫州 5%等地投資者 自用產(chǎn)品 :度假居住和企業(yè)會(huì)所招待客戶 /投資 :追求升值空間 千島湖開元度假村 度假公寓 第二、三居所 杭州占到超過(guò) 50%的比重，溫州、江西等傳統(tǒng)投資客戶在此迚行團(tuán)購(gòu)的比重較多 投資 +自用 太湖（蘇州） 溫泉 1858 投資型度假別墅 度假居所 投資客戶主要來(lái)自于周邊的蘇州 40%、無(wú)錫 30%等地 ,并有上海 10%、溫州 5%、常州 5%等地客戶，其他 10% 以投資為主 ,追求升值空間 太湖天闋 頂級(jí)別墅 第二、三居所 購(gòu)買的業(yè)主 90%以上客戶為蘇州富豪，其他 10%； 注：有 1位云南退隱高官 已售 31套中全部為自用 ,3棟別墅為企業(yè)公館會(huì)所 ,用于招待生意伙伴以及政府官員；其余主要為自住，有一棟客戶將地下室全部打通（鋼結(jié)構(gòu)）作為停車場(chǎng)，有客戶將地下室作為女兒舞蹈練習(xí)室 太湖高爾夫山莊 高爾夫別墅 第二、三居所 自用產(chǎn)品 旅游地產(chǎn)成功案例 自然 /人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型 千島湖、太湖周邊 楚雄彝人古鎮(zhèn)的可借鑒意義 Part Three 要點(diǎn)之一：選址 作為一個(gè)較為純粹的旅游地產(chǎn)，本項(xiàng)目選擇在楚雄這一地點(diǎn)，無(wú)疑是極為成功的。這兩個(gè)新產(chǎn)品得到市場(chǎng)的極大認(rèn)可。 當(dāng)?shù)卣叭巳? 需要發(fā)揚(yáng)彝族文化，保持和發(fā)揚(yáng)彝族飲食文化、彝族服裝產(chǎn)業(yè)，并將這些地方產(chǎn)業(yè)通過(guò)民俗交流，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，增加就業(yè)。同時(shí)，這一要點(diǎn)也為本地人群所接受。 ，如何保持充足的人流是前期開發(fā)的難點(diǎn)之一，本項(xiàng)目在開 發(fā)初期，放大民俗風(fēng)情，加強(qiáng)游客的參與度，同時(shí)，初期提供給旅行社較大的優(yōu)惠政 策，是項(xiàng)目從一開始就保持了充足的人流。 旅游城鎮(zhèn)要有極高的進(jìn)入便捷度，但其附屬的景點(diǎn)則不完全要求多么容易抵達(dá)。到本景區(qū)旅游城鎮(zhèn)與到相鄰景區(qū)的便捷程度甚至可以成為景點(diǎn)設(shè)置的取舍標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié)論：待成熟地區(qū)旅游地產(chǎn)要有特色、有規(guī)模、有集聚 成熟地區(qū)： 商業(yè)氛圍成熟 客流充足 如何細(xì)分市場(chǎng) 吸引細(xì)分市場(chǎng)的客流 郊區(qū)待成熟地區(qū)： 客流嚴(yán)重不足 如何吸引客流 定位基礎(chǔ) 定位基礎(chǔ) 旅游地產(chǎn)未來(lái)開發(fā)過(guò)程中與已成熟版塊的區(qū)別： 未來(lái)開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)判斷 思考 :旅游項(xiàng)目的商圈的兩種服務(wù)關(guān)系 結(jié)論： 項(xiàng)目首先服務(wù)整個(gè)長(zhǎng)三角商圈，其次服務(wù)所在城市及周邊區(qū)域 【 】 只服務(wù)所在單城市商圈 項(xiàng)目成熟慢 無(wú)法快速達(dá)到投資目的 商圈固有客流基礎(chǔ)不充足 商圈成熟尚待時(shí)日，新客流進(jìn)入緩慢 【 √ 】 首先服務(wù)整個(gè)長(zhǎng)三角商圈，其次服務(wù)所在城市及周邊區(qū)域 項(xiàng)目成熟快 資金壓力小 投資回收快 擁有市區(qū)及周邊區(qū)域大量成熟消費(fèi)客流 吸引新客流快速進(jìn)入 共享長(zhǎng)三角商圈潛在客流 旅游地產(chǎn)的客群定位方向： 未來(lái)開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)判斷 單一業(yè)態(tài) ：業(yè)態(tài)含蓋范圍小，客流不足，消費(fèi)單一， 難以支撐項(xiàng)目體量 【 】 多種無(wú)關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài) ： 客流較大，但業(yè)態(tài)可能互相排斥，難以達(dá)到集聚效應(yīng)，體量去化較難 . 【 】 多種關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài) ：客流最大，關(guān)聯(lián)消費(fèi)促使消費(fèi)增長(zhǎng)，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)面積增加，體量去化較快 【 √ 】 思考 :項(xiàng)目體量引發(fā)的業(yè)態(tài)數(shù)量選擇 業(yè)態(tài)選擇三種方式 結(jié)論：項(xiàng)目應(yīng)選擇多種關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài) 旅游地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合方向： 未來(lái)開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)判斷 休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合體 娛樂(lè)集群式 全而精 旅游 運(yùn)動(dòng) 商務(wù) 民俗文化風(fēng)情街 旅游社區(qū) 主題娛樂(lè)場(chǎng) 民俗體驗(yàn)園區(qū) 特色運(yùn)動(dòng) 拓展運(yùn)動(dòng) 特色運(yùn)動(dòng)區(qū) 度假村、會(huì)議、酒店 拓展基地 青少年校外活動(dòng)營(yíng)地 度假型酒店 休閑娛樂(lè) 酒吧、夜總會(huì)、 SPA 城市民居展 城市俱樂(lè)部 放松體驗(yàn) 多功能會(huì)議中心 養(yǎng)生度假村 商業(yè) 文化精品展示 旅游紀(jì)念品一條街 特產(chǎn)展示貿(mào)易館 旅游購(gòu)物 旅游地產(chǎn)的功能規(guī)劃方向： 未來(lái)開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)判斷
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