【正文】 小部分小業(yè)主不愿意出讓產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致物業(yè)無(wú)法整體經(jīng)營(yíng)，空置了近 2 年多時(shí)間。 所以，我們?cè)谶x擇項(xiàng)目、確定抵押方案時(shí)，要充分地考慮物業(yè)整體性方面的要求，盡可能選擇整體性比較強(qiáng)的、正常經(jīng)營(yíng)不受制約的物業(yè) 進(jìn)入。 四、 還款來(lái)源 的要求 對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，原則上需采用本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流歸還貸款，若借款人或其母公司實(shí)力雄厚，現(xiàn)金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以其他綜合收入還款，但本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來(lái)源的比重不得低于 80％。 這是一條硬性規(guī)定，在實(shí)踐中，有很多項(xiàng)目都是因?yàn)槲飿I(yè)自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足而導(dǎo)致 項(xiàng)目流產(chǎn)的。而確定還貸來(lái)源中，物業(yè)自身產(chǎn)生現(xiàn)金流的比例，也是評(píng)估的重點(diǎn) 。物業(yè)自身的現(xiàn)金流可以包括直接經(jīng)營(yíng)收入，如租金收入、經(jīng)營(yíng)收入等，也可以包括間接產(chǎn)生的收入，比方說(shuō)廣告收入、停車位收費(fèi)收入等 。 第三章 基本規(guī)定 一、 貸款額度 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的額度根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時(shí)應(yīng)綜合考慮物業(yè)的評(píng)估價(jià)值，貸款額度最高不超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%。 需要補(bǔ)充一點(diǎn)，根據(jù)審計(jì)部門在上海某個(gè)項(xiàng)目的審計(jì)意見(jiàn)，要求貸款額度不得超過(guò)物業(yè)賬面價(jià)值的 70%，目前我們參照?qǐng)?zhí)行。 二、 貸款期限 規(guī)定： 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 10年。 注意點(diǎn)： ⑴ 、 貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)借款人法定經(jīng)營(yíng)期限 。 ⑵ 、 不得超過(guò)物業(yè)產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限。 三、 抵押 抵押 物評(píng)估的規(guī)定 ⑴ 評(píng)估公司的規(guī)定 區(qū)別于其他貸款品種，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的抵押物評(píng)估，必須統(tǒng)一由省分行認(rèn)定的具備相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。目前認(rèn)定的評(píng)估公司共有 4 家，分別為 : 浙江眾誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司 浙江恒基房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司 上海仲衡信銀房地產(chǎn)評(píng)估有限公司浙江分公司 杭州永正房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司。 ⑵ 抵押物評(píng)估方法的規(guī)定 A、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的抵押物價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用兩種（含）以上方法，以收益 法為主，同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場(chǎng)法。 B、采用收益法的，折現(xiàn)率取值原則上限定在 9％ — 10％范圍內(nèi)。 C、對(duì)于同時(shí)滿足所有者權(quán)益在 2 億元（含）以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于 75%的客戶，出于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)需要，折現(xiàn)率取值最低可放寬到 7%。 ⑶ 評(píng)估公司介入評(píng)估一般可以選擇在貸款審批通過(guò)之后，以避免給企業(yè)增加不必要的負(fù)擔(dān)。 抵押率 最高抵押率的掌握按工業(yè)用房、倉(cāng)儲(chǔ)等 60%；非工業(yè)物業(yè) 70%。 抵押方案的規(guī)定 ⑴ 原則上要求以整體方式抵押 ，簽訂一個(gè)抵押合同或者是最高額抵押合同，將抵押物整體綁定 。 ⑵ 對(duì)于確實(shí)有特殊原因需要分開(kāi)抵押的，要確保貸款 存續(xù)期間 ，不會(huì) 有 部分抵押物 提前 釋放的情況出現(xiàn) 。 若要提前釋放抵押物（部分）， 應(yīng) 視同 為 限制性條款變更，需報(bào)有權(quán)部門審批。 應(yīng)避免以下情況的出現(xiàn)： a）情況 1：個(gè)別行將 1 筆 10 年期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，按償還期數(shù)，分割成若干筆單獨(dú)的固定期限、到期還款的抵押貸款。當(dāng)部分貸款到期 償還后 ，對(duì)應(yīng)抵押物 就會(huì) 被釋放 。 這是在抵押設(shè)定 環(huán)節(jié) 發(fā)生的違規(guī)現(xiàn)象。 b）情況 2： 個(gè)別行采用將每期對(duì)應(yīng)還款額，集中歸還某一份《借款憑證》項(xiàng)下的貸款， 從而造成某個(gè)抵押合同上對(duì)應(yīng)的貸款提前償清。這是在還款方式設(shè)定 環(huán)節(jié) 的違規(guī)行為。 上述做法存在以下問(wèn)題： A、割裂抵押物的完整性，改變 評(píng)估時(shí)假定的經(jīng)營(yíng)條件， 影響 物業(yè)預(yù)期的現(xiàn)金流 及 抵押物變現(xiàn)價(jià)值實(shí)現(xiàn) ， 從而導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。 B、使得貸款與抵押物不均衡對(duì)應(yīng) ，無(wú)法通過(guò)還款來(lái)降低實(shí)際的抵押率 。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限較長(zhǎng)，物業(yè)價(jià)值趨勢(shì)會(huì)隨市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，通過(guò)均衡 償還貸款 ，可以逐步降低整個(gè)貸款的抵押率，從而應(yīng)對(duì)遠(yuǎn)期市場(chǎng) 可能 發(fā)生 的 不利變化 情況 ，這也是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款控制風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)的一個(gè)重要設(shè)計(jì)。如果集中將 部分 抵押合同上的貸款還清，其他貸款抵押 率 保持不變，不符合 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的要求。 ⑶ 必須將 物業(yè)正常經(jīng)營(yíng)所 必須 的 ，可能對(duì)物業(yè)變現(xiàn)價(jià)值造成重大影響的 附屬配套物業(yè)（設(shè)備）一并列入抵押范圍。 比方說(shuō)變電房、泵房等輔助用房，電梯、照明設(shè)備以及地下停車庫(kù)等，需要說(shuō)明的是，如果具備產(chǎn)權(quán)可以抵押登記的，需要一并登記抵押；對(duì)于 一些沒(méi)有相關(guān)權(quán)證，也沒(méi)有明確登記部門的，需要 在抵押合同補(bǔ)充條款中予以明確約定。 抵押的其他規(guī)定 ⑴ 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款抵押必須確保我行為抵押物第一順位抵押權(quán)人。 ⑵ 置換他行貸款的，應(yīng)要求提供有效的階段性擔(dān)保 。 ⑶ 對(duì)于可通過(guò)設(shè)定我行為第二順位抵押權(quán)人、在置換他行貸款后我行自動(dòng)成為第一順位抵押權(quán)人的，階段性擔(dān)保可不作要求。 說(shuō)明： 由于置換他行貸款需要一定的時(shí)間，在他行貸款還清之前，我行 臨時(shí) 處于第二順位抵押權(quán)人是可以的，但 這個(gè)時(shí)間不允許無(wú)限順延 ，個(gè)人認(rèn)為確定為 1 個(gè)月比 較合理 。如遇他行原因造成無(wú)法順利置換貸款的，必須將貸款資金劃回我行賬戶 納入監(jiān)管 ，不得移為他用，如確實(shí)無(wú)法完成相應(yīng)貸款置換工作， 必須 提前收回貸款。 根據(jù)《 中國(guó) **銀行固定資產(chǎn)貸款發(fā)放與支付操作規(guī)程 》農(nóng)銀規(guī)章〔2020〕８５號(hào)文件規(guī)定，置換他行貸款的 操作流程 ，應(yīng)按照貸款人受托支付方式的要求， 將 貸款 資金 發(fā)放至借款人在我行賬戶后，經(jīng)該賬戶劃轉(zhuǎn) 至 借款人 在他行開(kāi)立的賬戶 。 借款人應(yīng)在還款后提供相應(yīng)還款憑證 。 對(duì)于用途兼有置換他行貸款和經(jīng)營(yíng)需要的貸款，必須先行發(fā)放置換他行貸款部分的貸款，等對(duì)方行抵押物釋放，我行為第一順位抵 押人后，再行發(fā)放后續(xù)貸款。 四、 用途 貸款用途的把握，可以說(shuō)是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的一個(gè)重點(diǎn)，也是一個(gè)難點(diǎn)，如果實(shí)踐把握中過(guò)于寬松，就有可能會(huì)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。 辦法：“ 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中合理的資金需求 ” ，包括 ： 置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金 此類資金主要包括： 為建造該物業(yè)所形成的 固定資產(chǎn)貸款（我行及他行均可）、法人按揭貸款、 股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)墊付款項(xiàng) 等 。 說(shuō)明： ⑴ 該部分款項(xiàng)額度應(yīng)該是資本金比例以外款項(xiàng)，必要時(shí)需提供原始投入的證明。 ⑵ 相關(guān)款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在借款人財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)應(yīng)科目有真實(shí)反映，銀行借款應(yīng)反映在長(zhǎng)期借款或者是短期借款科目，股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)墊付款項(xiàng)應(yīng)在其他應(yīng)付款科目中反映。 超出項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金及物業(yè)價(jià)值中的增值資金 本條款是此次辦法新增加的，從簡(jiǎn)單的字面理解來(lái)看，總行試圖將物業(yè)增值 回報(bào) 的因素也 列入產(chǎn)品的適用范圍，但是，由于涉及到資本金管理方面的 一些具體 問(wèn)題，相對(duì)較為敏感，在總行沒(méi)有給出進(jìn)一步明確解釋前，謹(jǐn)慎使用。 物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營(yíng)性資金 這類 用途 比較容易理解，但 此類資金涉及的面較廣，內(nèi)容也比較多，難以一一明確約定，碰到這種情況，在調(diào)查評(píng)估時(shí)，可以通過(guò)“經(jīng)營(yíng)需要”等描述， 加以 籠統(tǒng) 約定，在貸款發(fā)放 時(shí) 由經(jīng)營(yíng)行 根據(jù)客戶提出的用款申請(qǐng) 具體把握。 原則是真實(shí)的支付 需求 ，不得用于往來(lái)款項(xiàng) ，不得將資金轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)企業(yè)，逃避貸款監(jiān)管。 置換存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等 由于物業(yè)增值和租金水平上漲等原因，原有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可能已經(jīng)無(wú)法滿足客戶的資金需求，在這樣的情況下，我們可以采用發(fā)放新的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款來(lái)置換老貸款。但這 有具體的條件限制，后面詳述。 不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途 ，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。 當(dāng)然應(yīng)該包括不得購(gòu)買土地、證券投資產(chǎn)品等，為了避免可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)，建議對(duì)歸還股東資金的后續(xù)用途，也要加以適當(dāng)?shù)募s束和控制。 五、 還款方式 原則上采用按季等額或者等本還款方式。如有特殊情況，可根據(jù)實(shí)際情況制定合理的分期還款計(jì)劃。 還款方式較為靈活，可以根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流的具體特點(diǎn)來(lái)確定還款方式。 但如果 在期限內(nèi)均衡還款，可以逐步降低抵押率，提高第二還款來(lái)源的保障 度。 所以一般要求采用按季等額還款方式。 寬限期最長(zhǎng)不超過(guò) 1 年。 六、 貸款發(fā)放 保險(xiǎn) ： 貸 款發(fā)放前，必須對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，需明確 我行為第一受益人 ， 保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限 。物業(yè)保險(xiǎn)可采用一次性購(gòu)買或按年度為單位分期購(gòu)買方式，采用按年度為單位分期購(gòu)買的，借款人要與保險(xiǎn)公司簽訂覆蓋借款期限的續(xù)保協(xié)議，并保證保險(xiǎn)期限的連續(xù)性。 簽訂 《借款合同》需 補(bǔ)充 明確的 條款： 由于目前尚未有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款品種的專用《借款合同》文本，而一般采用的固定資產(chǎn)貸款借款合同缺乏針對(duì)性的約束條款，需要在合同簽訂時(shí)，補(bǔ)充約定相關(guān)條款，來(lái)適應(yīng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的具體風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的要求。具體的補(bǔ) 充約定條款如下： ⑴ 我行有權(quán)在貸款期內(nèi)要求由指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物價(jià)值重新進(jìn)行評(píng)估，若抵押物價(jià)值發(fā)生貶值，我行有權(quán)要求借款人補(bǔ)充抵押物或收回相應(yīng)貸款。 ⑵ 若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形，經(jīng)營(yíng)行可與借款人協(xié)商變更借款合同中關(guān)于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內(nèi)容， 協(xié)商不成的，我行有權(quán)按照合同約定采取停止發(fā)放貸款、要求借款人提前償還已發(fā)放貸款、處置抵押物等措施。 ⑶ 借款人若連續(xù) 2 次或累計(jì) 3 次 未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。 ⑷ 抵押權(quán)存續(xù)期間， 未經(jīng)經(jīng)營(yíng)行書面同意，抵押人不得以變賣、再次抵押、抵償債務(wù)、贈(zèng)與或以其他任何方式處置抵押物業(yè) 。經(jīng)營(yíng)行書面同意后，借款人可將抵押物業(yè)變賣，實(shí)現(xiàn)的價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于償還我行貸款。 ⑸ 我行有權(quán)對(duì)借款人提前還款收取違約金，經(jīng)營(yíng)行應(yīng)就違約金的收取標(biāo)準(zhǔn)在借款合同中予以明確。借款人提前還款的，需提前一個(gè)月提出申請(qǐng)，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。 七、 貸后管理 借款人應(yīng)與我行簽訂資金監(jiān) 管協(xié)議，借款人需在我行開(kāi)立資金監(jiān)管專戶，對(duì)專戶資金實(shí)行收支兩條線管理，建立收入、支出明細(xì)臺(tái)賬，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入直接進(jìn)入專戶，經(jīng)營(yíng)行對(duì)專戶資金的實(shí)際使用情況進(jìn)行監(jiān)管；一旦借款人未按時(shí)償還貸款本息，我行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，我行有權(quán)提前要求償還貸款本息或處置抵押物。 說(shuō)明 ： ⑴ 辦法要求開(kāi)立資金專戶，但不同地區(qū)人行規(guī)定可能不同，不一定都能做到，起碼做到指定我行的專用賬戶用于現(xiàn)金歸集。 ⑵ 對(duì)于一些自營(yíng)客戶，現(xiàn)金進(jìn)出較為頻繁， 難以對(duì)每一筆資金進(jìn)出都做出登記，經(jīng)營(yíng)行可以根據(jù)客戶資金運(yùn)行的特點(diǎn)，確定一個(gè)具體額度，對(duì)大額資金進(jìn)行登記監(jiān) 管 ， 臺(tái)帳表式可以采用《賬戶資金定期檢測(cè)臺(tái)帳》。 監(jiān)管的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)包括借款人是否按約將物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及時(shí)、全額進(jìn)入專用賬戶，需要與借款人實(shí)際財(cái)務(wù)反映的收入金額進(jìn)行比對(duì)。 經(jīng)營(yíng)行在貸款期內(nèi)應(yīng)采用定期或不定期再評(píng)估方式對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。 對(duì)已抵押給我行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)用于租賃的，應(yīng)審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形，并要求出租人事先告知承租人該經(jīng)營(yíng)性物業(yè)已抵押給我行；同時(shí)盡量要求承租 人向我行出具書面承諾，在我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃合同提前終止，不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)。 說(shuō)明：這里實(shí)際涉及到一個(gè)租賃權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系問(wèn)題， 一般 有以下兩種情況： ⑴ 租賃權(quán)在先，抵押權(quán)在后。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，需要繼續(xù)履行租賃合約。在此種情況下，原則上要求租賃人出具在我行 實(shí)現(xiàn) 抵押權(quán)時(shí)，放棄租賃權(quán)的承諾。 在實(shí)際