【正文】 所得稅：利潤總額的 25% 還貸來源判斷 根據(jù)上述測算計算出《損益表》。 集團有限公司“ 數(shù)碼港” 2020 年租賃合同清單 序號 攤位號 租賃面積 租賃價格 （元 /月） 年租金 （萬元 /年） 物業(yè)管理費（萬元 /年） 調整后 年租金 調整后 租賃價格 （元 /天） 1 A101 2 A105 3 A109 4 A102 : : : : : : : : 314 T106 315 T107 316 T108 317 T111 318 合計 1896 103 1793 數(shù)碼港廣告收入經營情況列表 合同編號 位置 整改前編號 簽約單位 起始時間 終止時間 月數(shù) 合同金額 2020年應收廣告費 856＃ 西溪 CW10/㎡ 北京電通 *佳能 202071 2020630 12 110, 54,548 852＃ 西溪 CN113114/ 群邑廣告 *索尼 202081 2020731 12 100, 58,082 852＃ 西溪 CN201/ 群邑廣告 *索尼 202081 2020731 12 100, 58,082 : : : : : : : : : G09310 西溪 CZ1 141 佳博 20201215 20201214 12 4, 210 G0935 西溪 CZ21 219 美承 20201217 20201216 12 4, 164 G0947 西溪 CZ12 132 高鴻恒昌 20201220 20201219 12 12, 395 G0956 西溪 CW13 杭聯(lián) 20201220 2020619 6 200, 13,151 G0938場 西溪 CZ250253 精靈 20201230 20201229 12 30, 164 合計 5,918,613 3,206,693 集團有限公司“數(shù)碼港”收入估算表 單位：平方米、萬元 編號 項目 說明 年份 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 1 收入合計 1692 1692 1692 1776 1776 1776 1865 1865 1865 1958 17956 租賃收入 1,371 1,371 1,371 1,439 1,439 1,439 1,511 1,511 1,511 1,587 14,552 租賃面積 其中自有產權面積 ㎡，無產權證攤位面積 ㎡，合計為8208 ㎡。 ? 調查同意 11000 萬元。 Fv 為未來值，或在最后一次付款后希望得到的現(xiàn)金余額，如果省略 fv，則假設其值為零，也就是一筆貸款的未來值為零。 成本估算 ⑴ 綜合管理費：物業(yè)公共區(qū)域的水電費、設施維護費、保潔以及員工工資等費用主要由收取的物業(yè)管理費（已剔除）進行平衡。 對租賃合同清單進行調整，計算出其實際租賃價格為每天 元 /平米 ，與其他市場比較，基本符合實際情況。 ⑶ 經營情況：有競爭優(yōu)勢，經營穩(wěn)定，年限較長。據(jù)資料表明， 該集團 現(xiàn)已在全國 23 個省，創(chuàng)辦了 60 家大型 IT 連鎖賣場，經營面積超過 70 萬平方米，連續(xù)三年在交易總額、賣場總數(shù)量、經營總面積等數(shù)據(jù)在全國名列前茅。 B、其他成本。此項收入原則上不納入還款來源的估算。 如果發(fā)現(xiàn)合同約定遞增率過高，我們就需要進一步加以分析。 ⊙租賃價格。 還款來源評測。 客房成本 =客房收入 *客房成本率 ⊙餐飲成本。 成本估算 酒店的經營成本比較龐雜，我們需要對其成本明細進行大體的分析歸類，主要目的是要區(qū)分出與營業(yè)收入關聯(lián)度較高的變動經營成本和與營業(yè)收入無關聯(lián)的固定經營成本，進而計算出客房成本率和餐飲成本率。在確定客房價格時還需要注意的是，要看參照房價是否包含早餐價格，一般星級賓館的早餐成本在 3060 元 /位，需要剔除。 ? 可還貸資金 =稅后利潤 +折舊 +財務費用 下面以賓館酒店類及商業(yè)租賃類物業(yè)的具體測算作為參照 ，舉例說明在評估中的一些要點： ㈠ 、賓館酒店 收入估測 賓館酒店的經營收入主要有客房收入、餐飲收入和其他收入等。 ⑷ 物業(yè)取得情況 ： 取得時間、方式、成本投入等 物業(yè)經營情況 ： 經營模式 、 經營規(guī)模 和 主要經營的內容 。 經營業(yè)績情況 。 G、 風險控制措施 ?？紤]到部分區(qū)域的經營性物業(yè)貸款權限大于房地產開發(fā)貸款權限，本著審慎原則，組合貸款的審批權限按房地產開發(fā)貸款權限掌握。 B、 物業(yè)產權清晰、地理位置優(yōu)越、市場知名度較高、租金收入穩(wěn)定、經營前景良好、物業(yè)產生現(xiàn)金流能夠全部覆蓋貸款本息； C、 物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店管理公司經營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業(yè)營業(yè)用房 的主力店應為知名品牌。 對于我行已經辦理的存量經營性物業(yè)貸款業(yè)務，在滿足以下條件的前提下，可根據(jù)借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關權限及程序審批發(fā)放新貸款置換存量貸款： A、 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規(guī)定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權益在 2 億元（含）以上，資產負債率低于 75%。租賃合約理論上應該不會對抵押權造成影響， 但為了避免實現(xiàn)抵押權時可能出現(xiàn)的麻煩，辦法還是 要求借款人做到告知承租人物業(yè)已經抵押的義務等 。 監(jiān)管的重點應當包括借款人是否按約將物業(yè)經營收入及時、全額進入專用賬戶，需要與借款人實際財務反映的收入金額進行比對。 ⑶ 借款人若連續(xù) 2 次或累計 3 次 未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。 但如果 在期限內均衡還款，可以逐步降低抵押率，提高第二還款來源的保障 度。 原則是真實的支付 需求 ，不得用于往來款項 ，不得將資金轉移到關聯(lián)企業(yè)，逃避貸款監(jiān)管。 借款人應在還款后提供相應還款憑證 。 ⑶ 必須將 物業(yè)正常經營所 必須 的 ，可能對物業(yè)變現(xiàn)價值造成重大影響的 附屬配套物業(yè)（設備）一并列入抵押范圍。當部分貸款到期 償還后 ，對應抵押物 就會 被釋放 。 B、采用收益法的，折現(xiàn)率取值原則上限定在 9％ — 10％范圍內。 第三章 基本規(guī)定 一、 貸款額度 經營性物業(yè)貸款的額度根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時應綜合考慮物業(yè)的評估價值，貸款額度最高不超過抵押物評估價值的70%。 這里我們舉個例子，我們有做過一個項目，借款人擁有一幢 4 層商業(yè)建筑，總建筑面積約 4 萬方，其中 23 層有 6000 多平米的鋪面以承諾回購方式出售給了 200 多個業(yè)主。 這對我們判斷第一還款來源是否充足是非常必要的。 A、商業(yè)營 業(yè)用房 ： 商業(yè)營業(yè)用房類物業(yè)的面積（可供我行抵押面積）原則上應不小于 1 萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率； B、辦公用房 ： 寫字樓物業(yè)應為甲級（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率； C、賓館酒店 ： 應為四星級（含）以上或雖未取得星級認證但按四星級（含）以上標準建設，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率； 注意：以前只允許進入已經取得四星級及以上的酒店，但考慮到有一些新建的 酒店，由于經營時間尚未達到星級參評的要求，《辦法》將此類酒店物業(yè)也納入了可以進入的范圍。 B、《辦法》規(guī)定客戶所有者權益 8000 萬元以上，并未對注冊資本作出要求，但實際掌握的要求還包括注冊資本及實收資本需在 5000萬元以上。要把握契機，在競爭中取得優(yōu)勢地位，必須要 依托在座各位的共同努力。而我們這款產品，較好地滿足了這些優(yōu)質客戶盤活固定資產的要求，為我行爭取、營銷這些高端客戶，提供了 頗具 競爭 力的營銷 手段。于此 同時，由于貨幣政策 松緊 起伏 波動 較大，各家商業(yè)銀行 大 都難以做到 客戶的信貸需求始終能夠得到滿足 ，這就使得客戶通過流動資金方式取得的貸款，具有 相當?shù)牟环€(wěn)定性，難以用于效益回報周期較長的用途。 ⑵ 產權人與經營權人分離的情況。經過 4 年多的運行實踐，總行根據(jù)反饋情況，充分考慮了同業(yè)競爭的需求，對該產品先后進行了 3 次辦法修訂，逐步在準入要求、抵押率限定、以及差異化管理等多個方面作出重要的調整完善，從而有效維持了產品的市場競爭力，也逐步把這個業(yè)務品種鍛 造成了我行在城市業(yè)務競爭中的一個拳頭產品。 區(qū)別于一般的抵押貸款，經營性物業(yè)貸款對抵押物業(yè)的經營水平有 特定 的要求，主要針對的是一些經營情況理想、現(xiàn)金流較為充 足的物業(yè)， 依照規(guī)定，要求物業(yè)自身經營所產生的可還貸資金應占整個還款來源的 80%以上。 經營性物業(yè)貸款可以用于 正常的經營需要、可以 “置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的負債性資金” 。截至 2020年 5 月底，已累計發(fā)放貸款 143 億元，實際余額數(shù) 92 億元，約占整個房 地產貸款的 1/4。 C、其它區(qū)域確有優(yōu)質項目需要開辦的，需上報總行（房地產信貸部）審核同意； D、總行直管客戶及其直接或間接控股子公司的優(yōu)質物業(yè)項目可以不受上述區(qū)域準入范圍限制。 三、 物業(yè)條件 “經營性物業(yè)”是本 貸款品種的核心所在，所以對物業(yè)的要求和限定相對較多，我把具體的一些規(guī)定在這里做一個歸納介紹： 地理位置要求： 物業(yè)應位于城市中央商務區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經濟中心地段。 面積不小于 5 萬平方米。 從經營性物業(yè)抵押貸款開辦以來，我們一直強調物業(yè)需要具備相對的完整性 。 所以，我們在選擇項目、確定抵押方案時，要充分地考慮物業(yè)整體性方面的要求，盡可能選擇整體性比較強的、正常經營不受制約的物業(yè) 進入。 注意點： ⑴ 、 貸款期限最長不超過借款人法定經營期限 。 抵押率 最高抵押率的掌握按工業(yè)用房、倉儲等 60%；非工業(yè)物業(yè) 70%。這是在還款方式設定 環(huán)節(jié) 的違規(guī)行為。 ⑵ 置換他行貸款的，應要求提供有效的階段性擔保 。 辦法：“ 經營性物業(yè)貸款可用于借款人生產經營中合理的資金需求 ” ，包括 ： 置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的負債性資金 此類資金主要包括： 為建造該物業(yè)所形成的 固定資產貸款（我行及他行均可）、法人按揭貸款、 股東及關聯(lián)企業(yè)墊付款項 等 。 不得用于國家明令禁止的投資領域和用途 ，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。 六、 貸款發(fā)