光大銀行零售經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款(編輯修改稿)
2024-10-13 13:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)負(fù)債表；經(jīng)營性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書）；租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押證明等；本行需要提供的其他資料。第十一條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的調(diào)查和評估應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入（個人收入等）及綜合還款能力進(jìn)行評價。個人的經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務(wù)狀況等進(jìn)行調(diào)查和評估，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入及綜合還款能力進(jìn)行評價；（二）物業(yè)的權(quán)屬，是否竣工驗收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證；物業(yè)的出租經(jīng)營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現(xiàn)能力、大修及日常維護(hù)成本等；（三）物業(yè)的運(yùn)營時間，是否屬于開發(fā)建設(shè)期和營運(yùn)初期等高風(fēng)險階段的項目；（四）物業(yè)的完整性情況，是否物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)部分已出售，或是僅是部分物業(yè)用于抵押，抵押權(quán)是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現(xiàn)價值的不足；（五）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；（六）租賃合同（協(xié)議）情況。租賃合同（協(xié)議）是否真實，其內(nèi)容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利等對本行使抵押權(quán)的限制和影響。同時，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權(quán)惡意對抗本行抵押權(quán)，必須對租賃合同備案的真實性進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定；（七）承租人的情況，包括其資信、經(jīng)營狀況、租金支付能力及違約情況等。第六章 貸款的審批和發(fā)放第十二條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按照本行《貸款授權(quán)管理辦法》及相關(guān)的補(bǔ)充調(diào)整文件的有關(guān)規(guī)定管理。第十三條 貸款發(fā)放前，根據(jù)貸款人需要，可對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險，保險費(fèi)用由借款人承擔(dān)，并明確本行為第一受益人，保險期限不得短于貸款期限。第十四條 貸款行應(yīng)通過受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進(jìn)行管理與控制。第七章 擔(dān)保方式第十五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款以竣工驗收合格、且已取得房產(chǎn)證、土地證，并投入正常運(yùn)營的經(jīng)營性物業(yè)的房地產(chǎn)同時作抵押擔(dān)保，必要情況下，可追加其他擔(dān)保方式。第十六條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權(quán)人。第八章 貸款償還第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據(jù)借款人的收入實現(xiàn)時間來決定具體的還款期限，以月租方式或日常經(jīng)營實現(xiàn)收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實現(xiàn)收入周期超1個月的，可選擇按季還款。第十八條 等額本息還款，把經(jīng)營性物業(yè)貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月或季中。作為還款人，每個月或季歸還固定金額，每個月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。第十九條 在借款合同中應(yīng)明確下列事項（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權(quán)依法追償處置抵押物；（二）若借款人無法及時足額償還貸款本息的，本行有權(quán)從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。第九章 貸后管理第二十條 經(jīng)營性物業(yè)用于自營的，借款人必須在本行開立結(jié)算賬戶，并承諾物業(yè)經(jīng)營收支及其他相關(guān)結(jié)算全部通過該結(jié)算賬戶辦理，經(jīng)營（出租）收入歸行率不低于80%。第二十一條 及時掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調(diào)整還款計劃，現(xiàn)金流量充足時可提前償還貸款。借款人將抵押的物業(yè)出售時，須經(jīng)本行同意并相應(yīng)歸還本行貸款。第二十二條 經(jīng)辦行在貸款期內(nèi)要對抵押物價值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。若出現(xiàn)抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時，應(yīng)及時預(yù)警風(fēng)險并采取有效風(fēng)險控制措施。第二十三條 經(jīng)辦行應(yīng)指定專人加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)格按照我行《貸款“三查”實施細(xì)則規(guī)范》等相關(guān)制度執(zhí)行，及時掌握項目租售情況，準(zhǔn)確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，認(rèn)真做好項目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計劃，如發(fā)生重大情況，應(yīng)及時報告。期間如遇信貸人員變動的，必須做好交接工作，重新落實管理責(zé)任。第十章 附 則第二十四條 本辦法中就經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行本行《信貸管理基本制度》等相關(guān)規(guī)定。第二十五條 本辦法由XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行負(fù)責(zé)修訂和解釋。第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。第三篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款申請書文本經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款申請書文本公司簡介A、包括注冊資金、股東及持股比例；B、屬于房地產(chǎn)企業(yè)的，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級；C、公司或控股股東簡介。經(jīng)營性物業(yè)概況A、經(jīng)營性物業(yè)地理位置；B、經(jīng)營性物業(yè)等級，酒店、賓館類星級，寫字樓等級，百貨類物業(yè)面積，混合業(yè)態(tài)的物業(yè)分別進(jìn)行說明；C、經(jīng)營性物業(yè)定位，出租情況包括出租率、租賃合同的租期、租金水平。整體經(jīng)營情況及現(xiàn)金流情況；貸款要求
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