【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi) 眾多樓盤幾乎同時上市，嚴重擠 壓了 我們的的市場空間。 由于當初規(guī)劃失誤，導致美食街長期經(jīng)營不善，商業(yè)價值日漸萎縮，給人以低檔的物業(yè)形象，使人們對其投資前景顯得有些信心不足。 小區(qū)緊靠菜場，周邊環(huán)境顯得臟、亂、差，對于本案樹立高檔物業(yè)形象產(chǎn)生一定障礙。 本案在房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)低谷的情況下逆勢推出，本身就存在一定的風險。 第五部分：目標消費群分析 一、 哪些人會買我們的房子？ 通過調(diào)查與分析，我們將都市 高級白領階層 和 私營業(yè)主 界定為 本案 的潛在購買者。 年齡： 2545歲之間。 個人收入：月薪 5000元以上。 職業(yè)：私營 業(yè)主、企業(yè)主管、醫(yī)生、律師、自由職業(yè)者等。 二、目標消費群基本特征素描 收入高，有一定社會地位，思想成熟，事業(yè)有成，是構成社會的中堅力量。 他們中的部分人處于創(chuàng)業(yè)初期，對未來充滿信心和夢想。 他們在選房時關心的要素依次是樓盤升值潛力、地段、價格和景觀環(huán)境。 具有高明的商業(yè)頭腦，投資意識強烈。 工作壓力大，時間觀念很強，希望生活、工作能夠更加便捷，減少無謂的時間浪費。 已經(jīng)擁有家庭，且多為三口以上的家庭。 三、置業(yè)類型分析 二次置業(yè) 主要是私營業(yè)主和部分高級白領。他們 已經(jīng)擁有房子 ，但對現(xiàn)有居住條件不太滿意或者出于投資 的心理，準備換一套更合適的。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 辦公購房 這些人多為私營企業(yè)主 和高收入的自由職業(yè)者 ，處于創(chuàng)業(yè)的初期，無力自建或購置大面積的 高檔 寫字樓， 這種高性價比的商住樓便成為他們的首選。 首次購房 多數(shù)是企業(yè)的高級白領，事業(yè)早成，從外地到港城數(shù)年或剛剛結婚，需要一套獨立的住房。 炒房 主要是指那些專門從事 倒賣房子的“炒房族”。據(jù)調(diào)查， 2021年 我市大約有 200多名這樣的投機者，某個樓盤一旦被看好，往往會一次購買數(shù)套。有無升值潛力是決定他們購買行為的最大因素。 但是由于今 年樓市趨冷，預計炒房族會更為謹慎， 尤其對高端樓盤 不會有較大的動作。 第六部分：項目定位及概念提煉 一、項目定位 市場定位的前提 先對樓盤所生存的市場環(huán)境進行細分，以便在市場定位時區(qū)別于其他競爭者，挖掘出對消費者而言是有價值、有影響力的利益點，然后進行加工包裝。 市場定位圖 圖一 圖二 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 定位分析 定位思考一：商住樓 =商業(yè) +住宅？ 在北京， 有人稱商住樓為“不男不女”，亦即此類樓盤上面做住宅、底層做商鋪，既影響了純居住者的生活質(zhì)量，又無法開發(fā)出更大的商業(yè)價值，所以顯得不倫不類。正因如此，地產(chǎn)大師潘石屹徹底顛覆了傳統(tǒng)商住樓的觀點，將 SOHO概念移植到國內(nèi)。所謂“ SOHO”即英文 “Small Office ， Home Office”的縮寫，意為“小型的、家庭的辦公室”。如今， SOHO概念已被越來越多的人所接受，成為一種時尚潮流，人們稱在家辦公的人為“ SOHO一族”。可以說， SOHO是傳統(tǒng)商住樓的升級版，這種樓盤將生活和工作融合到一起，既消除了傳統(tǒng)商 住樓的弊端，又巧妙地避開了將住宅樓改成商務樓的法律沖突，實際上，這是一種物美價廉的“準寫字樓”，非常適合小公司和創(chuàng)業(yè)族。 那么，回到我們的項目上， 如果將本案定位為傳統(tǒng)商住樓，同樣面臨“不男不女”的問題；并且，商住樓在港城被大量復制，已經(jīng)屢見不鮮，無法再吸引人們的眼球。反倒是純商務辦公樓較少有開發(fā)商問津，這正好為我市大量的辦公人群留下了需求空間 。 例如，福港公寓也 是 典型的商住樓，但是很多人買來并不去居住，而是轉租給其他公司用作辦公場所，一套 130 平方米的套房年租金竟然 要 6 萬元，這給投資者帶來了巨大的利潤升 值空間；此外，世紀大廈也是商住樓變辦公樓的一個范例。這充分說明了我市 高層商住樓還具有較高的升值潛力 ， 這是一個長期被開發(fā)商忽略的潛在市場， 關鍵在于我們?nèi)绾蜗蛳M者進行訴求。 與其說讓消費者自己改變購房的用途，不如由我們主動推廣這種在港城新興的購房觀念，讓它變成開發(fā)商獨特而鮮明的廣告訴求 點 。 SOHO，無疑為我們提供了一個有效訴求的端口。 建議一： 做第一個吃螃蟹的人，將 SOHO 概念率先引入到港城，通過對 SOHO 概念的炒作，引導投資型業(yè)主和辦公置業(yè)型業(yè)主前來購買。 建議二： 對主樓的 部分 平面戶型進行適度 規(guī)劃 ， 使 其具有寫字樓的某些功能，以符合辦公的需要。同時，將略加改造的平面戶型作為 SOHO 概念的主體推出。 建議三： 做“ SOHO社區(qū)”概念，將裙樓和輔樓宣傳為主樓及周邊寫字樓（如石油大廈）的綜合配套服務區(qū)，使整個小區(qū)成為一個集辦公、居住、飲食、購物、消閑娛樂、健身等為一體的 綜合 SOHU 商務區(qū) 。 定位思考二：一棟樓 能否 激活一條街 ？ 事實證明，美食街（楊舍東街）是張家港城市規(guī)劃的一個敗筆。長期以來，經(jīng)營一直不溫不火，不倫不類，“美食”二字已經(jīng)名不符實。問題在于： 其一， 步行街有向西延伸的傾向，導致西門一帶成為餐飲 娛樂的 集中地段 ，搶走了美食街的大量客源。 其二，缺乏重量級的餐飲娛樂場所（如金海華）和地標性建筑，無法形成消費磁場； 而一些小飯店缺乏特色，始終上不了檔次。 其三，街區(qū)規(guī)劃不合理，場地狹小，缺乏停車位，無法進一步做大。 其四，定位模糊 。 要么做成高檔次餐飲中心，要么成為各地特色小吃的“博覽會 ”； 實際上兩者都不是，只是小飯店的簡單羅列。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以上問題，導致美食街的形象十分低劣 ，其商業(yè)前景也不大被看好，部分投資置業(yè)者缺乏信心，這也將成為本案銷售的抗性之一。 那么，如何走出美食街的經(jīng)營怪圈？ 建議一： 本案建成 后無疑將成為美食街乃至步行街以東的地標性建筑，我們應充分利用這一優(yōu)勢，樹立起本案“美食街地段領導者”的形象。 建議二：以“領導者”的身份， 通過新聞炒作，展開有關“美食街重新定位與改造”的討論，并通過組織相關的主題活動，讓投資者的目光重新關注美食街，并激起他們的投資信心和熱情。通過事件炒作，讓人們相信：本案的開