【正文】 ? 物業(yè)規(guī)模偏小，整體性存在一定欠缺，但經(jīng)營時間較長，租金收入穩(wěn)定，已經(jīng)形成品牌效應(yīng)，得到一定彌補(bǔ)。 分析表明，廣告合同期約不等，簽訂時間也分屬不同年度，為了對 2020 年實(shí)際經(jīng)營收入情況作出判斷，我們首先對根據(jù)其合約簽訂情況，計(jì)算出每個對應(yīng)合同的在 2020 年度內(nèi)的實(shí) 際期限，根據(jù) 每個合同的簽約價格，計(jì)算出 2020 年的實(shí)際 應(yīng)收廣告費(fèi) 為 320 萬元，基本與財(cái)務(wù)提供的明細(xì)相符。 ⑵ 置換原經(jīng)營性物業(yè)貸款，要求所有者權(quán)益 2 億元以上，不符合，相差 1000 萬左右，如果借款人能夠在近期能夠做到符合標(biāo)準(zhǔn)就可以進(jìn)入。 成本估算 A、綜合管理費(fèi)。 通常租賃價格都是呈現(xiàn)上漲趨勢，所以租賃合同一般也會約定一定的租賃價格的遞增率。通常分兩塊，一塊與營業(yè)收入直接掛鉤，一塊按利潤總額分成。所以，餐飲收入的估測，主 要還是依據(jù)上年度的實(shí)際經(jīng)營數(shù)據(jù)來確定。要嚴(yán)格區(qū)分物業(yè)經(jīng)營收入和其他綜合收入。 作，對于開發(fā)貸款的抵押權(quán)消滅后、經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押權(quán)設(shè)定前，我行貸款處于懸空狀態(tài)的，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保。組合貸款總期限不得超過 15 年，其中：開發(fā)貸款期限不得超過 5 年；經(jīng)營性物業(yè)貸款期限原則上不得超過 10 年。 經(jīng)營行需每半年向?qū)徟袌蟾尜J款運(yùn)作情況，如遇重大問題，需及時向?qū)徟袌蟾妗? 七、 貸后管理 借款人應(yīng)與我行簽訂資金監(jiān) 管協(xié)議，借款人需在我行開立資金監(jiān)管專戶，對專戶資金實(shí)行收支兩條線管理，建立收入、支出明細(xì)臺賬，物業(yè)的經(jīng)營性收入直接進(jìn)入專戶，經(jīng)營行對專戶資金的實(shí)際使用情況進(jìn)行監(jiān)管；一旦借款人未按時償還貸款本息，我行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，我行有權(quán)提前要求償還貸款本息或處置抵押物。 五、 還款方式 原則上采用按季等額或者等本還款方式。 說明： 由于置換他行貸款需要一定的時間，在他行貸款還清之前，我行 臨時 處于第二順位抵押權(quán)人是可以的，但 這個時間不允許無限順延 ，個人認(rèn)為確定為 1 個月比 較合理 。 ⑵ 對于確實(shí)有特殊原因需要分開抵押的，要確保貸款 存續(xù)期間 ，不會 有 部分抵押物 提前 釋放的情況出現(xiàn) 。 這是一條硬性規(guī)定，在實(shí)踐中，有很多項(xiàng)目都是因?yàn)槲飿I(yè)自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足而導(dǎo)致 項(xiàng)目流產(chǎn)的。 物業(yè)經(jīng)營情況。 客戶基本條件： （卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級原則上在 AA級（含）以上，無不良信用記錄； 、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好； ，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)； 8000 萬元（含）以上，注冊資本及實(shí)收資本 5000萬元以上； 縣域客戶所有者權(quán)益不低于 5000萬元，其中實(shí)收資本不低于 3000萬元。 客戶定位層次較高。 經(jīng)營性物業(yè)貸款其實(shí)質(zhì)是一款特定類型的抵押貸款，定義闡述了產(chǎn)品的 兩 個基本特征 ： 經(jīng)營性物業(yè)貸款是向所有權(quán)人發(fā)放的 ， 借款人與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是同一個主體，對物業(yè)有完全的受益權(quán)和處置權(quán)。 經(jīng)營性物業(yè)貸款 期限 一般可 為 10 年，最長可以達(dá)到 15 年。 從發(fā)展的角度來看，經(jīng)營性物業(yè)貸款能在不長的時間內(nèi)，發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模，充分說明了這個產(chǎn)品所具備的生命力。 本產(chǎn)品主要針對的 物業(yè)，要求盡可能位于一些相對 成熟 區(qū)域，能夠給物業(yè)經(jīng)營提供一個良好、穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境， 這對于判斷物業(yè)經(jīng)營收入預(yù)期、以及物業(yè)價值能否穩(wěn)定增值的是一個重要條件。 這點(diǎn)比較好理解，比方說酒店物業(yè)把大堂部分排除在我們經(jīng)營性物業(yè)抵押的范圍以外，辦公用房抵押時，不把對應(yīng)的地下停車位列入我們的抵押范圍等等，這些情況在抵押物變現(xiàn)時就會碰到問題，會影響到受讓人以后的生產(chǎn)經(jīng)營。目前認(rèn)定的評估公司共有 4 家，分別為 : 浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司 浙江恒基房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 上海仲衡信銀房地產(chǎn)評估有限公司浙江分公司 杭州永正房地產(chǎn)土地評估有限公司。 經(jīng)營性物業(yè)貸款期限較長，物業(yè)價值趨勢會隨市場形勢發(fā)生變化，通過均衡 償還貸款 ，可以逐步降低整個貸款的抵押率，從而應(yīng)對遠(yuǎn)期市場 可能 發(fā)生 的 不利變化 情況 ，這也是經(jīng)營性物業(yè)貸款控制風(fēng)險環(huán)節(jié)的一個重要設(shè)計(jì)。 超出項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金及物業(yè)價值中的增值資金 本條款是此次辦法新增加的，從簡單的字面理解來看，總行試圖將物業(yè)增值 回報 的因素也 列入產(chǎn)品的適用范圍，但是，由于涉及到資本金管理方面的 一些具體 問題，相對較為敏感，在總行沒有給出進(jìn)一步明確解釋前，謹(jǐn)慎使用。具體的補(bǔ) 充約定條款如下： ⑴ 我行有權(quán)在貸款期內(nèi)要求由指定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對抵押物價值重新進(jìn)行評估，若抵押物價值發(fā)生貶值，我行有權(quán)要求借款人補(bǔ)充抵押物或收回相應(yīng)貸款。 在實(shí)際操作中，可能難度較大。 二、 差異化管理細(xì)則 目前辦法針對三種具體情況提出了差異化管理細(xì)則，具體情況如下： 放寬貸款期限到 15年。 F、 貸款方案確定 借款人須在申請貸款前，明確項(xiàng)目租售計(jì)劃。 二 、 抵押物評價 物業(yè)基本情況 ⑴ 地理位置、周邊環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施、商業(yè)氛圍等 ⑵ 主體建筑結(jié)構(gòu) 特征 的描述，如果是局部物業(yè)，應(yīng)當(dāng)先闡述清楚整體，然后再對抵押部分進(jìn)行闡述；可以從外觀、建筑層數(shù)、平面形狀、功能分塊，主要分類面積等方面進(jìn)行闡述。同理，比方說上海由于世博會而導(dǎo)致酒店的客房率遠(yuǎn)高于平均水平，我們也需要對其作出調(diào)整預(yù)測。主要包括客房物料損耗、水電費(fèi)用、及日常維修等費(fèi)用。 合同約定的計(jì)租面積與產(chǎn)證面積不一定對應(yīng)吻合，這種情況還是比較普遍，尤其是一些專業(yè)市場，主要原因可能包括：走道，門廳等共用部位用于出租、無產(chǎn)證但可供租賃的面積、套內(nèi)面積與建筑面積的差異等。 ⊙租金收入 =租賃面積租賃價格出租率 B、物業(yè)管理費(fèi)收入。抵押物業(yè)由借款人于 2020 年購買取得，購置成本 5871 萬元，裝修費(fèi)用 600萬元左右。 通過分析表明，借款人 出 于避稅方面的考慮，通過抬高物業(yè)管理費(fèi)的方式變相收取租金，借款人簽訂的物業(yè)管費(fèi)價格分別為 1 樓 40元 /月， 2 樓 30 元 /月，而該區(qū)域同類物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)價格基本在58 元 /月之間。 Nper 為總投資期，即該項(xiàng)投資的付款期總數(shù)。 321 321 321 337 337 337 354 354 354 371 3,404 2 經(jīng)營稅金估算 260 260 260 273 273 273 287 287 287 301 2,761 營業(yè)稅及附加 按稅率 %計(jì)算 96 96 96 100 100 100 105 105 105 111 1,015 房產(chǎn)稅 按租賃收入的 12%計(jì)算 165 165 165 173 173 173 181 181 181 190 1,746 3 凈收入合計(jì) 1,431 1,431 1,431 1,503 1,503 1,503 1,578 1,578 1,578 1,657 15,195 集團(tuán)有限公司“數(shù)碼港”還本付息表 年份 1 2 3 4 5 季度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 利息 180 176 173 170 166 163 160 156 152 149 145 141 137 133 130 125 121 117 113 109 本金 197 200 204 207 210 214 217 221 224 228 232 235 239 243 247 251 255 260 264 268 合計(jì) 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 年份 6 7 8 9 10 季度 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 利息 104 100 95 91 86 81 76 72 67 62 56 51 46 40 35 29 24 18 12 6 本金 272 277 281 286 291 295 300 305 310 315 320 326 331 336 342 347 353 359 365 371 合計(jì) 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 377 年利率 季利率 總期數(shù) 起始本金額 最后本金額 本息合計(jì) % % 40 11000 0 15,069 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計(jì) 利息 699 645 587 526 460 390 315 236 150 60 4069 本金 808 862 919 981 1,047 1,117 1,192 1,271 1,356 1,447 11000 合計(jì) 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 1,507 15069 集團(tuán)有限公司“數(shù)碼港”損益表 序號 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計(jì) 1 經(jīng)營收入 1,692 1,692 1,692 1,776 1,776 1,776 1,865 1,865 1,865 1,958 17,956 租賃收入 1,371 1,371 1,371 1,439 1,439 1,439 1,511 1,511 1,511 1,587 14,552 廣告收入 321 321 321 337 337 337 354 354 354 371 3,404 2 運(yùn)營成本 1,297 1,244 1,187 1,140 1,075 1,006 946 868 784 708 10,256 營業(yè)稅及附加 96 96 96 100 100 100 105 105 105 111 1,015 房產(chǎn)稅 165 165 165 173 173 173 181 181 181 190 1,746 折舊及攤銷 288 288 288 288 288 288 288 288 288 288 2,879 綜合管理費(fèi) 50 51 52 53 54 55 56 57 59 60 547 財(cái)務(wù)費(fèi)用 699 645 587 526 460 390 315 236 150 60 4,069 3 利潤總額