【正文】 不得超過(guò)物業(yè)產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限。 抵押方案的規(guī)定 ⑴ 原則上要求以整體方式抵押 ，簽訂一個(gè)抵押合同或者是最高額抵押合同，將抵押物整體綁定 。 上述做法存在以下問(wèn)題： A、割裂抵押物的完整性，改變 評(píng)估時(shí)假定的經(jīng)營(yíng)條件， 影響 物業(yè)預(yù)期的現(xiàn)金流 及 抵押物變現(xiàn)價(jià)值實(shí)現(xiàn) ， 從而導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。 ⑶ 對(duì)于可通過(guò)設(shè)定我行為第二順位抵押權(quán)人、在置換他行貸款后我行自動(dòng)成為第一順位抵押權(quán)人的，階段性擔(dān)保可不作要求。 說(shuō)明： ⑴ 該部分款項(xiàng)額度應(yīng)該是資本金比例以外款項(xiàng)，必要時(shí)需提供原始投入的證明。 當(dāng)然應(yīng)該包括不得購(gòu)買(mǎi)土地、證券投資產(chǎn)品等，為了避免可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)，建議對(duì)歸還股東資金的后續(xù)用途，也要加以適當(dāng)?shù)募s束和控制。物業(yè)保險(xiǎn)可采用一次性購(gòu)買(mǎi)或按年度為單位分期購(gòu)買(mǎi)方式，采用按年度為單位分期購(gòu)買(mǎi)的，借款人要與保險(xiǎn)公司簽訂覆蓋借款期限的續(xù)保協(xié)議，并保證保險(xiǎn)期限的連續(xù)性。借款人提前還款的，需提前一個(gè)月提出申請(qǐng)，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，需要繼續(xù)履行租賃合約。 分行和經(jīng)營(yíng)行應(yīng)制定貸后監(jiān)管方案，指定專(zhuān)門(mén)客戶經(jīng)理（小組）加強(qiáng)貸后管理，經(jīng)營(yíng)行需定期對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租情況惡化、借款人實(shí)際租金收入明顯低于貸款申報(bào)時(shí)水平、租金收入不足以維持正常經(jīng)營(yíng)和歸還分期還款額及其他風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)時(shí)，經(jīng)營(yíng)行應(yīng)及時(shí)按要求進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)警并采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 一、區(qū)域限制 可實(shí)行差異化管理的區(qū)域?yàn)?杭州、溫州、紹興、臺(tái)州四個(gè)地區(qū) 。 B、 額度、期限和科目 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額度根據(jù)項(xiàng)目投資情況確定，經(jīng)營(yíng) 性物業(yè)貸款額度根據(jù)對(duì)物業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流和抵押物價(jià)值的預(yù)測(cè)情況確定，但不得超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額度。 （或自營(yíng)）的整體項(xiàng)目或可保持相對(duì)完整并可獨(dú)立抵押的整體項(xiàng)目的一部分。 、經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)水平遠(yuǎn)低于預(yù)期、未來(lái)現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋貸款本息，項(xiàng)目出現(xiàn)建設(shè)期延長(zhǎng)、招租情況不理想、租金水平或物業(yè)評(píng)估值遠(yuǎn)低于評(píng)估預(yù)測(cè)值等情況，無(wú)法達(dá)到組合貸款審批預(yù)設(shè) 條件的，應(yīng)及時(shí)中止經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的發(fā)放，同時(shí)采取以下措施保證開(kāi)發(fā)貸款安全： （ 1）要求借款人調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，將原計(jì)劃用于出租或自營(yíng)的物業(yè)變更為銷(xiāo)售方式，盡快回籠資金； （ 2）要求借款人通過(guò)他行融資、股東代償?shù)确绞綒w還我行開(kāi)發(fā)貸款； （ 3）要求借款人落實(shí)足額抵押擔(dān)保，對(duì)于集團(tuán)性客戶，還應(yīng)增加集團(tuán)或核心公司保證擔(dān)保，落實(shí)貸款第二還款來(lái)源。 財(cái)務(wù)狀況 主要從動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩個(gè)角度進(jìn)行分析判 斷，動(dòng)態(tài)分析主要根據(jù)其 近三年主要財(cái)務(wù) 指標(biāo)的發(fā)展演變的角度來(lái)分析說(shuō)明；靜態(tài)分析則注重于當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表及其科目明細(xì)進(jìn)行闡述，對(duì)于有疑義的事項(xiàng)，需要單獨(dú)列加說(shuō)明。 ? 評(píng)估中的注意點(diǎn)： ? 假定抵押物業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，來(lái)測(cè)算現(xiàn)金流收支情況。 但如果上一年度由于特殊原因，造成經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的失真，無(wú)法直接作為后續(xù)年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的參照，那么就需要分別對(duì)平均房?jī)r(jià)和客房率進(jìn)行推測(cè)。 客房收入 =平均客房?jī)r(jià)格 *客房率 *客房數(shù) *365 B、餐飲收入 我們?cè)陧?xiàng)目評(píng)估實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，賓館餐飲與賓館客房率的關(guān)聯(lián)度并不大，傳統(tǒng)的按客房收入的一定比例來(lái)確定餐飲收入的方法，與實(shí)際情況偏差較大。 一般假 設(shè)的酒店裝修周期為 5 年，具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)酒店的檔次水平會(huì)有所不同，難以一概而論，控制在 2020 元 /㎡上下較為合理。需要從固定成本中單列開(kāi)來(lái)，根據(jù)我行貸款發(fā)放額和本金償還情況預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⊙對(duì)于一些委托品牌 酒店，還會(huì)有品牌管理費(fèi)。租賃合同的要素包括：租賃面積、租賃價(jià)格、期限，遞增率和付款約定等： ⊙租賃物業(yè)位置、租賃面積。 ⊙租賃價(jià)格遞增率。 依據(jù)物業(yè)的不同經(jīng)營(yíng)階段進(jìn)行合理的確定，理論上來(lái)說(shuō)，隨著物業(yè)經(jīng)營(yíng)成熟度的提高，出租率會(huì)逐步上升。 納入此類(lèi)收入的，還應(yīng)該還包括一些變相租金收入，出于避稅角度考慮，出租人有時(shí)會(huì)巧立名目，將租金收入分割成多種收入，比方說(shuō)場(chǎng)地使用費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)一類(lèi)的，也有將物業(yè)管理費(fèi)變相提高的，對(duì)于此類(lèi)收入，只要能夠調(diào)查屬實(shí)的，應(yīng)該都可以列入還款來(lái)源估算。 按上述營(yíng)業(yè)收入及成本費(fèi)用進(jìn)行估測(cè)，形成損益表。 二、 資料收集 借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需提供開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； 借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程； 借款人貸款證（卡）和資信證明材料； 借款人董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的決議； 借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表、科目明細(xì)； 房產(chǎn)所有權(quán)證等權(quán)屬證明文件； 租賃合同，廣告收入合同、物業(yè)管理費(fèi)收入合同等，列表清單； 物業(yè)經(jīng)營(yíng)方或主要承租人的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等資料； 三、政策分析 借款人 ⑴ 信用等級(jí)、客戶分類(lèi)、資產(chǎn)負(fù)債 率、所有者權(quán)益等 都符合 基本要求。 我們根據(jù)清單，隨機(jī)選擇了 5 份合同，到現(xiàn)場(chǎng)抽取原件確認(rèn)其真實(shí)性。 第一步還是核實(shí)真實(shí)性。 這里介紹二個(gè)公式 可以分別用來(lái)計(jì)算等額還款方式下的每期的本金和利息 ： 本金公式 PPMT(rate,per,nper,pv,fv,type) 利息公式 IPMT(rate,per,nper,pv,fv,type) Rate 為各期利率。 四、結(jié)論 ? 借款人經(jīng)營(yíng)情況理想，在行業(yè)占據(jù)了一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，財(cái)務(wù)情況良好，符合基本的要求。 321 321 321 337 337 337 354 354 354 371 3,404 2 經(jīng)營(yíng)稅金估算 260 260 260 273 273 273 287 287 287 301 2,761 營(yíng)業(yè)稅及附加 按稅率 %計(jì)算 96 96 96 100 100 100 105 105 105 111 1,015 房產(chǎn)稅 按租賃收入的 12%計(jì)算 165 165 165 173 173 173 181 181 181 190 1,746 3 凈收入合計(jì) 1,431 1,431 1,431 1,503 1,503 1,503 1,578 1,578 1,578 1,657 15,195 集團(tuán)有限公司“數(shù)碼港”還本付息表 年份 1 2 3 4 5 季度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 利息 180 176 173 170 166 163 160 156 152 149 145 141 137 133 130 125 121 117 113 109 本金 197 200 204 207 210 214 217 221 224 228 232 235 239 243 247 251 255 260 264 268 合計(jì) 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 年份 6 7 8 9 10 季度 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 利息 104 100 95 91 86 81 76 72 67 62 56 51 46 40 35 29 24 18 12 6 本金 272 277 281 286 291 295 300 305 310 315 320 326 331 336 342 347 353 359 365 371 合計(jì) 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 年利率 季利率 總期數(shù) 起始本金額 最后本金額 本息合計(jì) % % 40 11000 0 15,069 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計(jì) 利息 699 645 587 526 460 390 315 236 150 60 4069 本金 808 862 919 981 1,047 1,117 1,192 1,271 1,356 1,447 11000 合計(jì) 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 15069 集團(tuán)有限公司“數(shù)碼港”損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計(jì) 1 經(jīng)營(yíng)收入 1,692 1,692 1,692 1,776 1,776 1,776 1,865 1,865 1,865 1,958 17,956 租賃收入 1,371 1,371 1,371 1,439 1,439 1,439 1,511 1,511 1,511 1,587 14,552 廣告收入 321 321 321 337 337 337 354 354 354 371 3,404 2 運(yùn)營(yíng)成本 1,297 1,244 1,187 1,140 1,075 1,006 946 868 784 708 10,256 營(yíng)業(yè)稅及附加 96 96 96 100 100 100 105 105 105 111 1,015 房產(chǎn)稅 165 165 165 173 173 173 181 181 181 190 1,746 折舊及攤銷(xiāo) 288 288 288 288 288 288 288 288 288 288 2,879 綜合管理費(fèi) 50 51 52 53 54 55 56 57 59 60 547 財(cái)務(wù)費(fèi)用 699 645 587 526 460 390 315 236 150 60 4,069 3 利潤(rùn)總額 394 447 504 636 701 770 919 997 1,081 1,250 7,700 4 所得稅 99 112 126 159 175 192 230 249 270 312 1,925 5 稅后利潤(rùn) 296 336 378 477 526 577 689 748 811 937 5,775 6 可用來(lái)還本付息來(lái)源 (5++) 1,283 1,269 1,253 1,291 1,274 1,255 1,292 1,271 1,249 1,285 12,723 。 ? 物業(yè)自身還貸比例 %， 2020 年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 13371萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 1450 萬(wàn)元，具有一定的綜合還貸能力。 Nper 為總投資期，即該項(xiàng)投資的付款期總數(shù)。 以此為基礎(chǔ)，計(jì)算出后續(xù)年度的廣告費(fèi)收入，遞增率同上。 通過(guò)分析表明，借款人