【正文】 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 宏泰銀座 （宏泰星座） 釋義：黃金、白銀皆是貴重之物，取名“銀座”，意即僅次于步行街的極品地段；銀座，還可以引起對財 富的聯(lián)想，暗示投資本案，財源滾滾。新時代 ”， 雖然通俗、大氣，瑯瑯上口， 但我們認為該名稱并不能準確概括項目的特征。 本案的市場定位 一個位于步行街旁邊的、高檔的、集辦公、居住、餐飲、購物、娛樂于一體的綜合性SOHO 社區(qū)。人們只有對美食街有信心，才會對本案產(chǎn)生信 心。 建議三： 醉翁之意不在酒。 建議二：以“領(lǐng)導者”的身份， 通過新聞炒作，展開有關(guān)“美食街重新定位與改造”的討論，并通過組織相關(guān)的主題活動，讓投資者的目光重新關(guān)注美食街，并激起他們的投資信心和熱情。 以上問題，導致美食街的形象十分低劣 ，其商業(yè)前景也不大被看好，部分投資置業(yè)者缺乏信心，這也將成為本案銷售的抗性之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其四，定位模糊 。 其二，缺乏重量級的餐飲娛樂場所（如金海華）和地標性建筑，無法形成消費磁場； 而一些小飯店缺乏特色，始終上不了檔次。長期以來，經(jīng)營一直不溫不火，不倫不類，“美食”二字已經(jīng)名不符實。 建議三： 做“ SOHO社區(qū)”概念，將裙樓和輔樓宣傳為主樓及周邊寫字樓（如石油大廈）的綜合配套服務(wù)區(qū)，使整個小區(qū)成為一個集辦公、居住、飲食、購物、消閑娛樂、健身等為一體的 綜合 SOHU 商務(wù)區(qū) 。 建議二： 對主樓的 部分 平面戶型進行適度 規(guī)劃 ， 使 其具有寫字樓的某些功能，以符合辦公的需要。 SOHO，無疑為我們提供了一個有效訴求的端口。這充分說明了我市 高層商住樓還具有較高的升值潛力 ， 這是一個長期被開發(fā)商忽略的潛在市場， 關(guān)鍵在于我們?nèi)绾蜗蛳M者進行訴求。反倒是純商務(wù)辦公樓較少有開發(fā)商問津，這正好為我市大量的辦公人群留下了需求空間 ?？梢哉f， SOHO是傳統(tǒng)商住樓的升級版，這種樓盤將生活和工作融合到一起，既消除了傳統(tǒng)商 住樓的弊端，又巧妙地避開了將住宅樓改成商務(wù)樓的法律沖突，實際上，這是一種物美價廉的“準寫字樓”，非常適合小公司和創(chuàng)業(yè)族。所謂“ SOHO”即英文 “Small Office ， Home Office”的縮寫，意為“小型的、家庭的辦公室”。 定位分析 定位思考一：商住樓 =商業(yè) +住宅？ 在北京， 有人稱商住樓為“不男不女”，亦即此類樓盤上面做住宅、底層做商鋪，既影響了純居住者的生活質(zhì)量，又無法開發(fā)出更大的商業(yè)價值，所以顯得不倫不類。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市場定位圖 圖一 圖二 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但是由于今 年樓市趨冷，預(yù)計炒房族會更為謹慎， 尤其對高端樓盤 不會有較大的動作。據(jù)調(diào)查， 2021年 我市大約有 200多名這樣的投機者，某個樓盤一旦被看好，往往會一次購買數(shù)套。 首次購房 多數(shù)是企業(yè)的高級白領(lǐng)，事業(yè)早成，從外地到港城數(shù)年或剛剛結(jié)婚，需要一套獨立的住房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們 已經(jīng)擁有房子 ，但對現(xiàn)有居住條件不太滿意或者出于投資 的心理，準備換一套更合適的。 已經(jīng)擁有家庭，且多為三口以上的家庭。 具有高明的商業(yè)頭腦，投資意識強烈。 他們中的部分人處于創(chuàng)業(yè)初期，對未來充滿信心和夢想。 職業(yè)：私營 業(yè)主、企業(yè)主管、醫(yī)生、律師、自由職業(yè)者等。 年齡： 2545歲之間。 本案在房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)低谷的情況下逆勢推出，本身就存在一定的風險。 由于當初規(guī)劃失誤，導致美食街長期經(jīng)營不善，商業(yè)價值日漸萎縮，給人以低檔的物業(yè)形象，使人們對其投資前景顯得有些信心不足。 隨著港城投資創(chuàng)業(yè)者的日漸增多，他們對辦公空間的需求也越來越大，本案商住兩用，恰恰迎合了這一需求。 三、機會點（ Opportunity） 市政府《關(guān)于科學發(fā)展小高層、高層住宅的實施意見》和《張家港市小高層、高層住宅電梯專項補貼資金管理辦法》 的 出臺 ，將引發(fā)人們對本案的關(guān)注與青睞。 本案推廣工作起步晚，缺乏有效的前期宣傳導入，在競爭對手的強大宣傳攻 勢面前處于劣勢。 本案將成為步行街東側(cè)地標性建筑，其 簡潔、流暢、飄逸的樓體風格，有助于樹立其高檔、時尚的物業(yè)形象。 較為單一的戶型設(shè)計，使我們的消費群體更加集中，形成有效的市場細分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 掃尾期：利用前期銷售慣性，完成剩余樓盤的銷售，并建立起樓盤的美譽度。 階段性目標： 引爆期： 全面包裝 上市，制造 開盤 的轟動效應(yīng)，完成 30%左右的銷售業(yè)績，取得開門紅 。 第三部分：我們的推廣目標 在預(yù)算年度內(nèi)通過整合推廣，完成總量的 80%以上的銷售。 美食街項目與競爭 對手相比，在項目地段上具有明顯優(yōu)勢，但在 房地產(chǎn)商品牌、價格、規(guī)模、景觀、物業(yè)上都不具有絕對的優(yōu)勢。 競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主，如 TOWNHOUSE、親水型住宅、健康社區(qū)等等，通過概念制造差異性賣點，引導消費者的觀念。而硬件的比拼越來越 趨于同質(zhì)化，所以樓盤與樓盤之間的競爭更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。（該地段正在售賣的還有揚帆名都、興鴻名都） 此外，還包括 亨通嘉園、 丁香苑、明日嘉園 等競爭對手。自然和教育環(huán)境是其最大的優(yōu)勢，在宣傳方面強調(diào)“顛峰都市豪宅”概念，走高端路線。 差異性競爭樓盤 南城花園： 由南城房產(chǎn)開發(fā)的水景花園，依傍 暨陽湖，推出“運動、健康、園林”的主題概念，并采用全案代理的方式運作，在推廣上側(cè)重于新聞 炒作和活動促銷。 同質(zhì)性競爭樓盤 目前，在我市尚未出現(xiàn)與宏泰 同域性競爭樓盤 王府名邸： 由華興房產(chǎn)開發(fā)，是政府規(guī)劃的步行街南擴重點工程，由高層和小高層組成的高檔商住樓，地段優(yōu)勢和空中生態(tài)花園是其推廣的兩大亮點，目前起價即已達到 5200元以上。 用于辦公的商住樓尚存在著 一定 的需求空間，這一消費群體將引起開發(fā)商的重視。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但去年房市“井噴”的慣性，將使房價繼續(xù)在一個較高的價位上緩慢運行，甚至保持小幅增長。 三、 2021 年下半年樓市展望 房價的快速上漲將得到抑制，進入緩慢增長時期。加之 2021年部分 開發(fā)商囤積的商品房尚未去化， 2021年高端樓盤已初 現(xiàn)“飽和”現(xiàn)象。 自 2021年 1 月以來，受全