【文章內容簡介】 7%B859746621%C110139103145%D14422061927%合計2264100%（二）多層住宅戶型分配表多層住宅戶型分配表戶型編號面積戶數(shù)戶型比小計DS174㎡34%%DS285㎡88%DS397㎡96%%DS495㎡124%DM1110㎡236%%DL1127㎡418%DL2146㎡142%%DP1182㎡8%%DP2185㎡16%P1220㎡4%1%P2215㎡8%合計137882㎡1174100%100%（三）高層住宅戶型分配表高層住宅戶型分配表戶型編號面積戶數(shù)戶型比GS190㎡64%%GS297㎡20%GM1126㎡141%%GM2115㎡64%GL1139㎡54%GL2144㎡213%GL3158㎡54%GL4135㎡64%GL5158㎡64%GL6129㎡54%GL7147㎡72%GG195㎡24%%GG291㎡12%GTL1218㎡38%%D144㎡38%14%D242㎡38%D344㎡38%D488㎡38%合計134732㎡1090100%100%（四）客源分類A類客源主要面對的是總價在14—20萬左右的房源。以一房為主，面積42—74m2，這類房源客年齡在2835歲之間。這類年齡層的人士普遍接受過較高學歷教育，尤其是大學以上教育。通過調查還發(fā)現(xiàn)：這類面積的房型比較受本地結婚人士的歡迎，主要被畢業(yè)時間不長的大學生，新婚家庭等經濟力量相對較弱的群體歡迎。綜合分析得出：A類客源以本地客戶為主，主要是以改善居住條件和新婚用房為主。B類客源主要面對的是總價在20—28萬左右的房源。以二房及小三房為主，面積在85—97m2之間，這類房源對年紀相對較輕的本地人士來說，總價略高于他們的支付能力，而對3645歲之間的經濟基礎相對較好的人士來說，小三房可以照顧到他們家庭規(guī)模的實際需要，且面積相對不大，經濟承受力不會很大。B類客源中的本地人士普遍接受過高等教育，而且有部分接受過大學以上教育，其中有部分屬于專業(yè)技能人士。B類客源中三口之家的比重相當大，但子女較小，大部分在上小學或中學，這類面積的戶型的購買客戶主要為實用型客戶，主要購房目的是自住，改善居住條件。C類客源主要面對的總價在30—40萬左右的房源。以三房為主，面積在110—140m2之間，這類房源對年齡在35歲以上的中年人士較有吸引力。因總價較高，本地35歲以下人士的購買較少，對55歲以上人士來說，一般也會由其子女決定，所以不構成主力購買。將有外地人士的購買，因此學歷以大學及大學以上為主。此外，C類客源因房型面積較大，總價較高，因此對事業(yè)成功人士有較強的吸引力，非常適合他們購買，并同自己的長輩與子女共同居住，以體現(xiàn)個人成就感。D類客源主要面對的總價在4060萬的房源。以多房、疊排、排屋為主，面積在144220m2以上的景觀房為主，因為面積以及總價較高，所以購買主力將是外地或本地事業(yè)有成的商務人士，年齡普遍在3645歲之間。在D類客源中也會存在占很大比重的外省市人士，其學歷相對較高。因此D類客源的學歷教育背景表現(xiàn)出以大學為主，小學、中學以及大學以上的多樣分布。此類客源觀念較新，注重個人生活空間以及生活的情趣性；外省客戶，因長輩大都不在本地，而且他們的經濟實力較強，有投資的考慮，因此主要以三口之家為主。第四章 推導/根本任何企劃思路的確立都不是憑空臆想的，它必然是通過掌握實際的運作情況和對以往的豐富經驗中進行歸納演繹，從而進行嚴密謹慎的推導，并加以創(chuàng)新和延展，這樣的企劃思路經得起市場檢驗，在針對**天韻進行企劃思路設計時，經歷著一系列嚴格的推導過程。一、項目分析優(yōu)勢所在優(yōu)勢不是簡單的羅列，而是經過比較后所擁有的獨特的競爭優(yōu)勢，具有唯一性和不可復制性。本案的優(yōu)勢有如下三點：◎地域特征本地塊地處北海路，因其環(huán)境和規(guī)劃優(yōu)勢，具有人文與景觀兩大價值。四面臨街，緊臨區(qū)政府、市民廣場，交通順暢。周邊地域將相繼開發(fā)，將成為未來的投資熱點地區(qū)。地塊面積適中，北臨**市城市公園，適合開發(fā)大型綜合性社區(qū)?！虍a品特征規(guī)劃新穎獨特，多層、小高層、高層、疊排、排屋、單身公寓，周邊商業(yè)步行街等。復合式立體景觀，西側水與藝術，東側水與自然，社區(qū)景觀具時代感又體現(xiàn)了深厚的人文底蘊。立面設計是簡潔高雅，社區(qū)采用智能化成套技術，實現(xiàn)水、電、氣戶外計量，遠程抄表，以及智能化安防系統(tǒng)等。多層及高層住宅平屋面設有屋頂花園、外飄窗、景觀陽臺等，戶型設計考究細致，南北朝向，通風采光良好。◎開發(fā)商優(yōu)勢山東**國大房地產開發(fā)有限公司是浙江國大集團投資、浙江惠豐投資發(fā)展有限公司和浙江省交電化工有限公司聯(lián)合組建的房地產公司，公司實力雄厚?？蛻艄残员景傅目驮刺卣鲗е铝丝蛻魧哟慰缍缺容^大，但是他們也有一些共性，他們對產品需求的共性，歸納如下：要求產品具有稀有性、新穎性、獨特性。與均好性相比，更注重樓盤有可以向他人炫耀的獨特個性。非常注重環(huán)境。包括大的區(qū)域環(huán)境和小區(qū)內的住宅環(huán)境。與鬧市的距離應控制在一定時間內。熱衷于親水景觀。注重產品的層次和文化。對品牌有強烈的追隨性，更寧愿相信樓盤里那些深層的精神內涵。對于知識性的中產階級客戶更加注重尊貴感的識別印記，潛意識里他們認為自己是與別人不同的。健康是此類客戶心里最在意的事情。有前瞻性眼光，即使是用來自住的，也一定要以發(fā)展的眼光判斷此區(qū)域的期望價值。對家庭與親情有更多渴望，盡管沒有多少時間來溝通親情，但總力圖為家庭擔待得更多些，讓家庭成員生活地更加舒適，是他們追求的成就感。因此他們也注重家庭成員對自己的評價。對公共話題的關注，比如教育、城市文化、道德討論等。操作空間無論是開發(fā)規(guī)劃還是營銷包裝，共同的目的都是要把它做成**開發(fā)區(qū)的領袖性和地標性樓盤，因此它的競爭區(qū)域不僅僅是當?shù)氐闹苓吰浠瘶潜P，更主要的是要將自身打造成一個當?shù)仄渌椖克鶡o法望其項背的大型高級綜合性社區(qū)。目前，**市樓盤的供應和需求之間仍有一定的差距，客戶中有相當?shù)牟糠植皇鞘状钨彿?，所以往往比較冷靜，沒有特別充足的打動他們的理由，他們往往會選擇繼續(xù)觀望。這也是**市住宅市場持續(xù)走緩很難形成銷售高潮的共同原因之一。**形勢熱點**是半島城市群中的工業(yè)強市，擁有機械裝備、紡織服裝、海洋化工、食品加工、造包裝、電子信息等優(yōu)勢產業(yè)。**是動力機械、紡織和高新技術產業(yè)為基礎的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術教育為特色的文化教育產業(yè)基地，以及是具有國際影響的世界風箏文化傳播交流中心。**是半島地區(qū)重要的商貿物流中心和聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐，日益為大家所重視，吸引力與日俱增。第