【正文】 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) （第一冊(cè)，共一冊(cè)） 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二〇一三年十二月十七日 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 1頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公 司 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) 目 錄 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 ................................................................................................................. 1 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 .................................................. 2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 ...................................................... 5 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評(píng)估單位概況和評(píng)估報(bào)告使用者 ............ 5 二、評(píng)估目的 ...................................................... 7 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 ............................................ 7 四、價(jià)值類型及其定義 .............................................. 8 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 .................................................... 8 六、評(píng)估依據(jù) ...................................................... 8 七、評(píng)估方法 ...................................................... 9 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情 況 ....................................... 13 九、評(píng)估假設(shè) ..................................................... 14 十、評(píng)估結(jié)論 ..................................................... 15 十一、特別事項(xiàng)的說(shuō)明 ............................................. 17 十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 ..................................... 18 十三、評(píng)估報(bào)告日 ................................................. 18 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 ................................................. 20 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 1頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪 守獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述 的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估報(bào)告的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提 供必要資料保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性和恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委 托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng) 事方?jīng)]有現(xiàn)存或者 預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。 四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì) 評(píng)估對(duì)象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其涉及資 產(chǎn)法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托 方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。 五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件 的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別 事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 2頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受豪威投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 豪威投 資公司 ” ）的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著獨(dú)立、客觀、公 正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng) 估方法，對(duì)因豪威投資公司擬收購(gòu)北京瑞景 陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 北京瑞景公司 ” ）部分股權(quán)而涉及的北京瑞 景公司的股東全部權(quán)益于 20xx年 7月 31日在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了 評(píng)估工作?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下： 一、評(píng)估目的：豪威投資公司擬收購(gòu) Reco Shine Pte 司的 45%股權(quán)，需要確定北京瑞景公司的股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值， 為此次股權(quán)收購(gòu)事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。 二、評(píng)估對(duì)象：北京瑞景公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益。 三、評(píng)估范圍：北京瑞 景公司的整體資產(chǎn)，包括全部資產(chǎn)與負(fù)債。 四、價(jià)值類型：本次評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日： 20xx年 7月 31日。 六、評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。 七、評(píng)估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)前提下，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后，北京瑞景公司總資產(chǎn)賬面 價(jià)值為 89,，評(píng)估價(jià)值為 150,，增值額為 61,， 增值率為 %；總負(fù)債賬面價(jià)值為 50,，評(píng)估價(jià)值為 50, 元，無(wú)增減值變動(dòng)；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 39,，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為 100,，增值額為 61,，增值率為 %。 評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚? 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 3頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表 被評(píng)估單位：北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司 金額單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng)目 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增 值率 % A B C=BA D=C/A*100% 流動(dòng)資產(chǎn) 1 21, 21, 非流動(dòng)資產(chǎn) 2 68, 129, 61, 其中 :可供出售金融資產(chǎn) 3 持有至到期投資 4 長(zhǎng)期股權(quán)投資 5 投資性房地產(chǎn) 6 68, 129, 61, 固定資產(chǎn) 7 在建工程 8 無(wú)形資產(chǎn) 9 遞延所得稅資產(chǎn) 10 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 11 資產(chǎn)總計(jì) 12 89, 150, 61, 流動(dòng)負(fù)債 13 9, 9, 非流動(dòng)負(fù)債 14 40, 40, 負(fù)債總計(jì) 15 50, 50, 凈資產(chǎn) 16 39, 100, 61, (二 )收益法評(píng)估結(jié) 果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)及本報(bào)告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評(píng)估后北京瑞景公 司股東全部權(quán)益價(jià)值為 54,，評(píng)估增值 15,，增值率為 %。 (三 ) 最終評(píng)估結(jié)果的選取 北京瑞景公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過(guò)租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，效益穩(wěn)定但 回報(bào)周期長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、消費(fèi)習(xí)慣等影響較大，同時(shí)也受商場(chǎng)業(yè) 態(tài)定位、所在商圈的商業(yè)供應(yīng)量、經(jīng)營(yíng)管理等的影響，采用收益法評(píng)估體現(xiàn)了評(píng) 估基準(zhǔn)日企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價(jià)值。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以被評(píng)估單位資產(chǎn)負(fù)債表