【文章內(nèi)容簡介】 度不高，土地流轉(zhuǎn)形成的規(guī)?；?jīng)營、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)水平低，科技含量不高，種植、養(yǎng)殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養(yǎng)、開發(fā)少，不利于土地流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)下一步工作建議 加強宣傳，積極引導(dǎo)，不斷提高農(nóng)民參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的積極性。農(nóng)民是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體，讓農(nóng)民意識到土地流轉(zhuǎn)的重要性，是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義，引導(dǎo)農(nóng)民增強流轉(zhuǎn)土地的自覺性。要按照《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》、中央省市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)政策 要求，引導(dǎo)農(nóng)民知曉農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規(guī)范。縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村都要舉辦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)示范點，通過典型示范，使廣大農(nóng)民看到土地流轉(zhuǎn)帶來的實際利益，從而轉(zhuǎn)變思想觀念，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。 加強監(jiān)管，搞好服務(wù)，不斷健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制。要進(jìn)一步健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理制度，加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的日常監(jiān)管工作，切實做到三個規(guī)范：即規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。 搭建平臺，有序規(guī)范、合法流轉(zhuǎn)。一是明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理部門職能，確定專人負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管工作。二是依 托我市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，結(jié)合農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記成果，搭建覆蓋市、縣、鄉(xiāng)三級的土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布、政策咨詢、土地承包經(jīng)營權(quán)交易等平臺，實現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化、農(nóng)村資源市場化、農(nóng)民增收多元化的目標(biāo)。三是成立土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解委員會，制定土地流轉(zhuǎn)價格評估制度和流轉(zhuǎn)檔案管理制度，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同文本，嚴(yán)格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的申報、協(xié)商、審查、簽訂、備案等五個程序，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理制度更加規(guī)范，交易方式更加便捷，市場信息更加暢通，交易風(fēng)險更加可控。 第三篇：土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報告 《關(guān)于農(nóng)村集體土地 流轉(zhuǎn)問題的法律思考》 調(diào)查報告 學(xué)生姓名：指導(dǎo)老師：周勇 近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經(jīng)濟的日趨完善，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農(nóng)”問題已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠(yuǎn)、與時俱進(jìn)作出的重大決策，是一項惠及億萬農(nóng)民、關(guān)系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當(dāng)前社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期必須 擔(dān)負(fù)和完成的一項重要使命。 土地流轉(zhuǎn)工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農(nóng)村建設(shè)的整體進(jìn)程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。 一、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題重要性 新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化根本目標(biāo)就是農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展決定性因素就是農(nóng)村土地問題，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的問題，加快農(nóng)村土地 的流轉(zhuǎn)，有利于解決農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問題 ,有效改善土地資源配置效率 ,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移 ,保持農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率 ,促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有利于進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 ,為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間，加快農(nóng)業(yè)發(fā)展 ,并促進(jìn)農(nóng)民增收。 二、被征地農(nóng)民群眾對現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地賠償政策的主要意見 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標(biāo)準(zhǔn)過低 當(dāng)?shù)剞r(nóng)村蔬菜和熱帶水果種植業(yè)經(jīng)營收益相當(dāng)高，成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的主要經(jīng)濟來源。其中，在耕地上每年種一季水稻 ，主要是供農(nóng)民家庭一年自食所需；在耕地和園地上主要種植蔬菜和水果，這些產(chǎn)品主要外銷到北方省區(qū)。調(diào)研統(tǒng)計， 2021 年當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的人均純收入達(dá)到 8508元，略高于當(dāng)年浙江省農(nóng)村居民 8265 元的人均純收入水平，而浙江省農(nóng)民主要收入來源是非農(nóng) s 產(chǎn)業(yè)。被征地農(nóng)民群眾對該市規(guī)定的每畝耕地 8 萬元的補償標(biāo)準(zhǔn)難以接受，大多數(shù)農(nóng)民提出可接受的耕地補 償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)為每畝 10 萬元至 15 萬元，并主張園地和耕地應(yīng)當(dāng)同價補償。 按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地數(shù)量為基數(shù)計價的土地補償方式不合理調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村從 1981 年左右實施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制時進(jìn)行分地至今，再沒有進(jìn)行過第二次分地，而 1981 年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以 D 村為例， 1990 年至今新增人口已達(dá) 1200 人。也就是說，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農(nóng)村耕地數(shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的，人均僅 1 畝左右，而具有幾乎同樣生產(chǎn)性功能的園地數(shù)量則是耕地數(shù)量的 2 倍以上，但園地的補償標(biāo)準(zhǔn)僅為耕地的％。 調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側(cè)面反映了當(dāng)?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。此外，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長年在本村進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時還從內(nèi)地省區(qū)吸引 5 萬名左右的農(nóng)村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達(dá)到每天 60 元以上。因此，本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，本地 1981 年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學(xué)歷為初中，有限的 受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對其實現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實困難。基于以上考慮，大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進(jìn)行征地補償。 征地補償政策執(zhí)行不公平 對現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標(biāo)準(zhǔn)不合理的驗證。將所調(diào)研農(nóng)村的農(nóng)戶各項平均特征數(shù)據(jù)構(gòu)建一個典型農(nóng)戶，以其按照現(xiàn)行征地補償安置政策標(biāo)準(zhǔn)獲得的補償款與該農(nóng)戶作為未來城市居民的支出情況進(jìn)行比較計算，以驗證現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性。當(dāng)?shù)氐湫娃r(nóng)戶的平均人口約為 6 人，人均農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地 1 畝左右，合計 6畝；調(diào)研表明當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶平均每年每人生活消費支出為 550 元，則該典型農(nóng)戶每年消費支出為 39600 元，以現(xiàn)行耕地補償標(biāo)準(zhǔn)每畝 80000 元計算，共得土地補償款 480000 元，以土地補償款除以典型農(nóng)戶年均消費支出水平， 這筆補償款將在 年左右使用完畢。又根據(jù)該市統(tǒng)計資料，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民 2021 年人均消費支出為 10267 元，典型農(nóng)戶土地被全數(shù)征收以后轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，則其全家年均消費支出將達(dá)到61602 元，若以該農(nóng)戶全部土地補償款除以家庭年均消費支出，這筆補償款將在 年使用完畢。何況每畝近 8 萬元補償標(biāo)準(zhǔn)僅指綜合生產(chǎn)條件最好的水田耕地，而旱田耕地、旱地耕地和園地的補償標(biāo)準(zhǔn)則分別為 56150 元、 32500 元和 18582 元，也就是說典型農(nóng)戶的實際土地補償款達(dá)不到 480000 元，因此土地實際補償款能夠維持基本生活的期限還要 短于上述計算年限。由此可見，被征地農(nóng)民群眾在現(xiàn)行征地補償標(biāo)準(zhǔn)政策中獲得的補償款等于維持長遠(yuǎn)生計是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的合理計算方法及 計算結(jié)果分析《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見〉的通知》（國土資發(fā)［ 2021］ 238 號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對 A 市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標(biāo)準(zhǔn)的驗證性分析表明，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，必須進(jìn)行改革。而 科學(xué)測算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補償標(biāo)準(zhǔn)，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長遠(yuǎn)生計的問題。 三、解決農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題 當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)中，主觀上是思想認(rèn)識方面的問題，客觀上流轉(zhuǎn)制度、機制和市場不完善、農(nóng)民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認(rèn)為應(yīng)從服務(wù)引導(dǎo)入手，進(jìn)一步完善服務(wù)體系，健全農(nóng)民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。完善土地流轉(zhuǎn)工作不容忽視，以下建議供參考： 一、加大宣傳，統(tǒng)一思想。 要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫 徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過政策宣傳和細(xì)致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認(rèn)識規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習(xí)慣。同時，又要充分認(rèn)識到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是 — 個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)?；?、規(guī)范化軌道。 二、轉(zhuǎn)變觀念，明確思路。 鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務(wù)引導(dǎo)轉(zhuǎn)變，認(rèn)真搞好謀劃。 （一）以產(chǎn)業(yè)推動抓流轉(zhuǎn)。以加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為契機，緊緊圍繞本地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建立有地方特色的產(chǎn)業(yè)帶，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)民的承包土地向主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和規(guī)?；胤较虬l(fā)展； （二）規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流 轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進(jìn)有序流轉(zhuǎn)。 （三）培育大戶抓流轉(zhuǎn)。把培訓(xùn)規(guī)模經(jīng)營大戶作為帶動土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵干部向農(nóng)民租田搞示范，通過“做給農(nóng)民看，教會農(nóng)民干”的引導(dǎo)方式，帶動農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，主要用于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要按照功能全多樣化、布局科學(xué)、 服務(wù)多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程，為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。 三、建立土地 流轉(zhuǎn)機制，運用市場手段引導(dǎo)土地健康有序流轉(zhuǎn)。 首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站的指導(dǎo)下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對達(dá)成協(xié)議的農(nóng)民，指導(dǎo)和幫助按要求簽訂合同。 其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學(xué)評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。 再次 ，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。 四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅強的政策支持和法律保障。 （一）制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。 在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠 ，既鼓勵土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務(wù)方面都給予適當(dāng)照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費等方面給予適當(dāng)支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術(shù)推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)模化經(jīng)營的項目進(jìn)行重點扶持。 （二）深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。 大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)