【文章內(nèi)容簡介】 特點： 發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將商場分割成不同面積單位進行出售來快速獲取開發(fā)利潤。同時在保證業(yè)主每年一定的收益率的前提下，要求業(yè)主與發(fā)展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂租賃合同奠定基礎 。 對于業(yè)主來講，這是一種 低投入，低風險，回報穩(wěn)定的投資方式。 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 27頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 案例 2：常興時代廣場 —— 2021年 8月，深圳常興時代商城推出全國首創(chuàng)的商鋪銀行投資模式，在地產(chǎn)市場和投資市場引起強烈轟動。短短幾個月時間，商鋪銀行已成為了深圳城中最熱門的話題 項目情況： 常 興時代廣場位于南山常興北路與桃源路交匯處，由深圳新常興城實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)而成，本項目由五層群樓商場及兩棟二十五層的住宅塔樓共同組成，總建筑面積為 ，一至五層商業(yè)面積為37019平方米。 開發(fā)商的做法： 客戶購鋪后，開發(fā)商將一次性返還 34％，年租金回報率達到約 ％，客戶可以立刻收租； 投資者每年可獲 10％的固定返租額，同時擁有鋪位的產(chǎn)權(quán) 天虹商場承租常興時代廣場 2~4樓 15年，整體為月租金 46元 /平方米，該租金在 2年內(nèi)不變，而在后面的 3~15年內(nèi)每年至少遞增 2%~10% 根據(jù)商場的經(jīng)營狀況，當一方提出年租金的遞增比例超過 2%時，須由甲乙雙方協(xié)商決定，若雙方協(xié)商不成，則仍按 2%遞增比例執(zhí)行 提出商鋪銀行概念 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 28頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 常興時代廣場借助商鋪銀行的概念，在開盤當日即銷出 130套商鋪，當月銷售超過 2021套，并居 2021年深圳市商鋪銷售的榜首，其具體情況如下 經(jīng)營則交給專業(yè)大型商家天虹商場統(tǒng)一運作，通過先進經(jīng)營管理獲取高額穩(wěn)定的收益 商鋪銀行的投資者由合作銀行統(tǒng)一辦理商鋪投資一本通。商鋪按揭貸款、投資額、收益額均通過銀行在一本存折上處理和體現(xiàn)。在滿足要求的情況下還可憑一本通向銀行進行鋪位抵押，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。 商城鋪位的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全分離，業(yè)主和投資者投入資金獲得產(chǎn)權(quán)和收益權(quán) 商鋪銀行 “ 商鋪銀行 ” 的特點： 以產(chǎn)權(quán)式商城為載體，以現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營為盈利方向，以金融機構(gòu)提供服務和保障機制，從而使得地產(chǎn)、商業(yè)、金融這幾大黃金行業(yè)的優(yōu)勢資源全面匯聚，為廣大中小投資者創(chuàng)造了一個全新的理財平臺和投資渠道 地產(chǎn)＋商業(yè)＋金融 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 29頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 案例 3：涌金廣場 —— 一樣米養(yǎng)百樣人，地處浙江吳山商圈的涌金廣場也曾借商鋪投資熱潮的東風，采用產(chǎn)權(quán)出售方式并創(chuàng)下銷售奇跡，被稱為延安路南部商圈重新崛起的領(lǐng)頭羊 ，但是開業(yè)僅 20天，就出現(xiàn)商家大忌：“關(guān)店門”現(xiàn)象 位置 涌金廣場位于杭州延安南路與西湖大道十字路口，緊臨延安路與解放路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，南近吳山廣場，東臨杭州火車站，西靠西子湖 結(jié)構(gòu) 涌金廣場是主體高五層的特大型商業(yè)中心，總建筑面積達 ，商場面積，公寓、寫字樓面積 。涌金廣場是杭州目前面積最大的集商場、超市、餐飲、娛樂于一體的單體建筑 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 30頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 經(jīng)過總 結(jié)，我們得出：涌金項目失敗主要有四大失誤 根本原因： 開發(fā)商在項目設計、開發(fā)、銷售過程中，未能充分考慮商業(yè)物業(yè)的特點，以致造成脫節(jié) 失誤之一：選址錯誤 涌金廣場處于西湖大道。西湖大道一頭連結(jié)著火車站，一頭連著西湖，而且筆直寬闊，因此對乘火車的旅客來說，疏散功能極好，而商業(yè)氣氛極差 失誤之二：缺乏規(guī)劃 涌金廣場開發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)的，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。并且不知道為什么要造這么大的樓。涌金廣場總建筑面積達 ，其中商場面積就達 失誤之三： 采用分割銷售，完全失去了控制權(quán) 涌金廣場直至建成后才發(fā)現(xiàn)，大面積帶來了售樓上的難題 ，不得已之下，涌金廣場作了分格式出售，分格式出售帶來了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用 “ 店中店 ” 的模式 失誤之四：分散經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一的管理 涌金廣場全部采用房產(chǎn)商出售、業(yè)主經(jīng)營的方式，缺乏整體管理和可信度。 銷售后各店鋪各自為政，無法做到分散店鋪與統(tǒng)一管理完美結(jié)合，使涌金廣場無法形成合力與品牌。 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 31頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 案例 4：中國小商品城 —— 專業(yè)市場的一朵奇葩。中國小商品城經(jīng)過幾十年的發(fā)展，不僅在 1993年成為上市公司，目前更發(fā)展成為國際性的先進的全亞洲最大的小商品集散中心 中國小商品城由中國義烏國際商貿(mào)城、篁園市場、賓王市場三個市場簇群組成 , 市場擁有 34個行業(yè)、 1502個大類、 32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品。其中，飾品、襪子、玩具產(chǎn)銷量占全國市場1/3強。物美價廉，應有盡有的特色鮮明，在國際上具有極強的競爭力。 中國小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)建于 1982年，是我國最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場之一。 20多年來，經(jīng)歷四次搬遷八次擴建，現(xiàn)擁有營業(yè)面積 80多萬平方米，商位 34000余個，從業(yè)人員 8萬多，日客流量 20多萬人次 ,2021年市場總成交額達 ，其中外貿(mào)出口占 50%強，連續(xù) 13年位居全國工業(yè)品批發(fā)市場榜首，被國家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽”市場榮譽稱號，是國際小商品的流通、研發(fā)、展示中心，我國最大的小商品出口基地 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 32頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 中國小商品城經(jīng)過幾十年的發(fā)展形成了如下特點 連鎖化的擴張 隨著中國小商品城市場外向度不斷提高，建立了以義烏為中心在金、臺、溫、麗等地區(qū)形成國際性的小商品產(chǎn)業(yè)帶，促進了市場產(chǎn)業(yè)簇群式發(fā)展，進一步鞏固和擴大市場在國際產(chǎn)業(yè)分工中的地位 國際化的戰(zhàn)略定位 建立了“打造全球最大超市、建設國際購物天堂”的戰(zhàn)略目標，積極實施國際化戰(zhàn)略，大力發(fā)展購物旅游業(yè)，加速市場基礎設施建設。 規(guī)范而現(xiàn)代化的管理 中國小商品城是我國首個建立 ISO9001國際質(zhì)量體系，首家采用專業(yè)市場電子信息化管理系統(tǒng)的專業(yè)市場，已實現(xiàn)市場開發(fā)、商位租賃、經(jīng)營戶行為規(guī)范、商務信息等服務的全電腦管理 中國小商品城 的特點 發(fā)達而完善的物流體系 中國小商品城是浙江省三大物流中心之一。形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運輸網(wǎng)絡，日貨物吞吐量達5000余噸。同時，開辦海關(guān)辦事處，開通 “ 一關(guān)三檢 ” ，配套建設了國際物流中心、商城物流中心兩個現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流基礎設施先進，功能完善、高效 使用電子商務 中國小商品城市場信息傳播渠道寬暢，擁有各種專業(yè)報刊。并建立了中國小商品數(shù)字城。形成了中國小商品城的網(wǎng)上市場，促進了電子商務的發(fā)展 面向世界，服務全國、輻射深遠 中國小商品城商品輻射 180多個國家和地區(qū)，行銷東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達總成交額的 50%強。 先進的市場設施 中國小商品城擁有先進而發(fā)達的市場體系，會展業(yè)發(fā)起早、影響力大。市場配套建有居國際先進水平的大型展館 —— 每年承接不同規(guī)模的國際國內(nèi)展會20余個。 采用上市融資手段 2021年 3月，小商品城以 /股的高價增發(fā) 2094萬股 A 股，并獲 49倍超額認購 。小商品城從此敲開了資本市場融資的大門 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 33頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 中國小商品城從最早簡陋的交易場所發(fā)展到現(xiàn)在的全亞洲最大的商品集散地，其秘訣在于小商品城一套完善的發(fā)展戰(zhàn)略 1 繁榮市場、提高素質(zhì) 由注重 “ 量 ” 的擴展到注重 “ 質(zhì) ” 的提高的主體發(fā)展戰(zhàn)略 2 連鎖經(jīng)營、 對外拓展 以連鎖經(jīng)營為依托，加強與全國大中市場聯(lián)系合作，提高市場鋪蓋面的對外拓展戰(zhàn)略 3 扶強倡聯(lián)、創(chuàng)建品牌 ? 創(chuàng)建市場品牌：加強市場管理、加大打假力度，強化服務功能，注重市場的現(xiàn)代化建設 ? 強調(diào)商品品牌：注重引進名 牌商品、拓展精品經(jīng)營的品牌戰(zhàn)略 4 依托國內(nèi)、走向世界 以國內(nèi)市場為依托，將未來發(fā)展重點定位于發(fā)展中國家的跨國戰(zhàn)略 5 股票上市、強強聯(lián)合 一方面加大股市操作力度，另一方面積極推進資產(chǎn)重組，實現(xiàn)低成本擴張的資本運營戰(zhàn)略 6 科學經(jīng)商、以人為本 以 “ 科學興商 ” 為原則，造就現(xiàn)代經(jīng)商者；以人為本，注重人才的人才戰(zhàn)略 7 強化主業(yè)、多元發(fā)展 以強化市場功能為目標，圍繞市場發(fā)展進行商業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)、交通、信息、旅游、廣告等行業(yè)多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的資本運營戰(zhàn)略 小商品城 發(fā)展戰(zhàn)略 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 34頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式有著良好的發(fā)展前景，我們總結(jié)，該模式有如下的特點 2 3 收益高、現(xiàn)金回收期短、短期資金風險低 租售相結(jié)合的經(jīng)營手法，不利于長期的發(fā)展，長期經(jīng)營風險高 產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品在不斷更新?lián)Q代 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式除了具有商業(yè)房地產(chǎn)的高利潤特點之外，開發(fā)商還可以通過售賣產(chǎn)權(quán)式商鋪在短期內(nèi)迅速回籠資金，收回投資，具有風險低的特點。 租售結(jié)合，快速回籠資金，可以解決開發(fā)商資金實力不足的問題。但是對物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營造成了極大的障礙，從長期來看，風險較大。 最初的產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出目前較為流行的出售＋返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪是深圳常興時代廣場又推出了商鋪銀行的概念。 1 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 35頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 通過對以上案例的分析，我們初步得到以下結(jié)論 ?優(yōu)點 目前發(fā)展前景良好； 投資回報率高 對自有資金要求較低； 對地段要求相對較低； 資金回籠迅速，現(xiàn)金流順暢 ?缺點 對項目的商業(yè)規(guī)劃設計要求越來越高； 業(yè)主越來越理性，存在招商風險； 對如何處理好開放商、業(yè)主、經(jīng)營商的關(guān)系要求很高； 對后期經(jīng)營管理要求非常高。 對開發(fā)商而言， 產(chǎn)區(qū)式商鋪模式具有以下優(yōu)缺點 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 36頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 訂單地產(chǎn)模式研究 2021年 7月 8日 保密文件、版權(quán)所有 第 37頁 百年城集團商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 “訂單地產(chǎn)”模式主要內(nèi)容是聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建四個方面的綜合 訂單地產(chǎn) 1 2 3 4 聯(lián)合協(xié)議 具有強大的吸引力和凝聚力的世界５００強企業(yè)； 社會知