望京天地整合推廣方案(編輯修改稿)
2025-06-15 03:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 財(cái)富升級(jí) 推廣策略 ： 在產(chǎn)品方面，突出專業(yè)市場概念。規(guī)模大，國有企業(yè)背景，產(chǎn)權(quán)式商鋪，十年 80%返租， 8年經(jīng)營，強(qiáng)化投資者的信心。 客源分析： 客源以投資者和經(jīng)營商為主。（有一批固定的老客戶） 去化分析： 5月份開盤，據(jù)現(xiàn)場介紹，目前在售的 12層銷售過半，一層及 35層招商已經(jīng)完成， 2層部分完成。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 代理公司的銷售人員，業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)比較足，反應(yīng)快，有 較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。 優(yōu)劣點(diǎn)分析 ? 優(yōu)勢(shì)分析： (1) 裝飾城升級(jí)改造，有一批固定的老客戶； (2) 有 8年經(jīng)營，而且生意不錯(cuò)，投資者有信心； (3)底層商鋪價(jià)格 900015000元 /㎡，相比望京的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； (4) 35層保留面積自營，顯示了發(fā)展商的信心； (5) 先招商后銷售的銷售策略增強(qiáng)了投資者的信心； (6) 項(xiàng)目屬于 工商局的國資背景。 （ 7）得房率 73%，相對(duì)較高。 ? 劣勢(shì)分析 (1) 業(yè)態(tài)單一； (2) 相較之望京前三年 8%，后七年 10%的投資回報(bào)率，投資回報(bào)率不具競爭力 ； (3) 總價(jià)在 40萬 150萬不等，總價(jià)不能為一般工薪階層所承受 望京天地項(xiàng)目 SWOT 分析 1） Strength 優(yōu)勢(shì)分析 ? 大西路原為鎮(zhèn)江老商業(yè)區(qū)，在鎮(zhèn)江人尤其是老鎮(zhèn)江中依然有自己不可替代的地位；大西路的文化歷史背景和人文底蘊(yùn)較濃厚，目前為鎮(zhèn)江的文化保護(hù)區(qū)之一； ? 大西路目前接受政府的統(tǒng)一規(guī)劃，新建商鋪都為民國風(fēng)格，能形成較統(tǒng)一的形象； ? 本項(xiàng)目形式有明顯特色，將沿街商鋪和集中商業(yè)結(jié)合起來，更容易聚合人氣，打造形象。項(xiàng)目規(guī)劃有停車場，對(duì)于消費(fèi)和辦公將非常方便； ? 產(chǎn)權(quán)式商鋪，前三年 8%，后七年 10%的投資回報(bào)率在當(dāng)?shù)赝顿Y收益具有一定競爭力； ? 商鋪面積小，投資門檻低，總價(jià)低； ? 品牌服飾中心填補(bǔ)了鎮(zhèn)江市場空白，商業(yè)業(yè)態(tài)具有獨(dú)一性 2） Weakness 劣勢(shì)分析 ： ? 得房率低，單價(jià)過高 ? 雖然政府對(duì)大市口進(jìn)行保護(hù)和翻新，但由于沒有進(jìn)行非常統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，依然留有很多舊商鋪，無法形成新的有影響力的商業(yè)圈。 ? 本項(xiàng)目緊靠市中心，大市口各種購物休閑娛樂設(shè)施跟齊全，按照消費(fèi)習(xí)慣，普通休閑購物市民將更樂意選擇解放路、中山路的市中心； ? 本項(xiàng)目所處大西路，原先為鎮(zhèn)江老市中心，其商業(yè)地位早已經(jīng)被大市口取代并超越，在鎮(zhèn)江人心目中形成了昨日黃花的印象，要重新喚起對(duì)大西路項(xiàng)目的好感將需要花更大的力氣和更長的時(shí)間； 3） Opportunity 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 政府對(duì)大西 路的統(tǒng)一改造，周邊小區(qū)都為待拆遷的老宅，并將其列入鎮(zhèn)江文化保護(hù)區(qū)，整體規(guī)劃性較強(qiáng)，有望成為重新崛起； ? 品牌服飾批發(fā)市場填補(bǔ)了鎮(zhèn)江商業(yè)空白，而象甘露商城的這樣的市場從產(chǎn)品和購物環(huán)境上都不能與之相比； ? 目前即將開盤的商業(yè)樓盤一般都不是工薪階層所能承受，而本案的主力投資者是工薪階層 ? 目標(biāo)客戶有可強(qiáng)的引導(dǎo)性，投資盲目性高 4） Threat 威脅點(diǎn)分析 ? 周邊居住和消費(fèi)人群基本都是本地人，且以中老年人為主，流動(dòng)人口少，消費(fèi)力相對(duì)較弱。 ? 周邊缺乏大型的集中居住區(qū)，居民日常消費(fèi)更習(xí)慣于選擇樓下雜貨店。 ? 上半年開盤 的樓盤加劇，鎮(zhèn)江裝飾城已經(jīng)成為目前的競爭對(duì)手，而第一樓街的開盤勢(shì)必要搶走一部分客戶，紅豆購物廣場也將正式啟動(dòng)，競爭比較激烈。 ? 由于太和廣場和紫金大廈的先例打擊了投資者的信心，人們對(duì)開發(fā)商以及招商管理公司和市場日后經(jīng)營的疑慮目前已經(jīng)成為項(xiàng)目的最大威脅點(diǎn)。 業(yè)態(tài)分析 從鎮(zhèn)江目前的市場看，沒有一個(gè)服裝批發(fā)中心。鎮(zhèn)江商業(yè)城
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