【正文】 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理辦法 解讀及案例分析 前言 “經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”是我行于 2020 年下半年，率先創(chuàng)新推出的一個(gè)業(yè)務(wù)品種，由于該產(chǎn)品具備了貸款期限長(zhǎng)、貸款用途相對(duì)寬泛等方面的優(yōu)勢(shì)，推出不久，即在市場(chǎng)中引起了較大反響，在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得了不俗的成績(jī)。經(jīng)過 4 年多的運(yùn)行實(shí)踐，總行根據(jù)反饋情況，充分考慮了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的需求，對(duì)該產(chǎn)品先后進(jìn)行了 3 次辦法修訂，逐步在準(zhǔn)入要求、抵押率限定、以及差異化管理等多個(gè)方面作出重要的調(diào)整完善，從而有效維持了產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也逐步把這個(gè)業(yè)務(wù)品種鍛 造成了我行在城市業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)中的一個(gè)拳頭產(chǎn)品。 第一章 產(chǎn)品概述 一、 產(chǎn)品定義 定義： 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作為主要還款來(lái)源的貸款。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款其實(shí)質(zhì)是一款特定類型的抵押貸款，定義闡述了產(chǎn)品的 兩 個(gè)基本特征 ： 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是向所有權(quán)人發(fā)放的 ， 借款人與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是同一個(gè)主體，對(duì)物業(yè)有完全的受益權(quán)和處置權(quán)。 在實(shí)踐中， 有幾種情況需要注意： ⑴ 產(chǎn)權(quán)人與借款人分離的情況 。 判別 原則： 如果是全資隸屬關(guān)系的母子公司，應(yīng)該可以視同一個(gè)主體，否則 ，不符合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的規(guī)定，一般不予受理。 ⑵ 產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營(yíng)權(quán)人分離的情況。 判別： 如產(chǎn)權(quán)人承貸，符合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的規(guī)定，但要求 產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營(yíng)人同意接受封閉運(yùn)行， 書面承諾 以物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入作為還款來(lái)源 ；如經(jīng)營(yíng)人承貸，就是借款人與產(chǎn)權(quán)人分離的情況。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款主要還款來(lái)源應(yīng)當(dāng)是抵押物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)收入。 區(qū)別于一般的抵押貸款，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款對(duì)抵押物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平有 特定 的要求，主要針對(duì)的是一些經(jīng)營(yíng)情況理想、現(xiàn)金流較為充 足的物業(yè)， 依照規(guī)定，要求物業(yè)自身經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的可還貸資金應(yīng)占整個(gè)還款來(lái)源的 80%以上。 以這個(gè)規(guī)定作為貸款進(jìn)入的門檻，大大增強(qiáng)了第一還款來(lái)源的可預(yù)期性，從而有效降低了信貸風(fēng)險(xiǎn)。 二、 產(chǎn)品特點(diǎn) 期限長(zhǎng)。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款 期限 一般可 為 10 年，最長(zhǎng)可以達(dá)到 15 年。 如果 客戶以物業(yè)作為抵押，申請(qǐng)采用流動(dòng)資金貸款，也能獲得銀行支持，但由于期限較短，需要頻繁調(diào)集頭寸來(lái)周轉(zhuǎn)，還款壓力較大。于此 同時(shí)，由于貨幣政策 松緊 起伏 波動(dòng) 較大，各家商業(yè)銀行 大 都難以做到 客戶的信貸需求始終能夠得到滿足 ，這就使得客戶通過流動(dòng)資金方式取得的貸款，具有 相當(dāng)?shù)牟环€(wěn)定性，難以用于效益回報(bào)周期較長(zhǎng)的用途。 而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限長(zhǎng)，還款方式較為靈活，較好地克服了上述缺點(diǎn)。 用途寬泛。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可以用于 正常的經(jīng)營(yíng)需要、可以 “置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金” 。這樣的用途約定，相對(duì)來(lái)說比較寬泛，對(duì) 借款人 而言，有相對(duì) 靈活 的操作空間 。 客戶定位層次較高。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款 主要 定位進(jìn)入的是一些地標(biāo)性建筑、高星級(jí)賓館、大型商業(yè)物業(yè)等高端物業(yè)。這類物業(yè) 普遍 投資 比較 大 、投資回收期長(zhǎng)， 往往要求物業(yè)持有人，具備 相對(duì) 較強(qiáng)的綜合資金實(shí)力， 來(lái)滿足物業(yè)前期經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金 流需要。而我們這款產(chǎn)品，較好地滿足了這些優(yōu)質(zhì)客戶盤活固定資產(chǎn)的要求，為我行爭(zhēng)取、營(yíng)銷這些高端客戶，提供了 頗具 競(jìng)爭(zhēng) 力的營(yíng)銷 手段。 三、 業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及展望 省分行于 2020 年初正式開辦經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款以來(lái)，成功營(yíng)銷了一大批頗具影響力的商業(yè)客戶，其中包括國(guó)大雷迪森、開元名都大酒店、浙江世貿(mào)君瀾大飯店、國(guó)際會(huì)展中心等， 2020 年當(dāng)年發(fā)放貸款金額超過 39 億元，在同業(yè)中引起了巨大震動(dòng)。經(jīng)過近 4 年半的努力，該項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)在我省信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)了穩(wěn)定地位。截至 2020年 5 月底，已累計(jì)發(fā)放貸款 143 億元，實(shí)際余額數(shù) 92 億元，約占整個(gè)房 地產(chǎn)貸款的 1/4。 現(xiàn)有存量的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)以賓館酒店和商業(yè)為主，分別占到 %和 %，辦公用房相對(duì)較小，約占到 %。目前全省已有 8 個(gè)地區(qū)開辦了此項(xiàng)業(yè)務(wù) ,其中 杭州約占 55%。 從發(fā)展的角度來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款能在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模，充分說明了這個(gè)產(chǎn)品所具備的生命力。而隨著經(jīng)濟(jì)的總體向上，資產(chǎn)價(jià)格的不斷走高，信貸需求以及市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)不斷地孕育產(chǎn)生，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款這塊市場(chǎng)，很有可能會(huì)演變成為各家商業(yè)銀行短兵相接的一個(gè)重要戰(zhàn)場(chǎng)。要把握契機(jī)，在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位，必須要 依托在座各位的共同努力。 第二章 準(zhǔn)入要求 一、 區(qū)域進(jìn)入限制 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款最初的試點(diǎn)城市僅有 北京、 上海、天津、廣州、深圳、南京、杭州等七個(gè) ，隨著產(chǎn)品的成熟發(fā)展，可進(jìn)入?yún)^(qū)域已經(jīng)逐步放大，但仍有具體的限制，目前我省可進(jìn)入的區(qū)域規(guī)定如下： A、地級(jí)城市：可進(jìn)入杭州、溫州、紹興、臺(tái)州、嘉興、金華、舟山。 B、縣級(jí)城市：可進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣內(nèi)項(xiàng)目。 C、其它區(qū)域確有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需要開辦的，需上報(bào)總行（房地產(chǎn)信貸部）審核同意； D、總行直管客戶及其直接或間接控股子公司的優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目可以不受上述區(qū)域準(zhǔn)入范圍限制。 二、 借款主體 貸 款對(duì)象：借款人必須經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、實(shí)行獨(dú)立核算、具有法人資格，其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，并對(duì)其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)。 客戶基本條件： （卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級(jí)原則上在 AA級(jí)（含）以上，無(wú)不良信用記錄； 、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好； ，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，并辦理年檢手續(xù)； 8000 萬(wàn)元（含）以上，注冊(cè)資本及實(shí)收資本 5000萬(wàn)元以上； 縣域客戶所有者權(quán)益不低于 5000萬(wàn)元，其中實(shí)收資本不低于 3000萬(wàn)元。 ，綜合實(shí)力較強(qiáng)； ，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證； 其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物； ，承諾物業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管； 解讀： 《辦法》列出了 9 條關(guān)于客戶需要具備的基本條件，歸納起來(lái)主要是兩方面的要求，一方面是合法性要求，這與我行其他貸款對(duì)主體的要求基本相同，唯一不同的是，我行其他貸款管理辦法中并未要求承貸主體必須具備法人資格，而《辦法》明確要求借款人具備法人資格，合伙制企業(yè)就不是法人，嚴(yán)格意義上來(lái)說，不能對(duì)合伙制企業(yè)等非法人組織發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸 款；另一方面是經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面的要求，在現(xiàn)行掌握標(biāo)準(zhǔn)上與《辦法》規(guī)定有一定出入，請(qǐng)大家注意： A、《辦法》規(guī)定客戶信用等級(jí)原則上在 A+（含）以上。根據(jù)最新政策，實(shí)際掌握的要求是 AA（含）以上。 B、《辦法》規(guī)定客戶所有者權(quán)益 8000 萬(wàn)元以上，并未對(duì)注冊(cè)資本作出要求，但實(shí)際掌握的要求還包括注冊(cè)資本及實(shí)收資本需在 5000萬(wàn)元以上?？h域客戶所有者權(quán)益不低于 5000 萬(wàn)元，其中實(shí)收資本不低于 3000 萬(wàn)元。 注：上述特殊要求出自于《中國(guó) **銀行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策》農(nóng)銀發(fā)【 2020】 23 號(hào)文件。 三、 物業(yè)條件 “經(jīng)營(yíng)性物業(yè)”是本 貸款品種的核心所在，所以對(duì)物業(yè)的要求和限定相對(duì)較多，我把具體的一些規(guī)定在這里做一個(gè)歸納介紹： 地理位置要求： 物業(yè)應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟(jì)中心地段。物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚或工業(yè)資源密集。世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)入駐的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬 。 本產(chǎn)品主要針對(duì)的 物業(yè)，要求盡可能位于一些相對(duì) 成熟 區(qū)域，能夠給物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供一個(gè)良好、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境， 這對(duì)于判斷物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入預(yù)期、以及物業(yè)價(jià)值能否穩(wěn)定增值的是一個(gè)重要條件。 物業(yè)類型及標(biāo)準(zhǔn)。 A、商業(yè)營(yíng) 業(yè)用房 ： 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類物業(yè)的面積（可供我行抵押面積）原則上應(yīng)不小于 1 萬(wàn)平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率； B、辦公用房 ： 寫字樓物業(yè)應(yīng)為甲級(jí)（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率； C、賓館酒店 ： 應(yīng)為四星級(jí)（含）以上或雖未取得星級(jí)認(rèn)證但按四星級(jí)（含）以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率； 注意：以前只允許進(jìn)入已經(jīng)取得四星級(jí)及以上的酒店，但考慮到有一些新建的 酒店，由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間尚未達(dá)到星級(jí)參評(píng)的要求，《辦法》將此類酒店物業(yè)也納入了可以進(jìn)入的范圍。 D、酒店式公寓 ： 經(jīng)濟(jì)型酒店和酒店式公寓應(yīng)由國(guó)內(nèi)外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于 80%； E、 SHOPPING MALL（大型購(gòu)物中心）： 進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)參照商業(yè)物業(yè)。 F、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房： 用地性質(zhì)應(yīng)為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為出讓，物業(yè)建設(shè)形式為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、研發(fā)基地用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房及相關(guān)配套設(shè)施等。 面積不小于 5 萬(wàn)平方米。 G、混合業(yè)態(tài)的物業(yè) ： 應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件； 說明： 總體而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款主要針對(duì)的物業(yè)，還是以高端物業(yè)為主，所以在建筑規(guī)模、建造標(biāo)準(zhǔn)上以及經(jīng)營(yíng)情況方面做出了較為明確的限制，但相比 以 前的辦法， 也有 一定放寬，隨著經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的逐步成熟，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也在增強(qiáng)，逐步擴(kuò)大可進(jìn)入物業(yè)的范圍，有利于把這個(gè)優(yōu)勢(shì)品種進(jìn)一步做大 ，這也有可能將來(lái)政策發(fā)展的趨勢(shì) 。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。 《辦法》要求物業(yè)必須是“ 已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、現(xiàn)金收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕、綜合收益良好 ”，“ 市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢(shì) ”。 新辦法只是針對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況做了一些概念性的要求，放寬了以前對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)期限方面的限制，但在我們 選擇 項(xiàng)目 營(yíng)銷時(shí) ， 必須 關(guān)注“成熟經(jīng)營(yíng)物業(yè)”的問題，這里強(qiáng)調(diào)的成熟經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該包括兩方面的內(nèi)容 ： 一方面是指物業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)期是否夠長(zhǎng)，租金價(jià)格是否已經(jīng)較為穩(wěn)定； 另一方面也需要判斷物業(yè)所處的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)氛圍是否已經(jīng)成熟，是否能夠?yàn)槲飿I(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供支撐條件。 這對(duì)我們判斷第一還款來(lái)源是否充足是非常必要的。對(duì)于一些新興區(qū)域的新建項(xiàng)目，還是需要謹(jǐn)慎介入，尤其是一些新建的專業(yè)市場(chǎng)。 物業(yè)的整體性要求。 從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款開辦以來(lái)，我們一直強(qiáng)調(diào)物業(yè)需要具備相對(duì)的完整性 。 在《辦法》中，也有多處提及，其中在物業(yè)所具備的基本條件中要求物業(yè)“ 具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置 ”；在對(duì)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用房用于抵押時(shí)， 要求“ 借款人將必要的生產(chǎn)、生活配套服務(wù)設(shè)施一并抵押 ”等等。 我們強(qiáng)調(diào)物業(yè)需要具備相對(duì)完整性，主要原因 有二 ： ⑴ 、缺乏完整性的物業(yè)，有可能 影響 物業(yè) 整體 功能 實(shí)現(xiàn) ， 不利于整體變現(xiàn)。 這點(diǎn)比較好理解，比方說酒店物業(yè)把大堂部分排除在我們經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的范圍以外，辦公用房抵押時(shí)，不把對(duì)應(yīng)的地下停車位列入我們的抵押范圍等等，這些情況在抵押物變現(xiàn)時(shí)就會(huì)碰到問題，會(huì)影響到受讓人以后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 ⑵ 、完整性缺失會(huì)直接影響物業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)， 導(dǎo)致預(yù)期的第一還款來(lái)源的無(wú)法實(shí)現(xiàn) 。 這里我們舉個(gè)例子，我們有做過一個(gè)項(xiàng)目，借款人擁有一幢 4 層商業(yè)建筑，總建筑面積約 4 萬(wàn)方，其中 23 層有 6000 多平米的鋪面以承諾回購(gòu)方式出售給了 200 多個(gè)業(yè)主。貸款申報(bào)時(shí)，正好處于承諾回購(gòu)到期階段，借款人計(jì)劃完成回購(gòu)后將物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目從借款人實(shí)力、抵押率以及現(xiàn)金流估測(cè)都沒有問題，但最終的情況卻令人比較失望，由于一