【正文】 所得稅：利潤總額的 25% 還貸來源判斷 根據(jù)上述測算計算出《損益表》。 集團(tuán)有限公司“ 數(shù)碼港” 2020 年租賃合同清單 序號 攤位號 租賃面積 租賃價格 （元 /月） 年租金 （萬元 /年） 物業(yè)管理費(fèi)（萬元 /年） 調(diào)整后 年租金 調(diào)整后 租賃價格 （元 /天） 1 A101 2 A105 3 A109 4 A102 : : : : : : : : 314 T106 315 T107 316 T108 317 T111 318 合計 1896 103 1793 數(shù)碼港廣告收入經(jīng)營情況列表 合同編號 位置 整改前編號 簽約單位 起始時間 終止時間 月數(shù) 合同金額 2020年應(yīng)收廣告費(fèi) 856＃ 西溪 CW10/㎡ 北京電通 *佳能 202071 2020630 12 110, 54,548 852＃ 西溪 CN113114/ 群邑廣告 *索尼 202081 2020731 12 100, 58,082 852＃ 西溪 CN201/ 群邑廣告 *索尼 202081 2020731 12 100, 58,082 : : : : : : : : : G09310 西溪 CZ1 141 佳博 20201215 20201214 12 4, 210 G0935 西溪 CZ21 219 美承 20201217 20201216 12 4, 164 G0947 西溪 CZ12 132 高鴻恒昌 20201220 20201219 12 12, 395 G0956 西溪 CW13 杭聯(lián) 20201220 2020619 6 200, 13,151 G0938場 西溪 CZ250253 精靈 20201230 20201229 12 30, 164 合計 5,918,613 3,206,693 集團(tuán)有限公司“數(shù)碼港”收入估算表 單位：平方米、萬元 編號 項目 說明 年份 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 1 收入合計 1692 1692 1692 1776 1776 1776 1865 1865 1865 1958 17956 租賃收入 1,371 1,371 1,371 1,439 1,439 1,439 1,511 1,511 1,511 1,587 14,552 租賃面積 其中自有產(chǎn)權(quán)面積 ㎡，無產(chǎn)權(quán)證攤位面積 ㎡，合計為8208 ㎡。 ? 調(diào)查同意 11000 萬元。 Fv 為未來值，或在最后一次付款后希望得到的現(xiàn)金余額，如果省略 fv，則假設(shè)其值為零，也就是一筆貸款的未來值為零。 成本估算 ⑴ 綜合管理費(fèi)：物業(yè)公共區(qū)域的水電費(fèi)、設(shè)施維護(hù)費(fèi)、保潔以及員工工資等費(fèi)用主要由收取的物業(yè)管理費(fèi)（已剔除）進(jìn)行平衡。 對租賃合同清單進(jìn)行調(diào)整，計算出其實際租賃價格為每天 元 /平米 ，與其他市場比較，基本符合實際情況。 ⑶ 經(jīng)營情況：有競爭優(yōu)勢，經(jīng)營穩(wěn)定，年限較長。據(jù)資料表明， 該集團(tuán) 現(xiàn)已在全國 23 個省，創(chuàng)辦了 60 家大型 IT 連鎖賣場，經(jīng)營面積超過 70 萬平方米，連續(xù)三年在交易總額、賣場總數(shù)量、經(jīng)營總面積等數(shù)據(jù)在全國名列前茅。 B、其他成本。此項收入原則上不納入還款來源的估算。 如果發(fā)現(xiàn)合同約定遞增率過高，我們就需要進(jìn)一步加以分析。 ⊙租賃價格。 還款來源評測。 客房成本 =客房收入 *客房成本率 ⊙餐飲成本。 成本估算 酒店的經(jīng)營成本比較龐雜，我們需要對其成本明細(xì)進(jìn)行大體的分析歸類，主要目的是要區(qū)分出與營業(yè)收入關(guān)聯(lián)度較高的變動經(jīng)營成本和與營業(yè)收入無關(guān)聯(lián)的固定經(jīng)營成本，進(jìn)而計算出客房成本率和餐飲成本率。在確定客房價格時還需要注意的是，要看參照房價是否包含早餐價格，一般星級賓館的早餐成本在 3060 元 /位，需要剔除。 ? 可還貸資金 =稅后利潤 +折舊 +財務(wù)費(fèi)用 下面以賓館酒店類及商業(yè)租賃類物業(yè)的具體測算作為參照 ，舉例說明在評估中的一些要點： ㈠ 、賓館酒店 收入估測 賓館酒店的經(jīng)營收入主要有客房收入、餐飲收入和其他收入等。 ⑷ 物業(yè)取得情況 ： 取得時間、方式、成本投入等 物業(yè)經(jīng)營情況 ： 經(jīng)營模式 、 經(jīng)營規(guī)模 和 主要經(jīng)營的內(nèi)容 。 經(jīng)營業(yè)績情況 。 G、 風(fēng)險控制措施 ?？紤]到部分區(qū)域的經(jīng)營性物業(yè)貸款權(quán)限大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限，本著審慎原則，組合貸款的審批權(quán)限按房地產(chǎn)開發(fā)貸款權(quán)限掌握。 B、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、租金收入穩(wěn)定、經(jīng)營前景良好、物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流能夠全部覆蓋貸款本息； C、 物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應(yīng)為五星級（含）以上，由國內(nèi)外知名酒店管理公司經(jīng)營；寫字樓項目應(yīng)為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房 的主力店應(yīng)為知名品牌。 對于我行已經(jīng)辦理的存量經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，在滿足以下條件的前提下，可根據(jù)借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關(guān)權(quán)限及程序?qū)徟l(fā)放新貸款置換存量貸款： A、 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權(quán)益在 2 億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于 75%。租賃合約理論上應(yīng)該不會對抵押權(quán)造成影響， 但為了避免實現(xiàn)抵押權(quán)時可能出現(xiàn)的麻煩，辦法還是 要求借款人做到告知承租人物業(yè)已經(jīng)抵押的義務(wù)等 。 監(jiān)管的重點應(yīng)當(dāng)包括借款人是否按約將物業(yè)經(jīng)營收入及時、全額進(jìn)入專用賬戶，需要與借款人實際財務(wù)反映的收入金額進(jìn)行比對。 ⑶ 借款人若連續(xù) 2 次或累計 3 次 未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。 但如果 在期限內(nèi)均衡還款，可以逐步降低抵押率，提高第二還款來源的保障 度。 原則是真實的支付 需求 ，不得用于往來款項 ，不得將資金轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)企業(yè)，逃避貸款監(jiān)管。 借款人應(yīng)在還款后提供相應(yīng)還款憑證 。 ⑶ 必須將 物業(yè)正常經(jīng)營所 必須 的 ，可能對物業(yè)變現(xiàn)價值造成重大影響的 附屬配套物業(yè)（設(shè)備）一并列入抵押范圍。當(dāng)部分貸款到期 償還后 ，對應(yīng)抵押物 就會 被釋放 。 B、采用收益法的，折現(xiàn)率取值原則上限定在 9％ — 10％范圍內(nèi)。 第三章 基本規(guī)定 一、 貸款額度 經(jīng)營性物業(yè)貸款的額度根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時應(yīng)綜合考慮物業(yè)的評估價值，貸款額度最高不超過抵押物評估價值的70%。 這里我們舉個例子，我們有做過一個項目，借款人擁有一幢 4 層商業(yè)建筑，總建筑面積約 4 萬方，其中 23 層有 6000 多平米的鋪面以承諾回購方式出售給了 200 多個業(yè)主。 這對我們判斷第一還款來源是否充足是非常必要的。 A、商業(yè)營 業(yè)用房 ： 商業(yè)營業(yè)用房類物業(yè)的面積（可供我行抵押面積）原則上應(yīng)不小于 1 萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率； B、辦公用房 ： 寫字樓物業(yè)應(yīng)為甲級（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率； C、賓館酒店 ： 應(yīng)為四星級（含）以上或雖未取得星級認(rèn)證但按四星級（含）以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率； 注意：以前只允許進(jìn)入已經(jīng)取得四星級及以上的酒店，但考慮到有一些新建的 酒店，由于經(jīng)營時間尚未達(dá)到星級參評的要求，《辦法》將此類酒店物業(yè)也納入了可以進(jìn)入的范圍。 B、《辦法》規(guī)定客戶所有者權(quán)益 8000 萬元以上，并未對注冊資本作出要求，但實際掌握的要求還包括注冊資本及實收資本需在 5000萬元以上。要把握契機(jī)，在競爭中取得優(yōu)勢地位，必須要 依托在座各位的共同努力。而我們這款產(chǎn)品，較好地滿足了這些優(yōu)質(zhì)客戶盤活固定資產(chǎn)的要求，為我行爭取、營銷這些高端客戶，提供了 頗具 競爭 力的營銷 手段。于此 同時，由于貨幣政策 松緊 起伏 波動 較大，各家商業(yè)銀行 大 都難以做到 客戶的信貸需求始終能夠得到滿足 ，這就使得客戶通過流動資金方式取得的貸款，具有 相當(dāng)?shù)牟环€(wěn)定性，難以用于效益回報周期較長的用途。 ⑵ 產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營權(quán)人分離的情況。經(jīng)過 4 年多的運(yùn)行實踐，總行根據(jù)反饋情況，充分考慮了同業(yè)競爭的需求，對該產(chǎn)品先后進(jìn)行了 3 次辦法修訂，逐步在準(zhǔn)入要求、抵押率限定、以及差異化管理等多個方面作出重要的調(diào)整完善，從而有效維持了產(chǎn)品的市場競爭力，也逐步把這個業(yè)務(wù)品種鍛 造成了我行在城市業(yè)務(wù)競爭中的一個拳頭產(chǎn)品。 區(qū)別于一般的抵押貸款，經(jīng)營性物業(yè)貸款對抵押物業(yè)的經(jīng)營水平有 特定 的要求，主要針對的是一些經(jīng)營情況理想、現(xiàn)金流較為充 足的物業(yè)， 依照規(guī)定，要求物業(yè)自身經(jīng)營所產(chǎn)生的可還貸資金應(yīng)占整個還款來源的 80%以上。 經(jīng)營性物業(yè)貸款可以用于 正常的經(jīng)營需要、可以 “置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金” 。截至 2020年 5 月底，已累計發(fā)放貸款 143 億元，實際余額數(shù) 92 億元，約占整個房 地產(chǎn)貸款的 1/4。 C、其它區(qū)域確有優(yōu)質(zhì)項目需要開辦的，需上報總行（房地產(chǎn)信貸部）審核同意； D、總行直管客戶及其直接或間接控股子公司的優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目可以不受上述區(qū)域準(zhǔn)入范圍限制。 三、 物業(yè)條件 “經(jīng)營性物業(yè)”是本 貸款品種的核心所在，所以對物業(yè)的要求和限定相對較多，我把具體的一些規(guī)定在這里做一個歸納介紹： 地理位置要求： 物業(yè)應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟(jì)中心地段。 面積不小于 5 萬平方米。 從經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款開辦以來，我們一直強(qiáng)調(diào)物業(yè)需要具備相對的完整性 。 所以，我們在選擇項目、確定抵押方案時，要充分地考慮物業(yè)整體性方面的要求，盡可能選擇整體性比較強(qiáng)的、正常經(jīng)營不受制約的物業(yè) 進(jìn)入。 注意點： ⑴ 、 貸款期限最長不超過借款人法定經(jīng)營期限 。 抵押率 最高抵押率的掌握按工業(yè)用房、倉儲等 60%；非工業(yè)物業(yè) 70%。這是在還款方式設(shè)定 環(huán)節(jié) 的違規(guī)行為。 ⑵ 置換他行貸款的，應(yīng)要求提供有效的階段性擔(dān)保 。 辦法：“ 經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營中合理的資金需求 ” ，包括 ： 置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金 此類資金主要包括： 為建造該物業(yè)所形成的 固定資產(chǎn)貸款（我行及他行均可）、法人按揭貸款、 股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)墊付款項 等 。 不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途 ，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。 六、 貸款發(fā)