【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。 7． 0 停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。 8． 0 配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)公司設(shè)備管理部同意；重大變更，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 9． 0 配電房室溫不可超過(guò)攝氏 40 度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。 10． 0 加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S008 ZHPM 發(fā) 電 機(jī) 房 管 理 制 度 A/0 1/1 1． 0 非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修班 人員須經(jīng)管理處辦公室同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門(mén)應(yīng)加鎖。 2． 0 機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。 3． 0 發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電。 4． 0 配電房值班員必須熟悉機(jī)組開(kāi)停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專人值班。 5． 0 每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。 6． 0 發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備８小時(shí)滿負(fù)荷用油量。 7． 0 發(fā)電機(jī)實(shí)行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得操作。 8． 0 機(jī)房及 機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。 9． 0 機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。 10． 0 發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開(kāi)關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S009 ZHPM 水泵房管理制度 A/0 1/1 水泵房是提供住戶生活、大廈消防用 水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度： 1． 0 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由維修班負(fù)責(zé)使用管理，并指定專人負(fù)責(zé)（以下稱“水管員”）。作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。 2． 0 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由維修班值班人員負(fù)責(zé)操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。 3． 0 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。 4． 0 生活水泵每 周至少輪換使用一次，接觸器主開(kāi)關(guān)每月檢查一次。 5． 0 消防泵每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”切換操作檢查。無(wú)條件啟動(dòng)的消防水泵（有過(guò)壓危險(xiǎn)或開(kāi)噴系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行盤(pán)車(chē)，每季度對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。 6． 0 泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整。 7． 0 水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。 8． 0 水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交辦公室存檔。 9． 0 各級(jí)水表須每月定時(shí)抄表，水管員須對(duì)抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定給水系統(tǒng)是否 正常，并協(xié)助設(shè)備部作好水量平衡測(cè)試。 10． 0 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 部門(mén)辦理申請(qǐng)手續(xù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 18 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S010 ZHPM 空 調(diào) 制 冷 設(shè) 備 房 管 理 制 度 A/0 1/1 空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下規(guī)定： 1． 0 空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè) 備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。 2． 0 無(wú)關(guān)人員必須經(jīng)管理處辦公室書(shū)面許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。 3． 0 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。 4． 0 做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)、流量計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。 5． 0 須每三天對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。 6． 0 定期保養(yǎng)檢查，及時(shí)更換磨損的零件，并作好記錄。 7． 0 定期對(duì)冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理、水處理。 8． 0 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月掃除一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S011 ZHPM 中控室 /消防中心管理制度 A/0 1/1 中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到大廈 /小區(qū)的各項(xiàng)安全。為保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，特制定本制度。 中控室 /消防中心實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，值班人員須持證上崗。 各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時(shí)不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號(hào)燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時(shí)雙方須對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。 火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)檔，中控室 /消防中心聯(lián)動(dòng)柜可置于手動(dòng)檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，須立刻核實(shí)信號(hào)的真?zhèn)?，信?hào)為真時(shí)，將其置于自動(dòng)，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號(hào)為誤報(bào)時(shí)，及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。 防盜監(jiān)視 系統(tǒng)的錄象帶，火災(zāi)報(bào)警控制器中的報(bào)警記錄、打印記錄， BA 系統(tǒng)的信息記錄，門(mén)禁、紅外防盜系統(tǒng)報(bào)警記錄等按下列時(shí)間進(jìn)行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄象帶信息保存一周，無(wú)用者可更新；軟盤(pán)、硬盤(pán)信息記錄 .由專業(yè)人員檢查后，無(wú)用者刪除。 中控室 /消防中心設(shè)備應(yīng)由有資質(zhì)的人員進(jìn)行維修保養(yǎng)、對(duì)計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行備份，定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。設(shè)備密碼須報(bào)設(shè)備部備案。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商 /保修單位技術(shù)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級(jí)時(shí)必須征得管理處同意、登記， 且管理處技術(shù)人員在場(chǎng)情況下，方可進(jìn)行，無(wú)關(guān)人員不得操作中控室 /消防中心設(shè)備。 辦理業(yè)主裝修申請(qǐng)時(shí)，管理處須對(duì)擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)用。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S012 ZHPM 材 料 管 理 制 度 A/0 1/1 1． 0 維修班下個(gè)月的材料計(jì)劃，應(yīng)在本月 25 日前報(bào)管理處采購(gòu)主管，由采購(gòu)主管送交管理處主任審批，確定下月需購(gòu)買(mǎi)材料。 2． 0 一般材料由采購(gòu)主管與所需物資部門(mén)協(xié)同購(gòu)買(mǎi)；采購(gòu)時(shí)要兩人同行采購(gòu)，報(bào)銷(xiāo)時(shí)附采購(gòu)計(jì)劃或報(bào)告書(shū)。 3． 0 采購(gòu)材料要貨比三家，認(rèn)準(zhǔn)質(zhì)量，相同質(zhì)量下應(yīng)取最底價(jià)進(jìn)行采購(gòu)，供貨方應(yīng)為合格供應(yīng)商。 4． 0 材料購(gòu)回后應(yīng)由維修班長(zhǎng)進(jìn)行驗(yàn)證。發(fā)票數(shù)量應(yīng)與貨相同，物品及數(shù)量應(yīng)與《采購(gòu)記錄表》上所述相同。 5． 0 材料入庫(kù)應(yīng)由庫(kù)管員驗(yàn)收，庫(kù)管員開(kāi)入庫(kù)單，并在發(fā)票反面簽上名；采購(gòu)主 管也應(yīng)在發(fā)票反面簽上名，并在入庫(kù)單上簽名，并把入庫(kù)單其中的一聯(lián)附在發(fā)票后作為報(bào)銷(xiāo)憑據(jù)。 6． 0 應(yīng)急材料可以先口頭報(bào)告同意購(gòu)買(mǎi)，再補(bǔ)填《采購(gòu)計(jì)劃審批表》或補(bǔ)寫(xiě)正式報(bào)告。 7． 0 材料出庫(kù)時(shí)需注明此材料用于什么地方、什么用途，領(lǐng)料人需在出庫(kù)單上簽名。 8． 0 維修人員可以根據(jù)日常實(shí)際情況一次性領(lǐng)用若干材料，領(lǐng)料人需在出庫(kù)單上注明所領(lǐng)用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫(kù)單上簽名；維修人員在領(lǐng)用專用配件時(shí)，需拿廢舊零部件換取。 9． 0 維修人員在完成維修任務(wù)后，所節(jié)余的材料應(yīng)如數(shù)退庫(kù)并辦理退料手續(xù)。 10． 0 禁止維修 人員利用工作之便，多領(lǐng)冒領(lǐng)材料搞關(guān)系，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)處理。 11． 0 庫(kù)房保管員應(yīng)按材料的品種、質(zhì)量、性能不同采取不同的保管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 21 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 措施，否則造成損失追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 12． 0 發(fā)放材料要堅(jiān)持憑派工單發(fā)料。 13． 0 材料出庫(kù)須遵循先進(jìn)先出的原則，對(duì)入庫(kù)的材料要作好日期標(biāo)識(shí)，以便于發(fā)放管理。 14． 0 材料庫(kù)房每月要進(jìn)行一次庫(kù)房盤(pán)存，每季度要對(duì)維修人員領(lǐng)用的材料公布一次。做到降低成本、節(jié)約開(kāi)支、杜絕浪費(fèi)，造福業(yè)主。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 22 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S013 ZHPM 物 品 驗(yàn) 證 制 度 A/0 1/1 1． 0 為了確保向服務(wù)對(duì)象提供合格的物品，所有用于大廈內(nèi)影響服務(wù)質(zhì)量的進(jìn)貨物品（含維修材料、清潔用品、保安用品等物品）都必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)證。 2． 0 所需物品部門(mén)必須對(duì)影響服務(wù)的進(jìn)貨物品進(jìn)行驗(yàn)證，并認(rèn)真填寫(xiě)《物品驗(yàn)證單》，以確認(rèn)物品之質(zhì)量狀態(tài)，采購(gòu)主管還應(yīng)在《物品驗(yàn)證單》上簽名。 3． 0 所需物品部門(mén)在驗(yàn)證時(shí)依據(jù)驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)不合格品時(shí)，應(yīng)即時(shí)通知 采購(gòu)主管，并會(huì)同管理處主管主任對(duì)不合格品進(jìn)行確認(rèn)。 4． 0 對(duì)不合格品應(yīng)及時(shí)處理，所需物品部門(mén)主管、采購(gòu)主管、管理處主管主任，三方應(yīng)共同商討對(duì)不合格品的處理方法（返修、降級(jí)使用、退貨或報(bào)廢）。《不合格品處理單》由所需物品部門(mén)主管負(fù)責(zé)填寫(xiě)，由主管主任確認(rèn)。 5． 0 所需物品部門(mén)主管應(yīng)對(duì)所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)。 6． 0 物品的數(shù)量及規(guī)格應(yīng)和《采購(gòu)計(jì)劃審批表》所提供的相符。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S014 ZHPM 計(jì)量器具定期檢定制度 A/0 1/1 1． 0 凡有關(guān)維修、保養(yǎng)、檢測(cè)的計(jì)量器具，按市計(jì)量局規(guī)定一年檢定一次。 2． 0 各管理處維修班按檢定計(jì)劃表所規(guī)定時(shí)間提前一周將計(jì)量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準(zhǔn)計(jì)量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立《計(jì)量器具檢定臺(tái)帳》，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定計(jì)劃表時(shí)間提前一個(gè)月送計(jì)量站檢定。 3． 0 凡經(jīng)檢驗(yàn)不合格的計(jì)量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應(yīng)報(bào)廢后重新購(gòu)買(mǎi)。 4． 0 管理處 新購(gòu)買(mǎi)的計(jì)量器具，須上報(bào)公司設(shè)備部建帳，并納入檢定計(jì)劃。 5． 0 凡計(jì)量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動(dòng)時(shí)，應(yīng)送設(shè)備部重新進(jìn)行檢定。 6． 0 計(jì)量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。 7． 0 凡基準(zhǔn)器具，使用者不得隨意自行亂調(diào)動(dòng)，不得亂放，應(yīng)合理使用，妥善存放。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S015 ZHPM 計(jì) 量 器 具 的 檢 定 方 法