【文章內(nèi)容簡介】 操作中，可能難度較大。 ⑵ 抵押權(quán)在先，租賃權(quán)在后。租賃合約理論上應(yīng)該不會對抵押權(quán)造成影響， 但為了避免實現(xiàn)抵押權(quán)時可能出現(xiàn)的麻煩，辦法還是 要求借款人做到告知承租人物業(yè)已經(jīng)抵押的義務(wù)等 。 要防止租賃雙方惡意串通，簽訂不合理條約損害抵押權(quán)人利益的情況出現(xiàn)。如果遭遇這種情況，銀行可以以“善意第三人”來提出抗辯。 經(jīng)營行需及時掌握出租狀況，準確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計劃。 分行和經(jīng)營行應(yīng)制定貸后監(jiān)管方案，指定專門客戶經(jīng)理（小組）加強貸后管理，經(jīng)營行需定期對經(jīng)營性物業(yè)貸款進行檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租情況惡化、借款人實際租金收入明顯低于貸款申報時水平、租金收入不足以維持正常經(jīng)營和歸還分期還款額及其他風(fēng)險預(yù)警信號時，經(jīng)營行應(yīng)及時按要求進行風(fēng)險 預(yù)警并采取風(fēng)險防范措施。 經(jīng)營行需每半年向?qū)徟袌蟾尜J款運作情況，如遇重大問題，需及時向?qū)徟袌蟾?。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經(jīng)理（小組）變動，需做好交接工作，落實客戶經(jīng)理責(zé)任制。 八、 特別規(guī)定 對于物業(yè)所有權(quán)人與借款人不一致的，原則上不得發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，但對于同時滿足以下條件的客戶，確有融資需求的，可采用將物業(yè)所有權(quán)人作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人，并將物業(yè)所有權(quán)人作為抵押人方式進行運作，同時需以個案方式報總行（房地產(chǎn)信貸部）準入同意后按相關(guān)權(quán)限和流程運作： ⑴ 符合 辦法規(guī)定 貸款 客戶 基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在 2 億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于 75%。 對于我行已經(jīng)辦理的存量經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，在滿足以下條件的前提下，可根據(jù)借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關(guān)權(quán)限及程序?qū)徟l(fā)放新貸款置換存量貸款： A、 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在 2 億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于 75%。 B、 存量經(jīng)營性物業(yè)貸款還款記錄良好，無不良信用記錄； C、 物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房； D、 與存量貸款發(fā)放時相比，物業(yè)租金水平明顯上漲或抵押物價值明顯增加； E、 新貸款超過存量貸款的額度應(yīng)符合辦法 關(guān)于 用途 的規(guī)定 。 第四章 差異化管理 差異化管理是此次《辦法》的一個亮點，主要是針對一些符合特定條件的項目，采用區(qū)別于一般產(chǎn) 品規(guī)定的做法，有針對性地突破原有的約束框架，提升產(chǎn)品的適應(yīng)市場能力。這里既有對產(chǎn)品發(fā)展趨勢的嘗試，也有業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面的考慮，所以單列一個章節(jié)簡要介紹。 一、區(qū)域限制 可實行差異化管理的區(qū)域為 杭州、溫州、紹興、臺州四個地區(qū) 。 工業(yè)和倉儲用房類 還必須 要求 物業(yè)處于 國家級開發(fā)園區(qū)、省級開發(fā)園區(qū)以及經(jīng)濟發(fā)達城市內(nèi)符合城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施完備、產(chǎn)業(yè)集聚度高的工業(yè)片區(qū)。 二、 差異化管理細則 目前辦法針對三種具體情況提出了差異化管理細則，具體情況如下： 放寬貸款期限到 15年。 A、 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在 2 億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于 75%。 B、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、租金收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好、物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流能夠全部覆蓋貸款本息； C、 物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應(yīng)為五星級（含）以上，由國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項目應(yīng)為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房 的主力店應(yīng)為知名品牌。 物業(yè)自身經(jīng)營還貸來源占比放寬到 60% A、 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ .綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕 ,所有者權(quán)益在 3 億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于 75%。 B、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、經(jīng)營收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好； C、 物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應(yīng)為五星級（含）以上，由 國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項目應(yīng)為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房的主力店應(yīng)為知名品牌； D、 經(jīng)營性物業(yè)貸款期限不得超過 10 年。 “房地產(chǎn)開發(fā)貸款 +經(jīng)營性物業(yè)貸款”組合 貸款 A、 定義： 指對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目建設(shè)期將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進行調(diào)查、審查和審批，其中開發(fā)貸款用于項目建設(shè)期的資金需求，經(jīng)營性物業(yè)貸款用于置換開發(fā)貸款，對符合我行經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的，物業(yè)竣工并投入經(jīng)營后直接發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。 B、 額度、期限和科目 ：房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度根據(jù)項目投資情況確定，經(jīng)營 性物業(yè)貸款額度根據(jù)對物業(yè)未來現(xiàn)金流和抵押物價值的預(yù)測情況確定，但不得超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度。組合貸款總期限不得超過 15 年，其中：開發(fā)貸款期限不得超過 5 年；經(jīng)營性物業(yè)貸款期限原則上不得超過 10 年。組合貸款中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)分別在相應(yīng)科目反映。 C、 授權(quán)、授信規(guī)定 ：組合貸款不改變現(xiàn)有的授權(quán)、授信體制?？紤]到部分區(qū)域的經(jīng)營性物業(yè)貸款權(quán)限大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限，本著審慎原則，組合貸款的審批權(quán)限按房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限掌握。組合貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理，考慮到經(jīng)營性物業(yè)貸款專門用于置換我行開發(fā)貸款，為避 免在授信階段重復(fù)計算開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款授信額度，降低客戶授信空間，對于經(jīng)營性物業(yè)貸款可不單獨審批授信額度，實行經(jīng)營性物業(yè)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信額度共享。 D、 業(yè)務(wù)運作流程 ：在介入房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目時，可將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進行調(diào)查、審查和審批，同時對經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定相關(guān)提款條件，審批結(jié)束后，根據(jù)項目開發(fā)進度發(fā)放開發(fā)貸款，待物業(yè)竣工驗收投入經(jīng)營后，滿足經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設(shè)定提款條件的發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于置換房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 E、 適用條件 1. 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在 2 億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于 75%。 （或自營）的整體項目或可保持相對完整并可獨立抵押的整體項目的一部分。物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)。 F、 貸款方案確定 借款人須在申請貸款前，明確項目租售計劃。若項目租售計劃為整體出租（或經(jīng)營），可就整體項目確定組合貸款方案 ；若項目租售計劃為部分銷售、部分出租（或經(jīng)營），而我行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款階段擬對整體項目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經(jīng)營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只可制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款方案，對于出租（或經(jīng)營）部分可制定組合貸款方案。 G、 風(fēng)險控制措施 。在對組合貸款進行審批時，需對后期經(jīng)營性物業(yè)貸款設(shè)定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。具體提款條件需包括（但不限于）以下幾點： （ 1）客戶的整體經(jīng)營及財務(wù)狀況正常，經(jīng)營收入、利潤及現(xiàn)金流情況與我行房地產(chǎn)開發(fā) 貸款評估的情況相同或優(yōu)于評估情況； （ 2）取得物業(yè)房屋所有權(quán)證書； （ 3）物業(yè)出租率或意向性租約簽約率不低于 60%； （ 4）物業(yè)未來租金收入水平穩(wěn)定、現(xiàn)金流足以覆蓋貸款本息； （ 5）經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押率不高于 70%。 ，并且優(yōu)先作為開發(fā)貸款的還款來源。 、經(jīng)營收入及利潤水平遠低于預(yù)期、未來現(xiàn)金流無法覆蓋貸款本息，項目出現(xiàn)建設(shè)期延長、招租情況不理想、租金水平或物業(yè)評估值遠低于評估預(yù)測值等情況，無法達到組合貸款審批預(yù)設(shè) 條件的，應(yīng)及時中止經(jīng)營性物業(yè)貸款的發(fā)放，同時采取以下措施保證開發(fā)貸款安全： （ 1）要求借款人調(diào)整經(jīng)營策略，將原計劃用于出租或自營的物業(yè)變更為銷售方式，盡快回籠資金； （ 2）要求借款人通過他行融資、股東代償?shù)确绞綒w還我行開發(fā)貸款； （ 3）要求借款人落實足額抵押擔(dān)保，對于集團性客戶，還應(yīng)增加集團或核心公司保證擔(dān)保，落實貸款第二還款來源。 作，對于開發(fā)貸款的抵押權(quán)消滅后、經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押權(quán)設(shè)定前，我行貸款處于懸空狀態(tài)的，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保。 第五章 調(diào)查評估要點 一、 借款人評價 主要應(yīng)該著重以下方面進行調(diào)查： 企業(yè)基本情況 。 重點調(diào)查清楚借款人的 注冊成立情況 、 股權(quán)結(jié)構(gòu) 、 內(nèi)部組織結(jié)構(gòu) 、 控股股東情況 、 對外投資情況 以及 主要經(jīng)營者素質(zhì)等 。 經(jīng)營業(yè)績情況 。 調(diào)查說明企業(yè)的歷史 經(jīng)營情況 ，對其主營業(yè)務(wù)，發(fā)展模式，行業(yè)地位等方面進行闡述，結(jié)合其資產(chǎn)規(guī)模，資金實力積累等方面綜合判斷企業(yè)的發(fā)展前景。 信用狀況 具體包括 開戶、信用評級情況 、 客戶分類 、 銀行負債、或有負債情況 。尤其要關(guān)注信用記錄情況。 財務(wù)狀況 主要從動態(tài)和靜態(tài)兩個角度進行分析判 斷，動態(tài)分析主要根據(jù)其 近三年主要財務(wù) 指標的發(fā)展演變的角度來分析說明；靜態(tài)分析則注重于當(dāng)期財務(wù)報表及其科目明細進行闡述，對于有疑義的事項，需要單獨列加說明。如評估增值、資本公積，往來科目等等。 二 、 抵押物評價 物業(yè)基本情況 ⑴ 地理位置、周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施、商業(yè)氛圍等 ⑵ 主體建筑結(jié)構(gòu) 特征 的描述，如果是局部物業(yè)，應(yīng)當(dāng)先闡述清楚整體，然后再對抵押部分進行闡述；可以從外觀、建筑層數(shù)、平面形狀、功能分塊，主要分類面積等方面進行闡述。 ⑶ 主要指標： 產(chǎn)權(quán)情況，面積、性質(zhì)，列表。 ⑷ 物業(yè)取得情況 ： 取得時間、方式、成本投入等 物業(yè)經(jīng)營情況 ： 經(jīng)營模式 、 經(jīng)營規(guī)模 和 主要經(jīng)營的內(nèi)容 。 經(jīng)營水平，如租金水平，出租率、客房價格等，還應(yīng)當(dāng)與周邊同類物業(yè)的經(jīng)營情況作出比較判斷 抵押物價值的初步判斷，主要采用市場比較的方法，尋找可參照案例進行說明。 三 、 償債能力評價 償債能力評價是調(diào)查評估的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于經(jīng)營性物業(yè)貸款而言，還有一個特別的評估內(nèi)容，需要區(qū)分出物業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的可用于償還貸款本息的現(xiàn)金流， 如果不足 80%，就不符合貸款要求。為此，物業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的評測是我們償債能力評價的主要內(nèi)容。 ? 評估中的注意點： ? 假定抵押物業(yè)獨立經(jīng)營，來測算現(xiàn)金流收支情況。要嚴格區(qū)分物業(yè)經(jīng)營收入和其他綜合收入。 ? 對收入估算，要以事實為依據(jù)，根據(jù)前期的經(jīng)營水平，結(jié)合對市場的分析判斷，進行合理推測。 ? 對成本的估算，要充分考量，要將物業(yè)經(jīng)營中會發(fā)生的成本費用盡可能地考慮進去，預(yù)測的總成本與歷史數(shù)據(jù)要進行比對，總體水平保持一致或接近。 ? 可還貸資金 =稅后利潤 +折舊 +財務(wù)費用 下面以賓館酒店類及商業(yè)租賃類物業(yè)的具體測算作為參照 ，舉例說明在評估中的一些要點： ㈠ 、賓館酒店 收入估測 賓館酒店的經(jīng)營收入主要有客房收入、餐飲收入和其他收入等。其中客房收入和餐飲收入占據(jù)主導(dǎo)地位，是評估測算的重點。 A、客房收入 決定客房收入的主要因素是平均房價和客房率。如果不考慮遞增因素，可直接采用上一年度的實際經(jīng)營數(shù)據(jù)，這是較為簡便的做法。 但如果上一年度由于特殊原因，造成經(jīng)營數(shù)據(jù)的失真，