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正文內(nèi)容

經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法解讀及案例(編輯修改稿)

2024-10-15 06:22 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 操作中,可能難度較大。 ⑵ 抵押權(quán)在先,租賃權(quán)在后。租賃合約理論上應(yīng)該不會對抵押權(quán)造成影響, 但為了避免實現(xiàn)抵押權(quán)時可能出現(xiàn)的麻煩,辦法還是 要求借款人做到告知承租人物業(yè)已經(jīng)抵押的義務(wù)等 。 要防止租賃雙方惡意串通,簽訂不合理條約損害抵押權(quán)人利益的情況出現(xiàn)。如果遭遇這種情況,銀行可以以“善意第三人”來提出抗辯。 經(jīng)營行需及時掌握出租狀況,準確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量,動態(tài)調(diào)整還款計劃。 分行和經(jīng)營行應(yīng)制定貸后監(jiān)管方案,指定專門客戶經(jīng)理(小組)加強貸后管理,經(jīng)營行需定期對經(jīng)營性物業(yè)貸款進行檢查,發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租情況惡化、借款人實際租金收入明顯低于貸款申報時水平、租金收入不足以維持正常經(jīng)營和歸還分期還款額及其他風(fēng)險預(yù)警信號時,經(jīng)營行應(yīng)及時按要求進行風(fēng)險 預(yù)警并采取風(fēng)險防范措施。 經(jīng)營行需每半年向?qū)徟袌蟾尜J款運作情況,如遇重大問題,需及時向?qū)徟袌蟾?。由于本貸款品種期限較長,期間如遇客戶經(jīng)理(小組)變動,需做好交接工作,落實客戶經(jīng)理責(zé)任制。 八、 特別規(guī)定 對于物業(yè)所有權(quán)人與借款人不一致的,原則上不得發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款,但對于同時滿足以下條件的客戶,確有融資需求的,可采用將物業(yè)所有權(quán)人作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人,并將物業(yè)所有權(quán)人作為抵押人方式進行運作,同時需以個案方式報總行(房地產(chǎn)信貸部)準入同意后按相關(guān)權(quán)限和流程運作: ⑴ 符合 辦法規(guī)定 貸款 客戶 基本條件; ⑵ 信用等級 AA 及以上,無不良信用記錄; ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕,所有者權(quán)益在 2 億元(含)以上,資產(chǎn)負債率低于 75%。 對于我行已經(jīng)辦理的存量經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù),在滿足以下條件的前提下,可根據(jù)借款人需求,重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途,按照相關(guān)權(quán)限及程序?qū)徟l(fā)放新貸款置換存量貸款: A、 借款人同時滿足以下條件: ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件; ⑵ 信用等級 AA 及以上,無不良信用記錄; ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕,所有者權(quán)益在 2 億元(含)以上,資產(chǎn)負債率低于 75%。 B、 存量經(jīng)營性物業(yè)貸款還款記錄良好,無不良信用記錄; C、 物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房; D、 與存量貸款發(fā)放時相比,物業(yè)租金水平明顯上漲或抵押物價值明顯增加; E、 新貸款超過存量貸款的額度應(yīng)符合辦法 關(guān)于 用途 的規(guī)定 。 第四章 差異化管理 差異化管理是此次《辦法》的一個亮點,主要是針對一些符合特定條件的項目,采用區(qū)別于一般產(chǎn) 品規(guī)定的做法,有針對性地突破原有的約束框架,提升產(chǎn)品的適應(yīng)市場能力。這里既有對產(chǎn)品發(fā)展趨勢的嘗試,也有業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面的考慮,所以單列一個章節(jié)簡要介紹。 一、區(qū)域限制 可實行差異化管理的區(qū)域為 杭州、溫州、紹興、臺州四個地區(qū) 。 工業(yè)和倉儲用房類 還必須 要求 物業(yè)處于 國家級開發(fā)園區(qū)、省級開發(fā)園區(qū)以及經(jīng)濟發(fā)達城市內(nèi)符合城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施完備、產(chǎn)業(yè)集聚度高的工業(yè)片區(qū)。 二、 差異化管理細則 目前辦法針對三種具體情況提出了差異化管理細則,具體情況如下: 放寬貸款期限到 15年。 A、 借款人同時滿足以下條件: ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件; ⑵ 信用等級 AA 及以上,無不良信用記錄; ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕,所有者權(quán)益在 2 億元(含)以上,資產(chǎn)負債率低于 75%。 B、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、租金收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好、物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流能夠全部覆蓋貸款本息; C、 物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房,其中:賓館酒店應(yīng)為五星級(含)以上,由國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營;寫字樓項目應(yīng)為甲級(含)以上;商業(yè)營業(yè)用房 的主力店應(yīng)為知名品牌。 物業(yè)自身經(jīng)營還貸來源占比放寬到 60% A、 借款人同時滿足以下條件: ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件; ⑵ 信用等級 AA 及以上,無不良信用記錄; ⑶ .綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕 ,所有者權(quán)益在 3 億元(含)以上,資產(chǎn)負債率低于 75%。 B、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、經(jīng)營收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好; C、 物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房,其中:賓館酒店應(yīng)為五星級(含)以上,由 國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營;寫字樓項目應(yīng)為甲級(含)以上;商業(yè)營業(yè)用房的主力店應(yīng)為知名品牌; D、 經(jīng)營性物業(yè)貸款期限不得超過 10 年。 “房地產(chǎn)開發(fā)貸款 +經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合 貸款 A、 定義: 指對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目,在項目建設(shè)期將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進行調(diào)查、審查和審批,其中開發(fā)貸款用于項目建設(shè)期的資金需求,經(jīng)營性物業(yè)貸款用于置換開發(fā)貸款,對符合我行經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的,物業(yè)竣工并投入經(jīng)營后直接發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。 B、 額度、期限和科目 :房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度根據(jù)項目投資情況確定,經(jīng)營 性物業(yè)貸款額度根據(jù)對物業(yè)未來現(xiàn)金流和抵押物價值的預(yù)測情況確定,但不得超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度。組合貸款總期限不得超過 15 年,其中:開發(fā)貸款期限不得超過 5 年;經(jīng)營性物業(yè)貸款期限原則上不得超過 10 年。組合貸款中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)分別在相應(yīng)科目反映。 C、 授權(quán)、授信規(guī)定 :組合貸款不改變現(xiàn)有的授權(quán)、授信體制??紤]到部分區(qū)域的經(jīng)營性物業(yè)貸款權(quán)限大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限,本著審慎原則,組合貸款的審批權(quán)限按房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限掌握。組合貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理,考慮到經(jīng)營性物業(yè)貸款專門用于置換我行開發(fā)貸款,為避 免在授信階段重復(fù)計算開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款授信額度,降低客戶授信空間,對于經(jīng)營性物業(yè)貸款可不單獨審批授信額度,實行經(jīng)營性物業(yè)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信額度共享。 D、 業(yè)務(wù)運作流程 :在介入房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目時,可將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進行調(diào)查、審查和審批,同時對經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定相關(guān)提款條件,審批結(jié)束后,根據(jù)項目開發(fā)進度發(fā)放開發(fā)貸款,待物業(yè)竣工驗收投入經(jīng)營后,滿足經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款,用于置換房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 E、 適用條件 1. 借款人同時滿足以下條件: ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件; ⑵ 信用等級 AA 及以上,無不良信用記錄; ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕,所有者權(quán)益在 2 億元(含)以上,資產(chǎn)負債率低于 75%。 (或自營)的整體項目或可保持相對完整并可獨立抵押的整體項目的一部分。物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)。 F、 貸款方案確定 借款人須在申請貸款前,明確項目租售計劃。若項目租售計劃為整體出租(或經(jīng)營),可就整體項目確定組合貸款方案 ;若項目租售計劃為部分銷售、部分出租(或經(jīng)營),而我行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款階段擬對整體項目予以介入,則需對銷售部分和出租(或經(jīng)營)部分分別確定貸款方案,對于銷售部分只可制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款方案,對于出租(或經(jīng)營)部分可制定組合貸款方案。 G、 風(fēng)險控制措施 。在對組合貸款進行審批時,需對后期經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定具體提款條件,在所有提款條件均滿足后方可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。具體提款條件需包括(但不限于)以下幾點: ( 1)客戶的整體經(jīng)營及財務(wù)狀況正常,經(jīng)營收入、利潤及現(xiàn)金流情況與我行房地產(chǎn)開發(fā) 貸款評估的情況相同或優(yōu)于評估情況; ( 2)取得物業(yè)房屋所有權(quán)證書; ( 3)物業(yè)出租率或意向性租約簽約率不低于 60%; ( 4)物業(yè)未來租金收入水平穩(wěn)定、現(xiàn)金流足以覆蓋貸款本息; ( 5)經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押率不高于 70%。 ,并且優(yōu)先作為開發(fā)貸款的還款來源。 、經(jīng)營收入及利潤水平遠低于預(yù)期、未來現(xiàn)金流無法覆蓋貸款本息,項目出現(xiàn)建設(shè)期延長、招租情況不理想、租金水平或物業(yè)評估值遠低于評估預(yù)測值等情況,無法達到組合貸款審批預(yù)設(shè) 條件的,應(yīng)及時中止經(jīng)營性物業(yè)貸款的發(fā)放,同時采取以下措施保證開發(fā)貸款安全: ( 1)要求借款人調(diào)整經(jīng)營策略,將原計劃用于出租或自營的物業(yè)變更為銷售方式,盡快回籠資金; ( 2)要求借款人通過他行融資、股東代償?shù)确绞綒w還我行開發(fā)貸款; ( 3)要求借款人落實足額抵押擔(dān)保,對于集團性客戶,還應(yīng)增加集團或核心公司保證擔(dān)保,落實貸款第二還款來源。 作,對于開發(fā)貸款的抵押權(quán)消滅后、經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押權(quán)設(shè)定前,我行貸款處于懸空狀態(tài)的,應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保。 第五章 調(diào)查評估要點 一、 借款人評價 主要應(yīng)該著重以下方面進行調(diào)查: 企業(yè)基本情況 。 重點調(diào)查清楚借款人的 注冊成立情況 、 股權(quán)結(jié)構(gòu) 、 內(nèi)部組織結(jié)構(gòu) 、 控股股東情況 、 對外投資情況 以及 主要經(jīng)營者素質(zhì)等 。 經(jīng)營業(yè)績情況 。 調(diào)查說明企業(yè)的歷史 經(jīng)營情況 ,對其主營業(yè)務(wù),發(fā)展模式,行業(yè)地位等方面進行闡述,結(jié)合其資產(chǎn)規(guī)模,資金實力積累等方面綜合判斷企業(yè)的發(fā)展前景。 信用狀況 具體包括 開戶、信用評級情況 、 客戶分類 、 銀行負債、或有負債情況 。尤其要關(guān)注信用記錄情況。 財務(wù)狀況 主要從動態(tài)和靜態(tài)兩個角度進行分析判 斷,動態(tài)分析主要根據(jù)其 近三年主要財務(wù) 指標的發(fā)展演變的角度來分析說明;靜態(tài)分析則注重于當(dāng)期財務(wù)報表及其科目明細進行闡述,對于有疑義的事項,需要單獨列加說明。如評估增值、資本公積,往來科目等等。 二 、 抵押物評價 物業(yè)基本情況 ⑴ 地理位置、周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施、商業(yè)氛圍等 ⑵ 主體建筑結(jié)構(gòu) 特征 的描述,如果是局部物業(yè),應(yīng)當(dāng)先闡述清楚整體,然后再對抵押部分進行闡述;可以從外觀、建筑層數(shù)、平面形狀、功能分塊,主要分類面積等方面進行闡述。 ⑶ 主要指標: 產(chǎn)權(quán)情況,面積、性質(zhì),列表。 ⑷ 物業(yè)取得情況 : 取得時間、方式、成本投入等 物業(yè)經(jīng)營情況 : 經(jīng)營模式 、 經(jīng)營規(guī)模 和 主要經(jīng)營的內(nèi)容 。 經(jīng)營水平,如租金水平,出租率、客房價格等,還應(yīng)當(dāng)與周邊同類物業(yè)的經(jīng)營情況作出比較判斷 抵押物價值的初步判斷,主要采用市場比較的方法,尋找可參照案例進行說明。 三 、 償債能力評價 償債能力評價是調(diào)查評估的關(guān)鍵環(huán)節(jié),對于經(jīng)營性物業(yè)貸款而言,還有一個特別的評估內(nèi)容,需要區(qū)分出物業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的可用于償還貸款本息的現(xiàn)金流, 如果不足 80%,就不符合貸款要求。為此,物業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的評測是我們償債能力評價的主要內(nèi)容。 ? 評估中的注意點: ? 假定抵押物業(yè)獨立經(jīng)營,來測算現(xiàn)金流收支情況。要嚴格區(qū)分物業(yè)經(jīng)營收入和其他綜合收入。 ? 對收入估算,要以事實為依據(jù),根據(jù)前期的經(jīng)營水平,結(jié)合對市場的分析判斷,進行合理推測。 ? 對成本的估算,要充分考量,要將物業(yè)經(jīng)營中會發(fā)生的成本費用盡可能地考慮進去,預(yù)測的總成本與歷史數(shù)據(jù)要進行比對,總體水平保持一致或接近。 ? 可還貸資金 =稅后利潤 +折舊 +財務(wù)費用 下面以賓館酒店類及商業(yè)租賃類物業(yè)的具體測算作為參照 ,舉例說明在評估中的一些要點: ㈠ 、賓館酒店 收入估測 賓館酒店的經(jīng)營收入主要有客房收入、餐飲收入和其他收入等。其中客房收入和餐飲收入占據(jù)主導(dǎo)地位,是評估測算的重點。 A、客房收入 決定客房收入的主要因素是平均房價和客房率。如果不考慮遞增因素,可直接采用上一年度的實際經(jīng)營數(shù)據(jù),這是較為簡便的做法。 但如果上一年度由于特殊原因,造成經(jīng)營數(shù)據(jù)的失真,
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