【文章內(nèi)容簡介】 第 21 頁 共 183 頁 合格承包商名錄 □軟性承包商 □硬性承包商 序號 承包商名稱 行業(yè) 聯(lián)系人、方 式 情況介紹 備注 填表人： 日期 ： 第 頁，共 頁 第 22 頁 共 183 頁 四、 城市（獨立項目）公司 特殊類營銷承包商選擇管理流程 ： ???????????????? / ????( ?? )?? ( ???? ) ?????????????????????? ? ???????? ? ?? NYY????14532第 23 頁 共 183 頁 說明： 特殊類營銷承包商：指政府壟斷或因其他情況，導致該承包商具有唯一性、特殊性，不適合采取招標方式選擇承包商。 流程職責說明 城市（獨立項目） 公司營銷部 收集特殊類營銷類承包商信息； 組織商務、技術洽談； 提交協(xié)議、合同。 城市（獨立項目） 公司法務人員 負責協(xié)議、合同的審核。 城市（獨立項目） 公司總經(jīng)理 負責權限內(nèi)的特殊類 營銷承包商的選定審批。 流程節(jié)點說明： 步驟 工作內(nèi)容的簡要敘述 重要輸入 重要輸出 備注 收集營銷類承包商資料： 責任部門： 城市（獨立項目） 公司營銷部。 商務、技術洽談： 主導部門： 城市（獨立項目） 公司營銷部； 審核 /審批： 審核責任部門： 城市（獨立項目） 營銷部經(jīng)理 審批責任部門（崗位）： 城市（獨立項目） 公司總經(jīng)理。 《特殊類承包商審批表》 提交協(xié)議、合同： 提交部門： 城市（獨立項目） 公司營銷部； 審核 /審批： 審核： 城市（獨立項目） 公司法務人員、 城 市（獨立項目） 公司營銷部經(jīng)理； 審批： 城市（獨立項目） 公司總經(jīng)理。 第 24 頁 共 183 頁 ： 序號 文件名稱 無 ： 序號 記錄名稱 附表 《特殊類承包商審批表》 特殊類承包商審批 表 第 25 頁 共 183 頁 特殊類 承包商審批表 項目名稱 承包商名稱 合作內(nèi)容 合同金額 審核 /審批部門 (崗位 ) 審核 /審批意見 第 26 頁 共 183 頁 五、 項目定位工作流程 ： ???? : ???????????? : ZNJS YW 02 06 01????? :?????????????????????????????????????????????? ( ???? ) ????????? ????????????????????? / ???????????????????N23????????????????YN4788???? : ?????? ? ??????? ? ?????? ? ?????? ? ????????? ? ?????????? : ?????? ( ?? )? ??????????? : ?????????? : ?????? ( ?? )?? : ?????????????1?????????????????? 171。 ??????? )?? 171。 ??????? )??????????????( ??? )?????????????????? : ?????????????????? : ???????? : ??????????? : ????????????NY12111096??????????( ??? )??13????5第 27 頁 共 183 頁 流程職責說明 城市（獨立項目） 公司營銷部 負責 項目定位 各項前期準備 工作 ，編制產(chǎn)品定位建議書 地產(chǎn)總公司 營銷管理中心 審核項目定位任務書； 組織總公司定位 評審。 （無 城市（獨立項目）公司 時承擔 城市（獨立項目）公司 的定位工作職責） 地產(chǎn)總公司 產(chǎn)品研發(fā)部 參與項目定位報告的評審，及規(guī)劃設計階段提出定位反向論證。 地產(chǎn)總公司 市場開發(fā)中心 提供項目基礎資料。 地產(chǎn)總公司 成本核算中心 提 出 定位的成本控制建議，參與定位評審。 地產(chǎn)總公司 營銷主管領導 參與定位報告評審，并對定位成果進行審核。 地 產(chǎn)總公司 常務副總 參與定位報告評審，并對定位成果進行審核，審批項目定位任務書 地產(chǎn)總公司 總經(jīng)理 參與定位過程評審并審批定位成果。 流程節(jié)點說明： 步驟 工作內(nèi)容的簡要敘述 重要輸入 重要輸出 備注 前期準備工作： 成立項目定位工作小組。 項目定位工作小組成員構成：營銷管理中心、 產(chǎn)品研發(fā)部、 成本核算中心 。 務虛會：定位小組成員及 地產(chǎn)總公司 常務副總、 總經(jīng)理 參與。會上明確項目定位工作的主要節(jié)點、總體方向及思路，擬定《定位策劃計劃》、階段性成果及最終成果的匯報、審核計劃。 《可行性研究報告》 《項目 定位策劃計劃》 編制項目定位任務書： 營銷管理中心收集項目市場開發(fā)中心提供的項目基礎資料（具體提供的信息，詳見《中南營銷管理標準》）。 《項目定位任務書》 第 28 頁 共 183 頁 營銷管理中心收集 成本核算中心 提供的《成本控制建議》。 審核 /審批： 審核：營銷主管副總； 審批： 地產(chǎn)總公司 常務副總。 市場調(diào)研： 市 場調(diào)研的內(nèi)容包括：宏觀市場、競爭調(diào)研、典型樓盤調(diào)研、客戶調(diào)研（ 具體提供的信息，詳見《中南營銷管理標準》）。 《市場調(diào)研報告》 組織內(nèi)部定位討論； 根據(jù)市場調(diào)研收集的數(shù)據(jù)，項目定位機構組織內(nèi)部定 位討論； 根據(jù)市場調(diào)研收集的數(shù)據(jù)，營銷管理中心組織定位小組內(nèi)的定位討論。 編制《項目定位建議書》： 責任部門：項目定位小組； 建議書的內(nèi)容：詳見《中南營銷管理標準》中的《項目定位報告》模板）。 《項目定位建議書》 組織評審： 參與部門：項目定位小組成員、物業(yè)管理中心、 城市（獨立項目） 公司總經(jīng)理、 地產(chǎn)總公司 常務副總、 地產(chǎn)總公司 總經(jīng)理 。 （相關區(qū)域公司營銷部經(jīng)理和區(qū)域公司總經(jīng)理參與評審。） 審核 /審批： 審核：地產(chǎn)公司常務副總； 審批： 地產(chǎn)總公司 總經(jīng)理 。 定位實施： 定位建 議書通過后，營銷管理中心組織定位 第 29 頁 共 183 頁 工作的實施，設計管理中心根據(jù)項目定位要求開展規(guī)劃方案設計工作。 提出反向論證申請： 當概念設計或方案設計階段產(chǎn)品出現(xiàn)創(chuàng)新性突破可能，而且這種突破可能與原客戶定位和產(chǎn)品建議存在明顯差異，且該方案在設計指標、經(jīng)濟指標方面比原定位方案更優(yōu)的情況下，由設計管理中心向 地產(chǎn)總公司 營銷管理中心提出市場反向論證的申請。 1 組織評審： 組織部門：營銷管理中心 參與部門：原定位評審成員。 1 審核 /審批： 審核營銷管理中心組織將評審意見交地產(chǎn)公司常務副總審核、 地產(chǎn)總公司 總 經(jīng)理審批； 營銷管理中心根據(jù)審批意見執(zhí)行后續(xù)工作。 序號 文件名稱 《中南營銷管理標準》 ： 序號 記錄名稱 附表 《項目定位報告》 （詳見《中南營銷管理標準》） 第 30 頁 共 183 頁 六、 年度策劃案管理流程： ???? : ????????????? :????? :???????????????? /?????? ( ???? ) ?????3???? \ ????( ?? )????????????????? 171。 ?????? 187。?? 171。 ?????? 187。???????? : ??? ? ?????????? : ?????? ? ???? ?? 171。 ?????? 187。?????? ? ???? ? ??????????????? ? ?????? ????? ? ???????? /??N?? : ?? ( ???? ) ????? ? ?????? ( ?? ) ?? : ??????????? 171。 ???????? 187。???? 171。 ?????? 187。???? 171。 ????? 187。?? 171。 ?????? 187。214567第 31 頁 共 183 頁 流程職責說明 營銷管理中心 項目營銷方案、推廣方案、廣告方案的評審。 城市（獨立項目）公司營銷部 負責銷售前期工作準備，組織評審、組織項目開盤。 營銷管理中心負責人 營銷中心主管領導 參與營銷方案、推廣方案、廣告方案評審并對成果進行審核。 地產(chǎn)總公司 常務副總 參與營銷方案、推廣方案、廣告方案評審并對成果進行審 批 。 流程節(jié)點說明： 步驟 工作內(nèi)容的簡要敘述 重要輸入 重要輸出 備注 編制《項目營銷計劃》： 責任部門： 城市（獨立項目）公司 營銷部 編制依據(jù)：《項目節(jié)點計劃》 (詳見《項目計劃管理流程》。 《項目營銷計劃》主要包括以下內(nèi)容： A) 示范區(qū)開放時間（包括樣板間）。 B) 工程形象重要時間節(jié)點。 C) 物業(yè)公司介入時間。 D) 客戶誠意登記。 計劃的審批： 城市 （獨立項目）公司 總經(jīng)理 。 《項目節(jié)點計劃》 《項目營銷計劃》 組織編制《銷售指導書》。 城市（獨立項目）公司 營銷部編制《項目銷售指導書》； 《項目銷售指導書》的內(nèi)容要求，詳見《中南營銷標準》。 《中南營銷標準》 《項目銷售指導書》 編制《營銷策劃方案》： 責任機構：營銷策劃公司； 營銷策劃公司組織市場調(diào)研工作，對市場信息、 《營銷策劃方案》 第 32 頁 共 183 頁 競爭樓盤、目標樓盤的信息等信息進行收集，編制《營銷策劃方案》； 方案內(nèi)容： 1） 市場研究； 2） 項目分析； 3） 目標客戶分析； 4） 項目競爭態(tài)勢分析； 5） 營銷推廣策略； 6） 項目銷售策略； 7） 營銷費 用使用計劃表。 注：市調(diào)工作詳見《市場調(diào)研標準》； 《營銷策劃方案》具體內(nèi)容詳見附件中的《營銷策劃方案標準》。 組織評審： 組織部門： 城市（獨立項目） 公司營銷部 參與部門： 城市（獨立項目） 公司（營銷部、總經(jīng)理）、 地產(chǎn)總公司 （營銷管理中心、營銷主管副總（總監(jiān)）、常務副總）。 調(diào)整《營銷策劃方案》： 責任單位：營銷策劃機構。 確定《營銷策劃方案》 責任部門：營銷管理中心 審核、審批： 審核部門： 城市（獨立項目）公司總經(jīng)理、營銷主管副總（總監(jiān)） ； 審批部門： 地產(chǎn)總公司 常務副總。 序號 文件名稱 第 33 頁 共 183 頁 序號 文件名稱 《項目計劃管理流程》 《市場調(diào)研標準》 《營銷策劃報告標準》