【文章內(nèi)容簡介】 x京房權(quán)證朝字第 1015021號(hào) 商業(yè)綜合樓 3層 7, x京房權(quán)證朝字第 985074號(hào) 商業(yè)綜合樓 4層 7, x京房權(quán)證朝字第 985072號(hào) 商業(yè)綜合樓 5層 5, x京房權(quán)證朝字第 1015027號(hào) 商業(yè)綜合樓 地下 3層 3, 無 商業(yè)綜合樓 地下 1層 15, 無 商業(yè)綜合樓 地下 2層 5, 無 商業(yè)綜合樓 地下 3層 8, 無 停車樓 15層 13, 物業(yè)占用的土地在土地使用權(quán)證京朝國用（ 20xx出）第 0098號(hào)范圍上，證載土地面 積為 39,，但目前土地使用權(quán)證的證載權(quán)利人仍然是開發(fā)商北京首創(chuàng)新資置業(yè) 有限公司；土地證顯示，商業(yè)用地的土地使用權(quán)終止日期為 2044年 11月 23日。 四、價(jià)值類型及其定義 本次評(píng)估價(jià)值類型為 “ 市場價(jià)值 ” ，本報(bào)告書所稱 “ 市場價(jià)值 ” 是 指自愿買方和自愿賣 方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的 價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意 見。評(píng)估結(jié)果系指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場狀況以及其他評(píng)估師所依據(jù)的 評(píng)估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評(píng)估目的而提出的價(jià)值估算成果，不 能理解為對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 委托方確定以 20xx年 7月 31日作為本次評(píng)估基準(zhǔn)日。本次評(píng)估的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估 基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或 有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 六、評(píng)估依據(jù) 本次評(píng)估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)為： （一）行為依據(jù) 豪威投資公司與天健興業(yè)簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 9頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （二）法律法規(guī) 國務(wù)院 1991年 91號(hào)令《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》； 原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)【 1992】 36號(hào)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》； 《中華人民共和國公司法》； 其他有關(guān)的法律法規(guī)。 （三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù) 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 評(píng)估程序； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 業(yè)務(wù)約定書； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 機(jī)器設(shè)備、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 不動(dòng)產(chǎn)； 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）； 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見； 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見； 企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 指南； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —— 企業(yè)價(jià)值。 （四）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 商業(yè)樓買賣合同； 房屋所有權(quán)證； 財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證等財(cái)務(wù)資料。 （五）取價(jià)依據(jù) 商業(yè)物業(yè)出租合同及企業(yè)提供的未來收入成本費(fèi)用預(yù)測； 審計(jì)報(bào)告，相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債的取得憑證資料等； 北京市的建筑造價(jià)文件； 北京市土地交易管理部門公布的土地交易信息； 評(píng)估人員現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的價(jià)格信息及其他相關(guān)資料等。 七、評(píng)估方法 企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理 評(píng)估 企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。市場法是指將評(píng)估 對(duì)象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 10頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。收益法是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以 確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 北京瑞景公司主要資產(chǎn)為投資性房地 產(chǎn)，即正在出租的商業(yè)物業(yè)?？紤]到資產(chǎn)和行業(yè) 特點(diǎn)，我們對(duì)北京瑞景公司的股東權(quán)益價(jià)值同時(shí)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng)估，最終 選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終評(píng)估結(jié)果。 （一）在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估思路下，各科目評(píng)估方法如下： 關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估：北京瑞景公司的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、其它 應(yīng)收款和其他流動(dòng)資產(chǎn)。 (1)貨幣資金：包括現(xiàn)金和銀行存款，對(duì)于現(xiàn)金，我們進(jìn)行現(xiàn)場盤點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金日 記賬倒推至評(píng)估基準(zhǔn)日，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值；對(duì)于銀行存款，主要核對(duì)銀行 對(duì)賬單、余額調(diào)節(jié)表 等，并對(duì)銀行發(fā)函詢證，核對(duì)無誤后，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估 值。 (2)應(yīng)收賬款：主要為應(yīng)收客戶的租金、推廣費(fèi)、 pos機(jī)使用費(fèi)等。評(píng)估人員查看了相關(guān) 合同、應(yīng)收款憑證等資料，在核實(shí)業(yè)務(wù)發(fā)生情況及債權(quán)的合理性、真實(shí)性基礎(chǔ)上，按應(yīng)收 賬款經(jīng)核實(shí)后的賬面金額扣減預(yù)計(jì)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金后作為評(píng)估值。 (3)其它應(yīng)收款：主要是對(duì)北京瑞陽嘉和物業(yè)管理有限公司、北京星泰房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司、陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司等關(guān)聯(lián)單位的往來款項(xiàng)。評(píng)估人員查閱了記賬憑證、并 對(duì)大額款項(xiàng)發(fā)函詢證，賬面值無誤，評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)無法收回 的證據(jù)，以經(jīng)核實(shí)后的賬面 值作為評(píng)估值。 關(guān)于非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估：北京瑞景公司的非流動(dòng)資產(chǎn)包括投資性房地產(chǎn)和固定資 產(chǎn) （ 1）投資性房地產(chǎn)：公司的投資性房地產(chǎn)是北京市朝陽路新城市廣場物業(yè)。 因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的主要價(jià)值在于其土地，現(xiàn)在的土地主要通過土地交易中心掛牌交易， 價(jià)格透明，交投活躍，采用市場法評(píng)估比較能體現(xiàn)其現(xiàn)時(shí)價(jià)值，故我們對(duì)于北京瑞景公司 所屬的物業(yè)，采用房地分估方式評(píng)估。 對(duì)于土地使用權(quán)主要采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估，主要通過北京土地交易中心公布的土 地成交案例選取三至五個(gè)可比案例，并對(duì)可比案例 進(jìn)行交易時(shí)點(diǎn)修正、交易情況修正、區(qū) 域因素修正、個(gè)別因素修正、年期因素修正、容積率因素修正等，求出可比案例的比準(zhǔn)價(jià) 格，并通過選取權(quán)重系數(shù)得出待估土地的樓面地價(jià)。 對(duì)于地上建筑物和配套設(shè)施設(shè)備主要采用重置成本法評(píng)估，重置成本法是指以現(xiàn)時(shí)條 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 11頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 件下被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值和 經(jīng)濟(jì)性貶值估算所需評(píng) 估的資產(chǎn)價(jià)值的方法。 計(jì)算公式為：評(píng)估值 =重置全價(jià) 綜合成新率 重置全價(jià) =建安綜合造價(jià) +期間費(fèi)用 +地方費(fèi)用 +資金成本 +開發(fā)利潤 建安綜合造價(jià)：對(duì)于建 (構(gòu) )筑物采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安造價(jià)，即以待估建 (構(gòu) )筑 物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按基準(zhǔn)日工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率，將其調(diào)整為按基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算的建安綜合造價(jià)。 期間費(fèi)用和地方費(fèi)用：在按行業(yè)規(guī)定取費(fèi)的基礎(chǔ)上，考慮當(dāng)?shù)鼐唧w情況和規(guī)定計(jì)取的 相關(guān)費(fèi)用。 資金成本：為評(píng)估對(duì)象在正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金 (包括綜合造價(jià)、期間費(fèi)用及地方費(fèi) 用 )的籌資成本，即利息。根據(jù)合理的建設(shè)工期，按照 20xx年 7月 31日?qǐng)?zhí)行的銀行貸款利 率，建設(shè)工期根據(jù)建筑規(guī)?？紤]，假設(shè)資金均勻投入分別測算出各建（構(gòu)）筑物合理的資 金成本。 開發(fā)利潤 =（建筑安裝工程造價(jià) +前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 +資金成本） 成本利潤率 綜合成新率的確定：建筑物的成新率采用完損等級(jí)打分法的現(xiàn)場勘察成新率和理論成 新率組成的綜合成新率，其計(jì)算公式如下： 綜合成新率 =現(xiàn)場勘察成新率 60%+ 理論成新率 40% 理論成新率 =尚可使用年限 / (尚可使用年限 +已使用年限 )100% 關(guān)于流動(dòng)負(fù) 債的評(píng)估 流動(dòng)負(fù)債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利息、其他應(yīng)付 款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。評(píng)估人員通過抽查記賬憑證及發(fā)函詢證等方式核實(shí)，最終 以經(jīng)核實(shí)的企業(yè)實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債或義務(wù)作為該等負(fù)債的評(píng)估值。 關(guān)于非流動(dòng)負(fù)債的評(píng)估 非流動(dòng)負(fù)債為長期借款和遞延負(fù)債。長期借款為工行珠市口支行的借款，評(píng)估人員核 對(duì)了借款合同及抵押合同，抽查了記賬憑證，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為該等負(fù)債的評(píng)估值。 遞延負(fù)債主要為折舊政策不一致所產(chǎn)生的遞延負(fù)債。評(píng)估人員對(duì)計(jì)提內(nèi)容和依據(jù)進(jìn)行了核 對(duì) ,以經(jīng)核實(shí)后賬 面值確認(rèn)為評(píng)估值。 （二）收益法評(píng)估思路 北京瑞景公司主要從事商業(yè)物業(yè)租賃，我們對(duì)其采用收益法的自由現(xiàn)金流模型進(jìn)行評(píng) 估，即通過對(duì)公